商品房預(yù)售是否應(yīng)當(dāng)強制登記

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規(guī)定：《合同法》第四條?【合同自由原則】當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)。

我國《合同法》第4條規(guī)定"當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個人不得非法干預(yù)"。商品房預(yù)售合同是一種買賣合同。商品房預(yù)售中的預(yù)告登記制度實質(zhì)上限制了契約自由，主要是限制了預(yù)售人選擇合同相對人的自由，并因此而進(jìn)一步限制了其他幾項自由。雖然根據(jù)債權(quán)的平等性和相對性，法律并不禁止就同一標(biāo)的物設(shè)定內(nèi)容相同的多項債權(quán)，預(yù)售人享有就同一商品房簽訂多個買賣合同的自由，但此時因預(yù)告登記制度，這項自由其實是喪失了，體現(xiàn)在這項自由上的利益也不能得到保護(hù)了。契約自由原則之下，法律不應(yīng)該干預(yù)人們締結(jié)合同的權(quán)利，而應(yīng)在一方當(dāng)事人違反締約規(guī)則或不履行合同義務(wù)時，為另一方提供救濟(jì)的途徑。在商品房預(yù)售中，法律本應(yīng)該在一方當(dāng)事人不履行其義務(wù)時才發(fā)揮救濟(jì)的作用，但預(yù)告登記制度卻使法律提前介入了。

房屋預(yù)售的條件有哪些

房屋預(yù)售雖然是一種可行的銷售方式，但如果管理不善，極易導(dǎo)致投機行為，損害消費者的正當(dāng)權(quán)益。為此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下全書簡稱《城市房地產(chǎn)管理法》)專門對房屋預(yù)售的條件作出了規(guī)定。根據(jù)該法第四十四條第一款的規(guī)定，房屋預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。此項規(guī)定是商品房預(yù)售的基礎(chǔ)。因為只有土地使用權(quán)是合法的，在土地上所建的房屋才能合法地進(jìn)入流通領(lǐng)域，從而達(dá)到預(yù)售的目的。

(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。此項規(guī)定是房屋開工建設(shè)的前提。城市任何建設(shè)項目都得置于城市的總體規(guī)劃之下，房屋建設(shè)也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有在其建設(shè)項目符合城市規(guī)劃，領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證后才能開工建設(shè)。

(三)按提供預(yù)售的房屋計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。此項規(guī)定是房屋預(yù)售的關(guān)鍵性問題。

(四)向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售和現(xiàn)售有什么區(qū)別

商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為，商品房預(yù)售又稱“賣樓花”。

商品房現(xiàn)售與商品房預(yù)售主要區(qū)別在于，商品房預(yù)售要求投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程總投資的25%以上即可，而商品房現(xiàn)售要求已通過竣工驗收，預(yù)售合同簽訂以后，可能出現(xiàn)某種原因會導(dǎo)致商品房無法建成或交付，或建成后的商品房存在各種質(zhì)量瑕疵，因而買房人無法實際獲得商品房的所有權(quán)，商品房預(yù)售對買房人而言存在更大的風(fēng)險。

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