一、建筑物與區(qū)分所有權(quán)的共有部份是什么意思？

區(qū)分所有權(quán)的建筑物的共有部分，是指供區(qū)分所有權(quán)人共用，屬于區(qū)分所有權(quán)人共有的部分。它的范圍包括共用部分和共用設(shè)施設(shè)備。共用部分是指樓板、屋面、梁、柱、內(nèi)外墻體、基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)和樓梯間、水箱間、走廊、門(mén)廳、樓內(nèi)存車(chē)庫(kù)、院落、共用廚房、共用廁所等。共用設(shè)施設(shè)備是指共用的給排水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線(xiàn)、共用照明、共用天線(xiàn)、通訊電纜、暖氣干線(xiàn)、供暖鍋爐設(shè)備及房屋加壓水泵設(shè)備、房屋消防設(shè)施等。各所有權(quán)人對(duì)共有部分也可以加以約定。 基于區(qū)分所有權(quán)人的同意或建筑物買(mǎi)賣(mài)合同的規(guī)定，區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分也可以享有專(zhuān)有使用權(quán)，如在地下室有專(zhuān)用停車(chē)位。

區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分按其份額享有使用權(quán)，并承擔(dān)管理，及時(shí)修繕改良的義務(wù)。我國(guó)的《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》中對(duì)區(qū)分所有的建筑物的共有部分的維修有明文規(guī)定，現(xiàn)介紹如下：

(一)、異產(chǎn)毗連房屋

異產(chǎn)毗連房屋是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人共有的房屋。異產(chǎn)毗連房屋是具有區(qū)分所有權(quán)的建筑物。 凡異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞(因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞)，所需修繕費(fèi)用按照《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，依下列原則處理： 共有房屋主體結(jié)構(gòu)中的基礎(chǔ)、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋摶有人按份額比例分擔(dān)。共用墻體的修繕(包括因結(jié)構(gòu)需要而涉及的相鄰部位的修繕)，按兩側(cè)均分后，再由每側(cè)房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

1)屋蓋的修繕：

A、不上人屋蓋，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

B、可上人屋蓋(包括屋面和周邊護(hù)欄)，如為各層所共有，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的房屋所有人按份額比例分擔(dān);如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

2)樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負(fù)責(zé);其結(jié)構(gòu)部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

3)樓梯及樓梯間(包括出屋面部分)的修繕，各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔(dān);為某些層所專(zhuān)用的樓梯，由其專(zhuān)用的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

4)房屋共有部分必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

5)房屋共有、共用的設(shè)備和附屬建筑(如電梯、水泵、暖氣、水衛(wèi)、電照、溝管、垃圾道、化糞池等)的修繕，由各房屋所有人按份額比例分擔(dān)。

6)房屋拆除，其拆除支付或殘值回收，由房屋所有人按份額比例分配。 異產(chǎn)毗連房屋的自然損壞，應(yīng)及時(shí)修繕，不得拖延或拒絕;否則，造成損失的，責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。異產(chǎn)毗連房屋因使用不當(dāng)造成損壞，由責(zé)任人負(fù)責(zé)。售給個(gè)人的異產(chǎn)毗連公有住房，其共有部分及共用設(shè)備的維修辦法，將依照國(guó)家住房制度改革的有關(guān)文件另行規(guī)定。

二、、建筑物的區(qū)分所有權(quán)與一般房屋的所有權(quán)的區(qū)別

建筑物的區(qū)分所有權(quán)與一般房屋的所有權(quán)的區(qū)別，主要表現(xiàn)為：

1、建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體是建筑物的專(zhuān)有部分。一般房屋所有權(quán)的客體是明確的、獨(dú)立的。

2、在區(qū)分建筑物中由于既存在著專(zhuān)有部分也存在著共有部分，因而要區(qū)分專(zhuān)有部分相互之間的界限及專(zhuān)有部分和共有部分的界限是十分困難的。這就決定了建筑物區(qū)分所有僅的客體只具有相對(duì)的獨(dú)立性，重在利用上和法律上的獨(dú)立性。

3、在建筑物區(qū)分所有權(quán)的場(chǎng)合，所有權(quán)人直接支配的不是有體物，而是由建筑材料組成的空間。因此，有人稱(chēng)建筑物的區(qū)分所有權(quán)為空間所有權(quán)，而房屋所有權(quán)是所有權(quán)人對(duì)有體物直接支配的權(quán)利。 建筑物的區(qū)分所有權(quán)實(shí)質(zhì)上是房屋所有權(quán)和共有權(quán)的結(jié)合。各房屋所有人對(duì)整幢建筑物都不享有所有權(quán)，只對(duì)自己專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，同時(shí)為了保證自己的專(zhuān)有部分所有權(quán)的存在，又形成了共有關(guān)系。

綜合上面所說(shuō)的，建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部份對(duì)于我們公民來(lái)說(shuō)是特別要注意的，而且共有部份是需要靠大家的維護(hù)才能更好的進(jìn)行享用，共有部份是任何一個(gè)公民都不能阻止對(duì)方來(lái)進(jìn)行使用，所以，我國(guó)也是出了相關(guān)的條款，就是讓大家可以在合法的條款下來(lái)進(jìn)行給維護(hù)好大家的關(guān)系。

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