提前還貸別忘退保

在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。銀行處理這類一次付清提前還貸的手續(xù)較為簡(jiǎn)便。

一、一般要求客戶提前通知銀行(通常提前10個(gè)工作日到1個(gè)月);銀行計(jì)算好客戶的總欠款數(shù)，指定客戶到銀行付清款項(xiàng)，支付當(dāng)月利息;銀行將房契送到合同指定的律師事務(wù)所，辦理取消按揭貸款的契約并到房產(chǎn)管理部門登記;律師辦好一切手續(xù)之后，會(huì)通知業(yè)主領(lǐng)回所有的房產(chǎn)契約。有的銀行不經(jīng)過(guò)律師，只要辦齊手續(xù)他們直接把房產(chǎn)證或購(gòu)房合同還給客戶。

二、提前償還全部貸款后，別忘從保險(xiǎn)公司、稅務(wù)部門拿回屬于自己的錢

在借款人提前償還全部貸款后，原個(gè)人住房貸款房屋保險(xiǎn)合同此時(shí)也提前終止。按有關(guān)規(guī)定，借款人可攜帶保險(xiǎn)單正本和提前還清貸款證明，到保險(xiǎn)公司按月退還提前繳的保費(fèi)。

提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)，須根據(jù)原購(gòu)房屋是現(xiàn)房還是期房、期房的投保費(fèi)實(shí)際期限(半年以上期房的投保期限一般是將借款期限再減去1年計(jì)算)、原一次性繳付保費(fèi)的貼現(xiàn)利率與速算系數(shù)等因素，其計(jì)算公式為：提前還清貸款退還保險(xiǎn)費(fèi)=已交保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值-提前歸還前占用保險(xiǎn)費(fèi)在提前歸還時(shí)的現(xiàn)值。

提前還貸別忘退稅

另外別忘了到稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。當(dāng)您購(gòu)買商品房時(shí)，應(yīng)將可退稅的家庭成員全部作為房地產(chǎn)權(quán)利人寫入買房合同，并且在簽訂合同、支付房款后即辦理“購(gòu)房者已繳個(gè)人所得稅稅基抵扣”申請(qǐng)，取得本人的“稅收通用繳款書”。提前償還全部貸款后，即可取得房地產(chǎn)證，應(yīng)在辦妥房地產(chǎn)權(quán)利證明后的6個(gè)月內(nèi)，前往稅務(wù)部門辦理退稅手續(xù)。

最初一年不要提前還款

在借款最初一年內(nèi)不要提前還款。按照公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，部分提前還款應(yīng)在還貸滿1年后提出，并且歸還的金額應(yīng)超過(guò)6個(gè)月的還款額。還有一點(diǎn)是，借款合同中規(guī)定提前還款者不應(yīng)出現(xiàn)逾期不還的情況，如果有逾期不還，應(yīng)先還完欠款再申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。

提醒一：提前還貸選擇等額本金還款法

中國(guó)工商銀行理財(cái)專家認(rèn)為：市民在選擇貸款期限時(shí)一定要充分考慮自己的資金運(yùn)作和后續(xù)資金來(lái)源。舉例來(lái)說(shuō)，許先生貸款時(shí)選擇了最高年限30年，總額68萬(wàn)元的貸款。其開(kāi)始一年每月等額還款金額為3906.62元，其中，3160.99元為利息，745.63元為本金，一年來(lái)這位客戶共還本金為745.63×12月=8947.56元，償還利息為3160.99×12=37931.88元。

可見(jiàn)等額本息法下，大部分資金償還的只是利息，而本金僅占19.1%。此時(shí)若選擇提前還貸，會(huì)有大量利息損失。如果您有提前還貸的預(yù)期，最好選擇等額本金還款法，貸款期限也不宜過(guò)長(zhǎng)。

提醒二：違約金陰影下可選轉(zhuǎn)按揭

按中國(guó)百姓的消費(fèi)觀念，有能力盡早還貸的是個(gè)人良好信譽(yù)的表現(xiàn)，但銀行并不情愿。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，收益相對(duì)安全，這樣的“黃金業(yè)務(wù)”對(duì)銀行來(lái)說(shuō)是難得的，但是客戶提前還貸打亂了銀行資金的使用計(jì)劃，也損失了貸款所帶來(lái)的穩(wěn)定的利息收入。

實(shí)際上有方法能避開(kāi)繳違約金。各銀行都提供轉(zhuǎn)按、換按等辦法，往往在看中新房子或換大的房子時(shí)，會(huì)采取提前還貸方式來(lái)減輕負(fù)債壓力。實(shí)際上，個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款完全可以幫助市民避開(kāi)提前還貸違約金的緊箍咒。

提醒三：不可盲目跟風(fēng)提前還款

提前還款雖然是個(gè)很普遍的現(xiàn)象，但面對(duì)升息預(yù)期而選擇還款確須“三思”后行。

1、住房貸款屬于長(zhǎng)期貸款，其利率是一年一調(diào)，也就是說(shuō)，即便近期利率調(diào)整，個(gè)人房貸新利率也要從明年1月1日開(kāi)始實(shí)行，提前還貸意味著必須放棄一部分流動(dòng)資金，同時(shí)承擔(dān)較大的資金壓力。要知道，和銀行打交道可是“還錢容易借錢難”，因此提前還貸應(yīng)量力而為。

2、借款人是否有更好的投資渠道。有點(diǎn)余-錢與其去銀行還款，不如尋覓好的投資渠道進(jìn)行“錢生錢”，投資股票或基金也是不錯(cuò)的選擇。

3、時(shí)間價(jià)值的損耗應(yīng)考慮。在住房貸款中，提前還款之所以少付了許多利息，原因就是歸還本金的速度在加快，所占用的銀行資金減少了而已。但是貨幣是有時(shí)間價(jià)值的，比如別人向您借了1萬(wàn)元，由于物價(jià)上漲因素，可能半年后還回來(lái)的1萬(wàn)元實(shí)際上只值九千多。所以在物價(jià)上漲時(shí)，那些本來(lái)打算一次付清房款的人，可以去找銀行貸款，而對(duì)于已經(jīng)貸款買房的，一般也沒(méi)有必要提前還清。

另外如果購(gòu)房者選擇的是公積金貸款，在提前還貸后，公積金將停止使用，并按活期利率存起來(lái)，到退休時(shí)才能提取，這一塊資金在未來(lái)的歲月里帶來(lái)的收益就太少了。當(dāng)然，公積金政策根據(jù)地區(qū)會(huì)有所不同，部分地區(qū)允許以一年為單位提取公積金用來(lái)償還房屋貸款，此時(shí)也可以考慮靈活利用公積金。

選擇方案

向房貸一族提供五種提前還貸的選擇方案。

例：這是一套今年4月份購(gòu)買的，價(jià)值100萬(wàn)元的房子，首付30%后，貸款額為70萬(wàn)元，貸款期限20年。按目前的利率，用等額本息還款法計(jì)算，房子的月供為5031.18元，20年利息總支出高達(dá)507485.08元。從明年1月1日起新的利率會(huì)上調(diào)，因此房主決定提前還款。以此案為例，對(duì)目前市場(chǎng)上存在的五種提前還款方式進(jìn)行了比較。

第一種：將所剩貸款一次還清。利息總額就是提前還貸前的利息額，27972.01元。

利息總額=提前還貸前的利息額=27972.01元。

第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。提前還款10萬(wàn)元，仍保持之前的月供水平即：5031.18元，貸款期限則縮短為15年7個(gè)月。這樣，利息總額為390353.07元。

第三種，部分提前還款，減少月供，縮短還款期限。提前還款10萬(wàn)元，月供減少為4982.55元，還款期限縮短為16年。利息總額396897.93元。

第四種，部分提前還款，減少月供，還款期限不變。提前還款10萬(wàn)元，貸款期限剩余19年4個(gè)月，月供減少為4509.49元。這樣，利息總額為486450.1元。

第五種，部分提前還款，增加月供，縮短還款期限。提前還款10萬(wàn)元，月供增加為6720.06元，還款期限縮短為10年。利息總額246657.49元。

由此看來(lái)，第一種和第五種的還款方式是最經(jīng)濟(jì)的。專家提醒，選擇哪種還款方式，最重要的是要看自己的經(jīng)濟(jì)情況，凡事都要量力而為。