一、名為商品房“預(yù)約”實(shí)為“本約”的認(rèn)定。

2003年施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房解釋》)第5條規(guī)定：商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確13項(xiàng)主要內(nèi)容，實(shí)踐中有疑問的是：《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的13項(xiàng)內(nèi)容是否必須全部具備才構(gòu)成商品房買賣合同的本約，還是僅需具備若干必要要件即可?《商品房解釋》對此沒有明確，導(dǎo)致司法實(shí)踐不統(tǒng)一，有的法院嚴(yán)格按照13項(xiàng)要件是否齊備來判斷是否構(gòu)成本約，有的法院則以幾項(xiàng)核心要件是否齊備作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而在核心要件的選擇上各地法院也不盡相同。我們認(rèn)為，成立商品房買賣合同只需具備核心要件即可，無需13項(xiàng)內(nèi)容全部具備。理由是：

(1)合同法司法解釋明確了合同的必備要件。2009年施行的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》(以下簡稱《合同法解釋(二)》第1條規(guī)定：當(dāng)事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。因此，合同只需具備當(dāng)事人、標(biāo)的和數(shù)量的即可成立，合同欠缺的其他內(nèi)容，可以通過合同法的規(guī)定予以確定。

(2)商品房買賣合同欠缺部分內(nèi)容不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)。比如對《商品房銷售管理辦法》第16條第2款規(guī)定的第三項(xiàng)商品房的銷售方式可以從履行情況推知;第六項(xiàng)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾，第七項(xiàng)供水等配套基礎(chǔ)設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益責(zé)任，以及第八項(xiàng)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬，并非商品房買賣合同的主給付義務(wù)內(nèi)容，不影響商品房買賣合同成立的判斷;第九項(xiàng)面積差異的處理方式、第十項(xiàng)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事項(xiàng)、第十一項(xiàng)解決爭議的方法、第十二項(xiàng)違約責(zé)任，可以通過合同法、物權(quán)法的規(guī)定予以確定，并非合同必須約定。而對《商品房銷售管理辦法》規(guī)定的第一項(xiàng)當(dāng)事人情況、第二項(xiàng)商品房基本狀況、第四項(xiàng)商品房價(jià)款及付款情況、第五項(xiàng)交付使用情況屬于商品房買賣合同的備案要素，影響商品房買賣合同的成立。

(3)具備核心要件即構(gòu)成商品房買賣合同對當(dāng)事人的利益保護(hù)更為公平。2012年施行的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《買賣合同解釋》)第2條規(guī)定了違反預(yù)約合同的效果，包括承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償，并未明確規(guī)定繼續(xù)履行預(yù)約，對損害賠償?shù)姆秶矁H局限于信賴?yán)娴馁r償，對當(dāng)事人的利益保護(hù)較為薄弱。在商品房買賣合同實(shí)踐中，雙方就房屋總價(jià)、價(jià)款支付方式、房屋交付等作了明確規(guī)定，雖然名為認(rèn)購協(xié)議或預(yù)定協(xié)議，實(shí)質(zhì)就合同的主給付義務(wù)已經(jīng)作了清楚交待，與正式的商品房買賣合同相差不大，當(dāng)事人因合同產(chǎn)生的信賴也較強(qiáng)，從誠實(shí)信用角度出發(fā)，認(rèn)定商品房買賣合同成立，一方無故不履行合同的則承擔(dān)買賣合同的違約責(zé)任，對當(dāng)事人利益分配較為公平，也符合當(dāng)事人訂立合同的本意。

二、商品房買賣中的懲罰性賠償：2倍抑或3倍?

《商品房解釋》第9條規(guī)定出賣人實(shí)施欺詐行為的，買受人可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，該規(guī)定與1994年《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定是一致的。而2013年新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第55條改變了原消法第49條關(guān)于懲罰性賠償?shù)囊?guī)定，將增加賠償?shù)慕痤~調(diào)整為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的三倍。由此產(chǎn)生的問題是，《商品房解釋》第9條與新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第55條如何協(xié)調(diào)?焦點(diǎn)問題是商品房的購房人是否屬于消費(fèi)者。新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》對此沒有作出明確規(guī)定，有的地方性法規(guī)將商品房買賣納入消法的保護(hù)范圍，如1996年《江蘇省實(shí)施<中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法>辦法》第12條規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)營者不得從事的行為，以保護(hù)消費(fèi)者的利益。最高人民法院在2002年給上海高院的《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中在商品房買賣中首次出現(xiàn)了消費(fèi)者的字樣，規(guī)定消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。因此，在新修訂的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》施行后，法律適用上將出現(xiàn)沖突，對此需要對《商品房解釋》第9條予以調(diào)整，與新消法的規(guī)定相統(tǒng)一，或者明文規(guī)定《商品房解釋》第9條作為特殊規(guī)定予以適用。我們認(rèn)為，在商品房買賣合同領(lǐng)域，考慮到標(biāo)的額較大，如果適用三倍賠償對開發(fā)商要求過苛，可明確規(guī)定商品房買賣不適用新消法的規(guī)定，繼續(xù)沿用《商品房解釋》第9條的規(guī)定。

三、房屋回購的性質(zhì)認(rèn)定。

房屋回購條款約定是商品房買賣交易中的一種合同約定，具體指商品房按揭貸款合同中購房人無力償還銀行貸款時(shí)，開發(fā)商作為連帶責(zé)任保證人承擔(dān)還款責(zé)任，并由開發(fā)商對買賣商品房進(jìn)行回購的約定。由于房屋回購并非我國現(xiàn)行立法明文規(guī)定，實(shí)踐對其性質(zhì)、效力以及回購價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定不一。(1)關(guān)于房屋回購的性質(zhì)。實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于流質(zhì)契約，應(yīng)認(rèn)定為無效。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于約定解除權(quán)，一旦開發(fā)商回購條件成立，開發(fā)商發(fā)出回購?fù)ㄖ?，雙方合同解除。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為屬于非典型擔(dān)保，出賣人作為買受人的保證人向銀行承擔(dān)了擔(dān)保功能。我們認(rèn)為，回購擔(dān)保是一種多方以合同條款約定的關(guān)聯(lián)性擔(dān)保，指債權(quán)人與回購人約定在債務(wù)人未能按約履行債務(wù)時(shí)，由回購人向債權(quán)人支付約定的對價(jià)，債權(quán)人將合同債權(quán)及其項(xiàng)下的權(quán)利轉(zhuǎn)移給回購人的一種擔(dān)保形式。回購擔(dān)保屬于一種新類型的非典型擔(dān)保，雖然我國《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》中均沒有明確規(guī)定，但在實(shí)踐中，已被運(yùn)用到汽車、房屋等交易活動(dòng)中，故可以承認(rèn)其效力，根據(jù)回購條款的約定予以處理。當(dāng)然，實(shí)踐中需要根據(jù)債務(wù)人未履約的情形、合同約定的回購條件是否具備、開發(fā)商主張回購的通知是否有效到達(dá)債務(wù)人等情形綜合認(rèn)定回購責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)。(2)關(guān)于回購價(jià)格。合同對回購價(jià)格有約定的，按照約定處理。合同對回購價(jià)格沒有約定的，應(yīng)按照原價(jià)回購還是市場價(jià)回購，實(shí)踐中存在爭議。我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照市場價(jià)格回購。因?yàn)樵诜績r(jià)上漲的情況下，按照市場價(jià)回購后，回購人可以市場價(jià)再行出賣，對其利益并無損害。而對于買受人而言，根據(jù)《合同法》第163條的規(guī)定，標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。因房價(jià)上漲產(chǎn)生的收益系房屋的自然增值，在交付后應(yīng)歸屬于買受人，故按市場價(jià)出賣對買受人較為公平。另外，在房價(jià)下跌的情況下，根據(jù)《合同法》第142條關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的原則，按市場價(jià)回購也符合法律的規(guī)定。

四、商品房委托代理銷售合同新問題。

(1)關(guān)于委托人的任意解除權(quán)問題。商品房委托代理銷售合同性質(zhì)上屬于委托合同，根據(jù)《合同法》第410條規(guī)定，委托人或者受托人可以隨時(shí)解除委托合同。有疑問的是，商品房委托代理銷售合同中是否允許當(dāng)事人特別約定解除權(quán)的放棄。我們認(rèn)為，商品房委托代理銷售中，受托人往往已經(jīng)開始了所涉樓盤的銷售處、銷售廣告等的設(shè)計(jì)與宣傳工作，有的為委托事務(wù)已經(jīng)投入大量的人力和物力來開拓市場、聯(lián)系客戶，基于風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)，應(yīng)當(dāng)允許雙方以約定排除委托人的任意解除權(quán)。

(2)關(guān)于溢價(jià)款問題?！渡唐贩夸N售管理辦法》第28條規(guī)定：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。當(dāng)事人如果在商品房委托代理銷售合同中約定受托人可以收取溢價(jià)款的，是否無效?我們認(rèn)為，雙方當(dāng)事人對溢價(jià)獎(jiǎng)勵(lì)的約定系雙方共同的真實(shí)意思表示，不違反法律及行政法規(guī)，也不損害社會(huì)公共利益和第三人利益，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。關(guān)于傭金與溢價(jià)款的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，國家計(jì)委和建設(shè)部《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》規(guī)定，實(shí)行獨(dú)家代理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)最高不得超過成交價(jià)格的3%。對于約定的傭金和溢價(jià)款超過成交價(jià)格3%的標(biāo)準(zhǔn)，超過部分應(yīng)否支持?我們認(rèn)為，《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)規(guī)定屬于管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且不屬于法律和行政法規(guī)，故對合同效力不產(chǎn)生影響。

(3)關(guān)于可得利益的問題。實(shí)踐中商品房委托代理銷售合同解除后，受托人主張可得利益的，實(shí)踐中存在三種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房面積和現(xiàn)有市場價(jià)格計(jì)算可得利益，予以支持。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，受托人代理商品房銷售是否能夠獲得傭金尚受國家政策、房地產(chǎn)市場等多種因素影響，其以合同所約定的可銷售金額為依據(jù)主張可得利益不能成立。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未進(jìn)行實(shí)際銷售，對可得利益由法院根據(jù)個(gè)案酌情處理。我們認(rèn)為，如果傭金、溢價(jià)款等可得利益通過現(xiàn)有條件可以確定，具有確定性，則予以支持。如果通過現(xiàn)有條件無法具體確定，則不予支持。

五、商品房抵押問題

(一)關(guān)于未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓商品房的履行問題。

《物權(quán)法》第191條第2款規(guī)定：抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。通說認(rèn)為該條并非效力性強(qiáng)制性法律規(guī)定，故抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人未經(jīng)抵押權(quán)人同意銷售商品房的，不影響商品房買賣合同的效力。[1]出賣人(抵押人)在約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)，致使買受人無法辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權(quán)請求解除合同，并要求出賣人(抵押人)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。實(shí)踐中有疑問的是，買受人要求繼續(xù)履行合同并辦理商品房權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的如何處理?對此存在兩種做法：第一種做法是判令出賣人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)清償債務(wù)滌除抵押權(quán)后，履行合同義務(wù)。第二種做法是法院對買受人進(jìn)行釋明，要求其變更訴訟請求。買受人堅(jiān)持不變更的，駁回其訴訟請求，但買受人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。[2]筆者贊同第二種做法，因?yàn)椤段餀?quán)法》第191條第2款雖非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，但可以構(gòu)成《合同法》第110條第(一)項(xiàng)規(guī)定的法律上不能履行的情形，故買受人不能要求繼續(xù)履行合同。但買受人代為清償債務(wù)的，由于不影響抵押權(quán)人的利益，在抵押權(quán)人債權(quán)受到清償后，買受人請求履行債權(quán)合同并變更抵押物登記的，并無障礙。

(二)關(guān)于預(yù)售商品房預(yù)抵押問題。

商品房預(yù)售過程中，購房人辦理房屋貸款時(shí)將預(yù)售房屋進(jìn)行預(yù)抵押登記，后購房人無力歸還貸款，貸款人主張對預(yù)抵押房屋行使抵押權(quán)的，應(yīng)否支持?對此存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是待房屋建成交付借款人后銀行就該房屋設(shè)立抵押權(quán)的一種預(yù)先的排他性保全。如果房屋建成后的產(chǎn)權(quán)未登記至借款人名下，則抵押權(quán)設(shè)立登記無法完成，銀行不能對該預(yù)售商品房行使抵押權(quán)。[3]第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記的抵押權(quán)具有排他效力和優(yōu)先順位。當(dāng)預(yù)告登記的預(yù)抵押權(quán)尚無法進(jìn)行物權(quán)登記，權(quán)利人需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，權(quán)利人有權(quán)對作為請求權(quán)標(biāo)的的不動(dòng)產(chǎn)行使抵押權(quán)，使請求權(quán)發(fā)生指定的效果。[4]筆者同意第一種觀點(diǎn)。建設(shè)部《房屋登記辦法》第67條第(二)項(xiàng)規(guī)定以預(yù)購商品房設(shè)定抵押可以申請預(yù)告登記?！段餀?quán)法》第20條第2款規(guī)定：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效?！斗课莸怯涋k法》第68條第2款作了相同的規(guī)定。從該規(guī)定看，預(yù)抵押登記權(quán)利人享有的僅是請求辦理抵押權(quán)正式登記的權(quán)利，并不享有現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)。當(dāng)然，這樣處理會(huì)導(dǎo)致預(yù)抵押登記的效果形同虛設(shè)，與市場實(shí)踐相背離，不利于善意抵押權(quán)人的利益保護(hù)。從合理平衡各方當(dāng)事人利益角度而言，在開發(fā)商和購房人協(xié)同辦理預(yù)抵押登記的情況下，可以考慮由銀行單方墊付費(fèi)用進(jìn)行抵押登記，實(shí)現(xiàn)預(yù)抵押登記與正式抵押登記的銜接。

六、商品房買賣合同解除問題

(一)關(guān)于預(yù)查封商品房買賣合同解除問題。

商品房買賣合同被預(yù)查封，后因買受人的原因，出賣人主張解除合同，能否對抗預(yù)查封的效力?對此存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)查封的效力等同于正式查封。商品房被預(yù)查封后禁止處分，出賣人無權(quán)解除合同。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房被預(yù)查封后，出賣人仍可基于正當(dāng)合理的理由解除商品房買賣合同。筆者同意第二種觀點(diǎn)。2004年最高人民法院、國土資源部和建設(shè)部發(fā)布的《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》雖然規(guī)定預(yù)查封的效力等同于正式查封，但同時(shí)規(guī)定預(yù)查封的土地、房屋權(quán)屬只有登記在被執(zhí)行人名下的，預(yù)查封登記才自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封登記，且規(guī)定預(yù)查封的期限。因此，預(yù)查封并非正式查封?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第38條第(二)項(xiàng)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。該條限制的是被查封的房產(chǎn)再行轉(zhuǎn)讓，但不影響出賣人行使合法正當(dāng)?shù)暮贤獬龣?quán)。當(dāng)商品房買賣合同被合法解除后，房屋不再是預(yù)查封的對象，需返還的購房款等成為預(yù)查封的對象。

(二)關(guān)于精裝修商品房質(zhì)量問題。

當(dāng)前，精裝商品房在商品房銷售中的比例不斷提高，如何處理商品房買賣合同與裝修合同或裝修條款之間的關(guān)系，成為商品房買賣合同案件審理中的難點(diǎn)。(1)裝修部分存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的處理。出賣人與買受人簽訂的商品房買賣合同中包含裝修條款，或者出賣人在與買受人簽訂商品房買賣合同時(shí)指定買受人與其另行簽訂裝修合同，因裝修部分存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響商品房品質(zhì)的，此時(shí)雙方的意思表示是將商品房作為一個(gè)整體使用的精裝修房屋進(jìn)行交易[5]，兩合同構(gòu)成合同聯(lián)立，買受人有權(quán)一并請求解除商品房買賣合同和裝修合同并賠償損失。[6]在另行簽訂裝修合同的情形，買受人亦可請求單獨(dú)解除裝修合同。[7](2)裝修存在質(zhì)量瑕疵的處理。裝修存在質(zhì)量瑕疵，但不影響買受人正常使用的，買受人無權(quán)拒收房屋。裝修保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)承擔(dān)保修責(zé)任;出賣人拒絕保修或者在合理期限內(nèi)拖延維修的，買受人自行或者委托他人維修后，可以就修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失向出賣人主張。對于裝修用材和施工工藝等應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，合同有約定的按約定，沒有約定或約定不明的，結(jié)合出賣人銷售時(shí)廣告宣傳內(nèi)容等進(jìn)行認(rèn)定。(3)出賣人指定精裝修的商品房質(zhì)量問題的處理。開發(fā)商將裝修部分交由專業(yè)的裝修公司施工，并要求買受人與裝修公司單獨(dú)簽訂合同，出現(xiàn)裝修質(zhì)量問題，合同有約定按照約定處理，合同沒有約定或約定不明的，如何處理?對此存在兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人可依據(jù)《合同法》第402條規(guī)定，請求出賣人承擔(dān)委托人責(zé)任。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人可以請求出賣人與第三人對裝修質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任。筆者贊同第一種意見，因?yàn)樵陂_發(fā)商指定裝修公司的情況下，買受人在簽訂合同時(shí)沒有選擇權(quán)，雖然裝修合同是購房人與裝修公司簽訂，應(yīng)視為裝修合同系接受開發(fā)商的委托施工，買受人可以依據(jù)《合同法》第402條規(guī)定，要求開發(fā)商對裝修質(zhì)量問題承擔(dān)責(zé)任。

七、商品房買賣合同違約問題

(一)關(guān)于買受人主動(dòng)違約問題。

買受人僅交付定金或支付較少的房款，商品房買賣合同其他內(nèi)容尚未履行，買受人愿意以喪失定金或承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任為代價(jià)請求解除商品房買賣合同，是否允許?實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，合同法的基本原則是合同嚴(yán)守原則，在不具備解除合同條件的情況下，不允許買受人主動(dòng)違約。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國法律對于買受人主動(dòng)違約沒有禁止性規(guī)定，買受人基于經(jīng)濟(jì)利益最大化的考慮，可以選擇主動(dòng)違約。筆者認(rèn)為，買受人不得主動(dòng)違約，除非出賣人同意。主動(dòng)違約，又稱效率違約，英美法上對此持肯定態(tài)度。我國《合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。從該約定看，非違約方享有要求違約方繼續(xù)履行合同的權(quán)利，除非符合《合同法》第110條的規(guī)定。故如果允許買受人主動(dòng)違約，將導(dǎo)致非違約方要求繼續(xù)履行的權(quán)利落空，也違背誠實(shí)信用原則。

(二)關(guān)于土地使用權(quán)證使用年限縮水問題。

國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條第(一)項(xiàng)規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓最高年限70年。實(shí)踐中，開發(fā)商向買受人轉(zhuǎn)移交付的土地使用權(quán)期限常常短于70年，一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)建設(shè)占用了一定時(shí)間，另一方面是因?yàn)橛械拈_發(fā)商變更了土地用途。對于開發(fā)商應(yīng)否對土地使用權(quán)使用年限縮水承擔(dān)違約責(zé)任，實(shí)踐中存在不同見解：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，《物權(quán)法》第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。因此，雖然土地使用權(quán)年限短于70年，但可自動(dòng)續(xù)期，故對買受人沒有損失，出賣人無需承擔(dān)違約責(zé)任。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，買受人購買的應(yīng)當(dāng)是完全產(chǎn)權(quán)，由于目前對自動(dòng)續(xù)期如何操作并不明確，故出賣人仍需承擔(dān)違約責(zé)任。筆者認(rèn)為，出賣人對于土地使用權(quán)年限縮水應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，首先看出賣人是否履行告知義務(wù)，如果其已盡到告知義務(wù)，買受人仍愿意購買的，可以認(rèn)定商品房買賣合同據(jù)實(shí)訂立，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。如果出賣人未盡到告知義務(wù)，且移轉(zhuǎn)交付的土地使用權(quán)年限不符合法律規(guī)定的住宅用地的使用年限，即構(gòu)成違約，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。[8]在違約責(zé)任的承擔(dān)方式上，可以責(zé)令出賣人退還多收取的土地成本、支付續(xù)展費(fèi)用、續(xù)展或補(bǔ)足土地使用權(quán)年限。

(三)關(guān)于公共部分或公共設(shè)施交付不符合約定的救濟(jì)問題。

開發(fā)商交付的綠地、大堂等公共部分或者消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備不符合商品房買賣合同約定的，如何處理?筆者認(rèn)為，商品房買賣合同對此有明確約定的，按約定處理。商品房買賣合同沒有明確約定，且上述公共部分或公共設(shè)施無法采取補(bǔ)救措施的，買受人有權(quán)請求出賣人賠償損失。可以采取補(bǔ)救措施的，如果部分買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償損失，部分買受人要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取補(bǔ)救措施，應(yīng)當(dāng)告知買受人按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第11條和第12條的規(guī)定，形成業(yè)主大會(huì)決議，由業(yè)主委員會(huì)主張相關(guān)權(quán)利。[9]業(yè)主委員會(huì)怠于起訴或未成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)專有部分建筑面積占建筑區(qū)劃內(nèi)總建筑面積過半數(shù)且人數(shù)占全體業(yè)主過半數(shù)的業(yè)主同意的，業(yè)主有權(quán)提起訴訟。

綜上所述，就是小編關(guān)于商品房買賣發(fā)生的糾紛的處理方式的一些理解與整理了，大家可以仔細(xì)閱讀本文，并結(jié)合自己的實(shí)際，做出明智的決定與處理。如果你還有什么不懂的地方或者有其他任何法律問題，可來律霸網(wǎng)，會(huì)有專業(yè)的律師為你解答，定能完美解決你的煩惱。