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房屋抵押常常用作資金不足時，為換取資金，采用的特殊手段。法律上對此作了詳細(xì)的規(guī)定，為了保障我們的合法權(quán)益，在選擇房屋抵押之前，我們必須要先弄明白什么叫房屋抵押擔(dān)保，合理合法的進(jìn)行房屋抵押。下文，律霸的小編將詳細(xì)解答這個問題。

一、房屋抵押

房屋和土地一并抵押的規(guī)定，只是為了解決土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)分屬于不同的權(quán)利人時的利益沖突，不是要強(qiáng)行擴(kuò)張抵押權(quán)的效力。在因?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)而拍賣抵押的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)時，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)可以一起拍賣，但是，抵押權(quán)的效力不能及于未約定的部分，抵押權(quán)人對未約定的部分不能優(yōu)先受償。

二、抵押貸款

房產(chǎn)抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務(wù)，滿足其購買住房、車位、大額耐用消費品、汽車和住房裝修等多種需求的人民幣貸款。

新房貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年;貸款額度是房屋評估值的70%;貸款利率按照中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行，基準(zhǔn)年利率是5.94%。

產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。如債務(wù)人不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。

提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。房屋抵押人必須具有完全的民事行為能力，無民事行為能力和限制民事行為能力的人不得設(shè)定房屋抵押。

三、法律規(guī)定

檢諸《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十四條、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第31條、 《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十六條的相關(guān)規(guī)定(前文已述)， 《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》沒有涉及抵押問題，而僅僅規(guī)定了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以，適用這一條并沒有法律依據(jù);而另外兩條所規(guī)定的情形，只是針對抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的情形。

房屋所有權(quán)人抵押、轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，因為房屋必須建立在一定的土地之上，必須有一定的土地權(quán)利基礎(chǔ)，不能是空中樓閣，所以，為了簡化房地產(chǎn)交易關(guān)系，法律規(guī)定了土地使用權(quán)的一并轉(zhuǎn)讓和抵押。但是，法律并沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓、抵押土地使用權(quán)的時候，必須將土地上的建筑物一并抵押和轉(zhuǎn)讓。

四、房屋抵押人享有如下的權(quán)利

1、房屋抵押人對抵押的房屋享有所有權(quán)，并有權(quán)取得抵押房屋的各種收益。

2、房屋抵押人對抵押房屋享有處分權(quán)，但若想轉(zhuǎn)讓抵押房屋，須事先征得房屋抵押權(quán)人同意。3、可以對抵押房屋多次出抵，但須保證數(shù)個房屋抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)總額不大于抵押房屋的價值。4、可以將抵押房屋出租。五、房屋抵押人承擔(dān)的義務(wù)

屋抵押人承擔(dān)的主要義務(wù)是保管義務(wù)，即妥善保養(yǎng)，維護(hù)抵押房屋。由于抵押人對抵押房屋的侵害行為，致使抵押房屋的價值減少時，房屋抵押人應(yīng)恢復(fù)抵押房屋的原狀或提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。如果抵押的房屋毀損滅失，抵押人應(yīng)以其他財產(chǎn)充抵抵押的房屋，在抵押房屋因不可抗力等不能歸責(zé)于抵押人的事由而毀損滅失時，抵押人可以以賠償請求權(quán)向房屋抵押權(quán)人提供擔(dān)保，也可將賠償請求權(quán)讓與給抵押權(quán)人而獲免責(zé)。

什么叫房屋抵押擔(dān)保?上述可知，房屋抵押進(jìn)行的前提是，房屋必須有土地權(quán)力基礎(chǔ)，土地使有權(quán)也是一起抵押。同時房屋抵押人雖然享有很多權(quán)利，可以處分、出租房屋，但是同時也有保管房屋的義務(wù)，不能使房屋的價值少于擔(dān)保價值。更多相關(guān)知識您可以咨詢律霸黃石律師！

房屋抵押擔(dān)保合同范本

如何行使抵押擔(dān)保債權(quán)

抵押擔(dān)保范圍是什么