一、房屋抵押貸款還款方式有幾種

1、一次還本付息法

現(xiàn)各銀行規(guī)定，貸款期限在一年以?xún)?nèi)(含一年)，那么還款方式為到期一次還本付息，即初期的貸款本金加上整個(gè)貸款期內(nèi)的利息綜合。計(jì)算公式如下：

到期一次還本付息額=貸款本金×[1 年利率(%)] (貸款期為一年)

到期一次還本付息額=貸款本金×[1 月利率(‰)×貸款期(月)](貸款期不到一年)

其中：月利率=年利率÷12

如以住房公積金貸款1萬(wàn)元，貸款期為7個(gè)月，則到期一次還本付息額為：

10000元×[1 (4.05%÷12月)×7月]= 10236.3元

2、等額本息還款法

個(gè)人購(gòu)房抵押貸款期限一般都在一年以上，則還款的方式之一是等額本息還款法，即從使用貸款的第二個(gè)月起，每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。

3、等額本金還款法

等額本金還款法的基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。方式可以是按月還款和按季還款。由于銀行結(jié)息慣例的要求，一般采用按季還款的方式。其計(jì)算公式如下：

每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù) (本金-已歸還本金累計(jì)額)×季利率

二、哪些房屋不能辦理房屋抵押貸款

不是所有的房屋都可以辦理抵押貸款的，根據(jù)《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押或抵押時(shí)受一定限制。

1、土地所有權(quán)不得抵押;地上沒(méi)有建筑物、構(gòu)筑物或在建工程的，純粹以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得進(jìn)行抵押;鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。

2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，不得抵押，但是已經(jīng)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地土地使用權(quán)除外。

3、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)和被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)，不得抵押。

4、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)不得進(jìn)行抵押。

5、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物不得抵押。

6、已被依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)不得抵押。

7、以享有國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)獲得的房地產(chǎn)不能全額抵押，其抵押額以房地產(chǎn)權(quán)利人可以處分和收益的份額比例為限。

8、違章建筑物或臨時(shí)建筑物不能用于抵押。

9、依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

在用房子進(jìn)行抵押貸款的時(shí)候，最常見(jiàn)的也就是在購(gòu)房的時(shí)候。此時(shí)雖然申請(qǐng)人尚未取得對(duì)房屋的完全所有權(quán)，但從銀行角度來(lái)看，他們?yōu)榱擞?，其?shí)也是會(huì)允許將房屋進(jìn)行抵押貸款，實(shí)際就要辦理抵押權(quán)登記手續(xù)才行。否則出現(xiàn)什么意外情況，銀行的利益可能無(wú)法保障。

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