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當(dāng)下很多人都淪為房奴，買(mǎi)房無(wú)非就是為了有一個(gè)安定的居所。買(mǎi)房時(shí)你除了關(guān)心房子的地理位置、價(jià)格和質(zhì)量等，應(yīng)該也會(huì)想知道和房產(chǎn)合同違約金有關(guān)的問(wèn)題吧。律霸在本文中主要為你介紹房產(chǎn)合同違約金怎么計(jì)算。

一、什么是違約金?房產(chǎn)合同違約金的作用是什么?

違約金是指按照當(dāng)事人的約定或者法律直接規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)向另一方支付的金錢(qián)。違約金具有擔(dān)保債務(wù)履行的功效，又具有懲罰違約人和補(bǔ)償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方當(dāng)事人所受損失的效果。

因此，違約金的主要作用在于促使購(gòu)房合同當(dāng)事人履行合同義務(wù)。

從我國(guó)目前的法律規(guī)定和司法實(shí)踐來(lái)看，購(gòu)房合同違約金主要有兩種作用：

1、購(gòu)房合同違約金擔(dān)保合同當(dāng)事人履行購(gòu)房合同。由于購(gòu)房合同違約金起到了一定的威懾作用，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者為了避免承擔(dān)違約金，都盡量按照房產(chǎn)合同約定履行義務(wù)，因此購(gòu)房合同違約金在一定程度上保證了購(gòu)房合同的順利履行。

2、補(bǔ)償無(wú)過(guò)錯(cuò)一方因違約行為所遭受的損失。因此，購(gòu)房合同違約金的“補(bǔ)償性”特征，就決定了違約金不能過(guò)分高于當(dāng)事人的實(shí)際損失。也就是說(shuō)，當(dāng)事人不能因?yàn)閷?duì)方的違約行為得到超過(guò)實(shí)際損失的利益。

二、房產(chǎn)合同違約金怎么計(jì)算?

合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商確定購(gòu)房合同違約金。但這并不是說(shuō)，購(gòu)房合同當(dāng)事人可以過(guò)分高的約定房產(chǎn)合同違約金。

《合同法司法解釋(二)》第2十九條規(guī)定，當(dāng)事人主張約定的違約金過(guò)高請(qǐng)求予以適當(dāng)減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，并作出裁決。當(dāng)事人約定的違約金超過(guò)造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第1百一十四條第2款規(guī)定的“過(guò)分高于造成的損失”?！遁^高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

因此，當(dāng)事人在確定購(gòu)房合同違約金時(shí)，違約金數(shù)額一般不應(yīng)過(guò)高。如果購(gòu)房合同違約金超過(guò)了違約行為所造成損失的百分之三十，那么在對(duì)方當(dāng)事人的申請(qǐng)下，法院會(huì)減少購(gòu)房合同違約金數(shù)額。

經(jīng)小編的介紹，關(guān)于“房產(chǎn)合同違約金怎么計(jì)算”這一問(wèn)題你是否清楚了解呢。小編要提醒的是，購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀與開(kāi)發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同，明確雙方的權(quán)利與義務(wù)。房產(chǎn)合同違約金數(shù)額的多少是可以由雙方當(dāng)事人協(xié)商確定的，但并不意味著可以確定的過(guò)高，要符合實(shí)際。如果違約金確定的過(guò)高，當(dāng)事人是可以請(qǐng)求法院適當(dāng)減少的。更多相關(guān)知識(shí)您可以咨詢(xún)律霸三門(mén)峽律師。

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