商品房包銷中的法律關(guān)系

在商品房包銷中，存在著內(nèi)部和外部兩個方面的關(guān)系，內(nèi)部即為開發(fā)商與包銷人之間的關(guān)系，可以界定為包銷關(guān)系;外部關(guān)系為開發(fā)商和包銷人與購房人之間的關(guān)系。內(nèi)部和外部兩個方面的關(guān)系可以概況為三種法律關(guān)系：

1、開發(fā)商與包銷人之間的包銷關(guān)系，

2、開發(fā)商和包銷人與購房人之間的買賣關(guān)系，

3、包銷人與購房人之間的關(guān)系。

商品房包銷中法律關(guān)系怎么看

1.開發(fā)商與包銷商之間的包銷關(guān)系

開發(fā)商以包銷基價，將自己開發(fā)已經(jīng)建成并符合銷售條件的房屋或者是尚未建成但符合預(yù)售條件的期房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買。這一法律關(guān)系實(shí)際上包括兩個階段兩層關(guān)系：

第一階段：在包銷期限內(nèi)，包銷商根據(jù)包銷合同對商品房享有銷售權(quán)、賣價權(quán)和獲取包銷基價與實(shí)銷價之間差價的權(quán)利。即在包銷期限內(nèi)，開發(fā)商將自己一定數(shù)量的商品房的預(yù)售權(quán)或出售權(quán)轉(zhuǎn)讓包銷商專營，取得一定的包銷價，把銷售價與包銷價的差價利益的風(fēng)險同時轉(zhuǎn)移給包銷商。在這一階段，包銷商以開發(fā)商的名義進(jìn)行房屋銷售，如果房屋全部銷售出去，那么開發(fā)商與包銷商之間的法律關(guān)系就截止到此;

第二個階段：在包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購。但是如果沒有銷售完畢，而在包銷商與開發(fā)商之間又沒有其他約定的，那么開發(fā)商與包銷商之間就會發(fā)生買賣關(guān)系。但是就商品房包銷的整體狀況來看，我們認(rèn)為包銷應(yīng)該認(rèn)為是開發(fā)商與包銷商之間的一種交易行為,當(dāng)事人的行為都是相互獨(dú)立的，而且雙方都是為了自己的利益而行為，所以是一種交易關(guān)系。

2.開發(fā)商與購房者之間的買賣關(guān)系

從商品房交易關(guān)系來看，能夠出售房屋的是房地產(chǎn)開發(fā)商，在形式上包銷人也必須以開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售，所以在形式上，或者說對于買受人來說，是與開發(fā)商簽定商品房買賣合同的。享有售房主體資格的是商品房的所有人，即開發(fā)商，雖然由于包銷合同的約定，具體出售商品房簽訂合同是由包銷商與購房者實(shí)際完成的，但從形式上看商品房的買賣雙方應(yīng)為開發(fā)商與購房者，包銷商是以開發(fā)商的名義進(jìn)行有關(guān)法律行為的。

3.包銷商與購房者之間的法律關(guān)系

實(shí)際上，包銷商與購買者之間是沒有直接的法律關(guān)系的，它們之間的接觸只是包銷商以開發(fā)商的名義與購買者簽定合同。但是包銷商并不是該買賣合同的當(dāng)事人，以開發(fā)商的名義與購買者簽定合同，這只是包銷商實(shí)現(xiàn)或履行包銷合同的約定的義務(wù)而已。所以，購買者與包銷商是沒有直接的買賣法律關(guān)系。

但由于買賣行為是由包銷人與開發(fā)商共同完成的，即包銷人推銷房屋、聯(lián)系購房人，進(jìn)行的是過程行為，開發(fā)商與買受人訂立買賣合同，進(jìn)行的是結(jié)果行為，同時，售房款分為兩部分，基價部分由開發(fā)商所得，超出基價部分由包銷人所得。因此，包銷人在買賣合同中是一個重要的參與人。更重要的是，在包銷期間，無論是開發(fā)商的宣傳和承諾行為，還是包銷人的宣傳和承諾行為都會對購房人產(chǎn)生很大影響，如果因此發(fā)生糾紛，責(zé)任歸屬問題就是一個實(shí)際而難斷的問題。

商品房包銷有什么法律特征

1、代理說

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，“包銷行為符合民法中關(guān)于代理行為的一般特征。根據(jù)民法學(xué)的一般原理，代理是代理人在代理權(quán)范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人為法律行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接歸屬于被代理人的法律制度?！?在商品房包銷中，開發(fā)商將商品房的全部或部分讓包銷人獨(dú)家代理銷售，在包銷中是以開發(fā)商的名義對外銷售，購房人也是與開發(fā)商簽訂購房合同，銷售商品房的法律后果也由開發(fā)商對外負(fù)責(zé)，這就符合民法理論中關(guān)于代理的定義。因此，包銷是一種代理行為，而且是一種特殊代理行為。因?yàn)?，包銷人的代理責(zé)任相對于其他代理方式是更加嚴(yán)厲的、代理的權(quán)限更為廣泛、代理的風(fēng)險相對于一般代理也更大。

“有學(xué)者根據(jù)民事法律行為相關(guān)理論將代理說具體分為附條件的代理行為說和附期限的代理行為說。”?附條件的代理行為說實(shí)際上是一種附解除條件的代理行為。所附條件為，若包銷期限屆滿仍未全部售出商品房，則由包銷人全部購入，同時代理權(quán)終止。附期限的代理行為說是指以雙方約定的包銷期限為終期的代理行為，在約定的終期到來時代理權(quán)終止。

2、買賣說

這種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房包銷的最終后果往往是包銷人購入房屋，且在包銷人開始銷售之前，包銷人與開發(fā)商已就房屋買賣的價格達(dá)成協(xié)議，只是該協(xié)議是一種附條件的民事法律行為，即當(dāng)包銷人未完全售出協(xié)議范圍內(nèi)的房屋時，協(xié)議產(chǎn)生法律效力，包銷人需購入所有剩余未售出的房屋?！皬拿穹ɡ碚搧矸治?，買賣合同在實(shí)際上有兩種含義：其一，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移財產(chǎn)所有權(quán)給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同;其二，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移其財產(chǎn)權(quán)(包括財產(chǎn)所有權(quán)和其他各種財產(chǎn)權(quán))給買受人，買受人向出賣人支付價款的合同。

一般認(rèn)為，第一種含義的買賣合同，即轉(zhuǎn)移一定實(shí)物的財產(chǎn)所有權(quán)的合同為實(shí)物買賣;第二種含義的買賣合同，除實(shí)物買賣外，還包括權(quán)利買賣。”依該理論，商品房包銷行為屬于第二種含義的買賣，當(dāng)開發(fā)商與包銷人簽訂了包銷協(xié)議后，開發(fā)商實(shí)際上喪失了對協(xié)議范圍內(nèi)房屋的銷售權(quán)利，同時也是間接地轉(zhuǎn)移了這些房屋的所有權(quán)，即無論包銷人是否能成功將房屋售出，這些房屋的所有權(quán)最終都將轉(zhuǎn)移，只是這種所有權(quán)移轉(zhuǎn)的對象是不確定的，只有等到包銷期限屆滿才能最終確定。至于為何采取包銷的形式而不直接采用買賣的形式主要是因?yàn)樵诂F(xiàn)行的法律制度下，包銷人自身不能直接從事商品房買賣，只能借助開發(fā)商的名義進(jìn)行銷售。此外，包銷人也不愿意通過轉(zhuǎn)賣商品房來增加買賣環(huán)節(jié)(兩次買賣)，避免了兩次征稅的情況。從包銷人自身的實(shí)力上看，包銷人一般資金規(guī)模不大，實(shí)力有限，不愿先期投入全部買房資金，而是參與到一次買賣中，購入開發(fā)商的銷售權(quán)，既減少買賣環(huán)節(jié)，又減少資金投入，從而實(shí)現(xiàn)與開發(fā)商的專業(yè)分工和利潤共享。

有學(xué)者在買賣說的基礎(chǔ)上，將包銷行為明確定義為特殊買賣行為，認(rèn)為其包銷行為是直接買賣與間接買賣的結(jié)合?！熬唧w可分為三種情況：第一，如在包銷期限內(nèi)，包銷房全部售出，則包銷人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系因包銷代理行為的完成而一并完成，間接買賣則代替了直接買賣。第二，如在包銷期限內(nèi)，包銷房全部未售出，則包銷人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系因包銷行為的不發(fā)生而直接完成，由包銷人直接買進(jìn)全部包銷房。第三，如在包銷期限內(nèi)包銷房部分售出，則售出部分的包銷房是通過包銷來間接完成包銷人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系;而剩余部分的包銷房則按包銷協(xié)議的約定，由包銷人從開發(fā)商手中直接完成買賣關(guān)系，雙方辦理包銷房的買賣手續(xù)。”

3、兩合行為說

持這種觀點(diǎn)的人認(rèn)為，包銷行為是一種動態(tài)過程，包銷人與開發(fā)商的法律關(guān)系處在動態(tài)變化過程中，如果包銷人將房屋全部出售，則包銷人與開發(fā)商所發(fā)生的法律關(guān)系僅僅是代理關(guān)系;如果包銷人只是將房屋部門售出，那么包銷人還存在購入房屋的責(zé)任，此時包銷人則是作為買方與開發(fā)商發(fā)生了買賣法律關(guān)系。因此，商品房包銷既不是一種單純的代理行為，也不是只存在買賣行為，而是一種兼具代理和買賣特性的新型民事法律行為，不能簡單地用一種法律行為來定義包銷行為。

4、“無名合同說”

這種觀點(diǎn)也是學(xué)者提出的一種最新的觀點(diǎn)，認(rèn)為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)生活的繁雜性和多樣性使得法律的規(guī)制無法面面俱到，因此沒有必要一定要將包銷合同歸屬于哪一類合同?！逗贤ā吩谝?guī)定了有名合同的同時，也承認(rèn)了無名合同存在的合法性，只要雙方的意思表示真實(shí)，內(nèi)容不違反法律的禁止性規(guī)定，那么合同就可以成立。對于無名合同應(yīng)當(dāng)參照?當(dāng)事人的意思自治原則和合同目的，適用與該合同相近似的有名合同的法律規(guī)定處理，沒有近似的有名合同的，則根據(jù)《合同法?》第八條的規(guī)定，適用《合同法》的原則和民法原理處理。該觀點(diǎn)還認(rèn)為，包銷行為其實(shí)是一個復(fù)合行為，是多個民事法律行為的復(fù)合，不同階段會呈現(xiàn)出不同的行為特征，因此我們只需要根據(jù)包銷行為所處的階段，具體分析該階段的行為特性來加以適用法律，而無須一定要將包銷行為歸為哪一種行為，這樣反而會引起法律適用上的錯誤。

綜上所述我們可以清楚知道，商品房包銷其實(shí)就是包銷商買入房產(chǎn)進(jìn)行銷售，而且存在的法律關(guān)系包括了開發(fā)商與包銷人之間的包銷關(guān)系，開發(fā)商和包銷人與購房人之間的買賣關(guān)系，以及包銷人與購房人之間的關(guān)系。如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會為您解答。