面積縮水弄清贈(zèng)送面積和公攤面積

有些開發(fā)商會(huì)在戶型圖上標(biāo)明房屋的贈(zèng)送面積，但是購房者簽合同時(shí)或者實(shí)際入住測量才發(fā)現(xiàn)贈(zèng)送面積根本沒有宣傳的那么多，再或者售樓員開盤的時(shí)候介紹樓盤的公攤較小，直到簽合同才知道相差很大。

支招：購房者要明確兩點(diǎn)，第一，贈(zèng)送面積不能以圖紙上的標(biāo)注為準(zhǔn)，圖紙只能作為參考，具體的面積需要購房者查看購房合同里的規(guī)定或者去毛坯房中進(jìn)行測量。第二，要在看房階段仔細(xì)詢問公攤面積，特別是要買的樓棟公攤面積，因?yàn)槊織潣堑墓珨偪赡懿煌?，不要籠統(tǒng)地問，售樓員一般會(huì)把公攤往小里說。

規(guī)劃縮水細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣”

現(xiàn)在，不少樓盤都在賣未來規(guī)劃，承諾一期后面會(huì)有宏達(dá)的規(guī)劃。比如，附近會(huì)建大型公園、商業(yè)體、學(xué)校、醫(yī)院等，有的還在宣傳中附上了整體規(guī)劃圖。更有甚者，沒拿預(yù)售證就開始賣房。

支招：部分開發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。建議消費(fèi)者，先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過審批;也可要求開發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。

層高縮水要明確約定違約賠償數(shù)額

有的購房者很在乎層高或者就是沖著某個(gè)樓盤的層高優(yōu)勢去的。比如，購房者與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同，合同約定房屋層高為2.8米。交房后才發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量保證書中注明的層高有的為2.8米，有的為2.7米。實(shí)際自測，結(jié)果發(fā)現(xiàn)高度更低。

支招：商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。專家提醒說，要明確約定層高“縮水”的違約賠償數(shù)額，建議買房人在合同中注明。

年限縮水簽約前弄清土地和房屋的使用年限

有的樓盤拿地時(shí)間很長，這樣一來，實(shí)際使用年限就會(huì)相對較短，特別是一些爛尾樓或建了很多年的房子。售樓員在介紹這種樓盤時(shí)，會(huì)刻意避開拿地時(shí)間，轉(zhuǎn)而介紹樓盤其他優(yōu)點(diǎn)。

支招：有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下，大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買房人買房后，對該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。專家特別提醒，買房人在簽約前，最好到相關(guān)部門就土地性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。

承諾縮水售樓員為了賣房會(huì)進(jìn)行誤導(dǎo)

有的售樓員為了更快地賣出房子，會(huì)以“開盤最低價(jià)”吸引消費(fèi)者，實(shí)際上根本不存在最低價(jià)的房子，或者所謂最低價(jià)的房子的樓層和采光都是你不會(huì)要的特殊房源。要簽購房合同時(shí)，售樓員會(huì)“催促”購房者，48小時(shí)不簽合同，合同會(huì)凍結(jié)，解凍費(fèi)和手續(xù)費(fèi)都需業(yè)主自己支付。還有的開發(fā)商會(huì)進(jìn)行一些誤導(dǎo)宣傳，為了增加期房的競爭力，承諾購房者在交房之前可以提出申請?zhí)崆斑M(jìn)場裝修，那些想要更早入住的購房者很容易輕信。

支招：購房者要時(shí)刻保持清醒的頭腦，牢記“天上不會(huì)掉餡餅”。另外，一定要咨詢專業(yè)人士，例如，不簽合同就會(huì)凍結(jié)等說辭，只是售樓員“威脅”你的一種手段。實(shí)際上，合同一旦凍結(jié)，要想解凍對開發(fā)商來說會(huì)更麻煩。最關(guān)鍵的，購房者要仔細(xì)盤問售樓員，不要被其輕描淡寫的幾句好話說服，對于一些實(shí)際的好處，一定要再三仔細(xì)確認(rèn)才可相信。

買房非小事，要時(shí)刻保持清醒的頭腦，一切以合同為主，眼見為實(shí)。對于售樓員關(guān)于未來規(guī)劃、配套的介紹以及樓盤特有的一些優(yōu)勢，一定要再三確認(rèn)詢問核實(shí)，不要輕易聽信宣傳。