【案情介紹】

2006年年4月11日,張某夫婦因經(jīng)營之需向李某借款56萬元,雙方在借條中約定:借期為兩年，月息為20‰,2008年4月10日還清全部借款;如不能按時償還,張某夫婦以自己所有的六間房屋折價后抵償債務。借款到期以后,張某夫婦未能歸還,原告李某訴訟到法院,要求被告張某夫婦辦理六間房屋的過戶手續(xù)。被告張某夫婦委托的曾*前律師在本案庭審中提出,張某夫婦和李某雖然在借條中約定如張某夫婦不能按時還債以自己所有的六間房屋抵償債務,但是因為沒有辦理房屋抵押登記手續(xù),因而關于以房地產(chǎn)抵債的約定無效。

【案件處理】

法院經(jīng)審理認為,張某夫婦向李某借款的事實成立,但雙方在借款中約定張某夫婦不能按時還債以自己所有的六間房屋抵償債務,由于沒有辦理房屋抵押登記手續(xù),因而關于以房地產(chǎn)抵債的約定無效，該約定是一個流質(zhì)契約。根據(jù)《擔保法》第四十條、四十一條、四十二條及其司法解釋第五十六條、五十七條的規(guī)定,以房地產(chǎn)抵押應當辦理抵押登記而沒有登記,應確認抵押權不成立。原告要求按約辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)的請求不能得到支持。

【曾律師評析】

本案所涉及到的法律關系和民事行為的性質(zhì)以及法律適用有一定的復雜性。

1、《擔保法》以房屋進行財產(chǎn)抵押必須辦理抵押物登記,抵押合同自登記之日起生效,這種登記在法律上稱為“絕對登記”或“設權登記”。原被告在借條中以房地產(chǎn)抵押,未辦理抵押權登記,抵押權不成立。

2、《擔保法》第四十條規(guī)定:“設立抵押合同時,抵押人和抵押權人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有?！边@是關于流質(zhì)契約的規(guī)定。所謂流質(zhì)契約,是指當事人在簽訂抵押合同時,或者債權清償期屆滿前,約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時,抵押物的所有權轉移為債權人所有的契約。法律禁止流質(zhì)契約主要是因為:第一、從債務人角度,債務人為經(jīng)濟困難所迫，債權人乘人之危，以抵押人價值較高的抵押物擔保小額債權，與債務人訂立流質(zhì)契約，損害抵押人的利益。從債權人的角度，抵押權設定后，抵押物價值下降，低于所擔保的債權，對債權人也是不公平的。因此，禁止流質(zhì)契約的目的，既是為了保護抵押人的利益，也是為了保護債權人的利益，體現(xiàn)民法的公平、等價有償原則。第二、顯失公正、重大誤解簽訂的流質(zhì)契約，債務人雖然可以行使撤銷權，但是意思表示不真實導致合同無效或者可撤銷屬于彈性條款，債務人不能舉證證明，法院很難認定合同無效或者撤銷合同。因此，由法律直接規(guī)定流質(zhì)契約無效，能更好地保護抵押人的合法權益。第三、禁止流質(zhì)契約是抵押權的本質(zhì)屬性所要求的。抵押權是價值權，未經(jīng)折價或者變價預先將抵押物轉移于抵押權人所有，違背了抵押權的價值權屬性。本案原被告簽訂借款合同時約定以房地產(chǎn)抵償債務，根據(jù)物權法定的原則，違背了流質(zhì)契約禁止的規(guī)定,即使原被告補辦了抵押登記手續(xù),使抵押權成立,法院也不能依原被告約定的內(nèi)容直接讓被告辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，只能確認流質(zhì)契約無效。

3、法院對本案的審理結果以及有關的法律規(guī)定給各位讀者提了個醒：平常的經(jīng)濟交往中，在借條中約定以房屋抵償債務的做法非常普遍，但是這種約定沒有法律效力。債權人在這種情況下可以彌補的辦法是，及時和債務人簽訂抵押合同，并且到當?shù)氐姆课莨芾聿块T辦理房屋抵押登記手續(xù)。如果債務人按時償還債務，債權人可以向法院起訴要求以該抵押登記的房屋變賣后的價款償還債務。

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