隨著我國(guó)各省市對(duì)租房需求量的日益增多，我國(guó)也多次出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)范租房市場(chǎng)的同時(shí)盡最大的努力給在異地工作的外地人員提供最大的福利和改革政策，最近，很多城市都推出了租售同權(quán)的政策，那么，只租不售到租售同權(quán)都有哪些變化?

自2016年12月北京率先拍出100%自持租賃住宅地塊，隨后廣州、杭州、天津等全國(guó)多個(gè)超大特大城市緊隨跟進(jìn)，也推出了部分或整體持有住宅地塊。

為什么大家都不約而同地推出租賃住宅?

事實(shí)上，最早提出租賃住房概念的是2009年的國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告，正式官方文件在次年6月揭曉，住建部等七部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，那時(shí)只是把租賃住房納入了住房保障體系。

到了2015年，住建部發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，第二年，國(guó)務(wù)院辦公廳就發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，今年5月，住建部又起草《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，租賃住房才正式被納入商品住房的范疇。

為什么在這個(gè)時(shí)候提出租賃住房?

顯然，“房住不炒”是最重要的理由之一，因?yàn)闆](méi)有買(mǎi)賣(mài)，就沒(méi)有投機(jī)。

恰如“只需不供土地即可不出地王”的思維邏輯，“無(wú)房即可無(wú)炒”，可以肯定的是，未來(lái)的新房供應(yīng)將逐漸萎縮，供應(yīng)減少，“無(wú)房可買(mǎi)”，泡沫自然也就少了。

主觀上看，超大城市房?jī)r(jià)已經(jīng)高企，政府已不希望炒房投機(jī)卷土重來(lái)?？陀^上說(shuō)，城市化進(jìn)程遲早會(huì)見(jiàn)頂，未來(lái)購(gòu)房需求也會(huì)逐步萎縮，大規(guī)模建房有可能造成未來(lái)的資源浪費(fèi)。

另一個(gè)更深層的理由是，超大城市唯有控制人口規(guī)模，才能緩解越來(lái)越重的大城市病、才能可持續(xù)地利用城市土地資源、才能平衡城市的住房供求關(guān)系，而控制人口增長(zhǎng)的最好辦法之一就是讓外來(lái)人口沒(méi)有落腳的家。

相信會(huì)有越來(lái)越多的、被大城市病所困擾的二線城市跟進(jìn)效仿。

外來(lái)人口真的不能在超大城市擁有自己的家嗎?

我國(guó)的住房已經(jīng)不少了，全國(guó)現(xiàn)有人均城鎮(zhèn)住房面積已超過(guò)36平米，還有超過(guò)45億平米的未竣工住宅還在建設(shè)之中，的確需要適當(dāng)放慢住房建設(shè)節(jié)奏了。

有人一定會(huì)說(shuō)，我的住房面積被平均了，從面積上講這是極有可能的。但其實(shí)我們都不缺住房，只是住房的分布結(jié)構(gòu)和面積大小不均衡，超大城市吸引了更多的外來(lái)人口，而外來(lái)人口在老家并不缺房，他們來(lái)到了超大城市，才會(huì)沒(méi)有自己的住房，他們?cè)诔蟪鞘匈I(mǎi)不起房或者只有很小的住房，但又不愿回到老家——可以買(mǎi)得起大房子的中小城鎮(zhèn)。

《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確，“將深化以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住房為主，…完善購(gòu)租并舉的住房體系”，所謂市民是指戶籍人口和擁有居住證的新市民(人才為主)，只有暫住證的，屬于不能享受住房消費(fèi)的外來(lái)人口。

超大城市現(xiàn)在已經(jīng)不想再為外來(lái)人口提供銷(xiāo)售型商品住房，不希望更多的人常住下來(lái)，減少住房供應(yīng)、控制外來(lái)人口購(gòu)房就是控制人口規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)的一個(gè)逼不得已的辦法。

外來(lái)人口不能購(gòu)買(mǎi)住房、只能租賃住房，低租金負(fù)擔(dān)能力外來(lái)人口將被迫離開(kāi)，超大城市人口質(zhì)量將得到提高，當(dāng)然，低端服務(wù)業(yè)人口會(huì)減少、收入會(huì)增加，但他們?cè)僖矡o(wú)法圓夢(mèng)超大城市，再也不可能在超大城市擁有自己的家。

不斷有外來(lái)人口進(jìn)入超大城市，幻想自己有可能成為超大城市歡迎的人才而扎根在超大城市，但更多的外來(lái)人口最終將回到他們的老家或者老家就近的大中城市、城鎮(zhèn)、甚至農(nóng)村，不再“留戀”超大城市，沒(méi)有自己的“家”就是他們回家的唯一理由。

是時(shí)候推出租賃住房了，不管你是否愿意，超大城市都已經(jīng)啟動(dòng)租賃住宅建設(shè)，讓外來(lái)人口可以學(xué)會(huì)更多技能卻不必留下，可以貢獻(xiàn)增加值卻不占用緊俏的土地資源，讓外來(lái)人口的回家之旅可以只有“懷念”而沒(méi)有“后顧之憂”，可以放下大城市的緊張忙碌而享受小城鎮(zhèn)的輕松休閑，讓超大城市的住房資源得到高周轉(zhuǎn)般的高效利用，也讓購(gòu)房人寶貴的住房資源名正言順地避免閑置浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)租賃住宅“輪動(dòng)式利用效應(yīng)”，進(jìn)而減少新的住房供應(yīng)。

租賃市場(chǎng)會(huì)成為開(kāi)發(fā)商的奶油蛋糕嗎?

國(guó)務(wù)院和住建部的文件都在鼓勵(lì)房企自持租賃住宅，但是，部領(lǐng)導(dǎo)調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，企業(yè)反映的最大問(wèn)題是算不過(guò)帳。

為什么房企算不過(guò)帳?

前兩天，在成都參加中房協(xié)科學(xué)發(fā)展論壇時(shí)，我問(wèn)身邊的一位北京開(kāi)發(fā)商總經(jīng)理：“你們對(duì)北京出讓的自持租賃用地算過(guò)賬嗎?”

他的回答是：“沒(méi)算過(guò)，不用算”。相信這話的意思大家都懂的。

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)柴強(qiáng)先生在第九屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇分論壇做演講時(shí)說(shuō)，超大城市租賃住宅年租金回報(bào)率只有2%左右，甚至低于3個(gè)月理財(cái)產(chǎn)品收益率，顯然完全無(wú)法覆蓋建設(shè)資金成本。

明知不能賺錢(qián)，居然還有人說(shuō)，房企熱衷于參與自持租賃用地競(jìng)爭(zhēng)，其實(shí)這哪里是熱衷?顯然是典型的被動(dòng)參與，因?yàn)榉科蟛粎⑴c就會(huì)被迫退出這些超大特大城市的地產(chǎn)市場(chǎng)。

今天算不過(guò)帳，明天會(huì)不會(huì)又算得過(guò)來(lái)了呢?

也許，政府鼓勵(lì)之下，會(huì)有配套的扶持政策出來(lái)，又或許，政府會(huì)減免自持租賃住宅租金稅費(fèi)，再或許，政府會(huì)降低租賃住宅用地的地價(jià)。您覺(jué)得呢?

算得過(guò)賬，就是企業(yè)遠(yuǎn)見(jiàn)、賭博明天，期待自持租賃住宅會(huì)有真正市場(chǎng)化的蓬勃發(fā)展。算不過(guò)賬，就只能政府做主、國(guó)民買(mǎi)單，民企最終黯然退出租賃住宅市場(chǎng)，剩下政府自建或者國(guó)企陪綁。

從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售到自持租賃，迫使開(kāi)發(fā)商必須面對(duì)新的商業(yè)模式。

自持租賃住房用地會(huì)便宜些嗎?

有人問(wèn)，提高投資回報(bào)率有絕招嗎?

提高投資回報(bào)率其實(shí)沒(méi)什么仙法，無(wú)非是大家都知道的至簡(jiǎn)之道：降低投資、提高收益。

前者要降低土地成本、稅收、企業(yè)費(fèi)用和建造成本，后者就是定位中高端客戶，爭(zhēng)取獲得高水平租金定價(jià)。

降成本，最大的空間還是地價(jià)。按照當(dāng)期地價(jià)與房?jī)r(jià)，超大城市的平均地價(jià)房?jī)r(jià)比已經(jīng)高達(dá)46%，能算過(guò)帳來(lái)的房企恐怕是絕無(wú)僅有的。

那么，土地成本能降點(diǎn)嗎?

有人愿意相信，因?yàn)樽猿肿赓U住房肯定不賺錢(qián)，政府會(huì)用較低的地價(jià)讓利給自持租賃房企，因?yàn)檫@是政府引導(dǎo)的事，政府應(yīng)該買(mǎi)單——這些人是善良的人。

前不久，重慶原市長(zhǎng)黃奇帆先生在復(fù)旦大學(xué)演講內(nèi)容傳遍了微信圈，其中提到“上個(gè)世紀(jì)90年代浦東金橋工業(yè)園預(yù)定的每平方公里產(chǎn)值是100億元，2000年已經(jīng)達(dá)到200億元”?？梢韵胂?，現(xiàn)在金橋工業(yè)園的產(chǎn)值肯定遠(yuǎn)超當(dāng)年，如果工業(yè)項(xiàng)目可以達(dá)到這么高的產(chǎn)值，同時(shí)還會(huì)有更多的稅收，政府還會(huì)愿意低價(jià)出讓租賃住宅用地、并且再大幅減免自持租賃住宅的稅收嗎?

顯然，政府也需要收入，如果政府沒(méi)有收入，就沒(méi)有公共服務(wù)、沒(méi)有民生工程、沒(méi)有城市發(fā)展。

自持租賃住宅用地“競(jìng)地價(jià)、競(jìng)自持”規(guī)則，就是在政府已經(jīng)先獲得土地價(jià)值最大化的基礎(chǔ)上才給予房企的自持資格，政府既不會(huì)愿意減少當(dāng)期收益，也不會(huì)愿意損失未來(lái)收益，否則也不會(huì)出現(xiàn)“競(jìng)地價(jià)”在先、“競(jìng)自持”在后的土地拍賣(mài)條件了。

更何況，地價(jià)便宜了，未來(lái)房企經(jīng)營(yíng)壓力小了，租金水平可能會(huì)降低，反而導(dǎo)致城市常住的非市民整體素質(zhì)降低，不利于提高人口質(zhì)量，這也是政府不愿意接受的。

前不久，廣州市出臺(tái)了規(guī)范國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)處置的指導(dǎo)意見(jiàn)，明確指出“科學(xué)、規(guī)范提升企業(yè)土地資產(chǎn)價(jià)值，防止國(guó)有資產(chǎn)流失”，顯然，這反映了城市政府的鮮明態(tài)度，而且，這也是地方政府的普遍想法。

二手房市場(chǎng)會(huì)收進(jìn)如來(lái)佛的掌心嗎?

當(dāng)然，相信政府也會(huì)很快地制訂租賃市場(chǎng)政策、法規(guī)，來(lái)規(guī)范久遭詬病的二手房市場(chǎng)交易和租賃行為。

市場(chǎng)批評(píng)二手房?jī)r(jià)的潮起潮落似乎只是業(yè)主自由定價(jià)，租金的翻云覆雨也只是業(yè)主的不良居心，其實(shí)追逐資本投資回報(bào)率只是人的本性，也是企業(yè)和社會(huì)所有組織的本性。

有人一定會(huì)說(shuō)，慈善機(jī)構(gòu)不會(huì)追逐資本的投資回報(bào)率，顯然這是不盡然的。慈善機(jī)構(gòu)不僅需要慈善效益最大化，而且也需要滿足資助慈善機(jī)構(gòu)的資本所追求的另類(lèi)回報(bào)率，從某種意義上說(shuō)，這間接體現(xiàn)了投資機(jī)構(gòu)的投資回報(bào)率，如其不然，慈善機(jī)構(gòu)的投資也將變成無(wú)源之水。

其實(shí)，在某種意義上，批評(píng)黑心業(yè)主的租戶同樣也是為了追逐自己的資本回報(bào)率，希望用更少的錢(qián)租到更大的、更近的、更好的住房，他們不會(huì)不懂，自己少付出的同時(shí)一定是別人少得到。

更多人更認(rèn)可公平，我也贊同。

有人覺(jué)得德國(guó)的租賃市場(chǎng)非常公平，不會(huì)存在這些問(wèn)題，因?yàn)槠浞煞ㄒ?guī)十分完善。

但完善的法律法規(guī)體系不是憑空而來(lái)的，一定也是大亂之后才能達(dá)到大治。沒(méi)有現(xiàn)實(shí)，就沒(méi)有法律。

比如，如果當(dāng)年德國(guó)沒(méi)有媒體報(bào)道的二手租金的瘋狂上漲，大概就不會(huì)有“3年內(nèi)租金漲幅不超過(guò)15%”的新租房法;如果沒(méi)有房主抱怨房客隨意減租，也不會(huì)有“房客不得因?yàn)榉繓|對(duì)改善住房條件(例如安裝外墻保溫、新的采暖系統(tǒng))的行為而要求減租。他們必須忍受噪聲、灰塵以及屋外的腳手架。但如果安裝過(guò)程超過(guò)三個(gè)月，房客可以要求補(bǔ)償”等如此細(xì)致入微的法條規(guī)定。

自持租賃住宅入市，并不一定會(huì)比個(gè)人出租住宅的問(wèn)題更少，這意味著我們的租房市場(chǎng)法制化已經(jīng)迫在眉睫。

《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》(征求意見(jiàn)稿)只是一個(gè)序曲，相信未來(lái)還會(huì)有更多的、更細(xì)的法規(guī)條款接踵而來(lái)。

無(wú)論如何，不久的將來(lái)，超大特大城市以新增租賃住房為主、中小城市以新增自持為主的住房市場(chǎng)新格局將展現(xiàn)在我們面前，未來(lái)超大特大城市人來(lái)人往、住房“只租不售”，中小城市安家落戶、擁有自有住宅的場(chǎng)景似已可見(jiàn)，房企的未來(lái)已經(jīng)斗轉(zhuǎn)星移，業(yè)主的天空也將疑云密布。

從只租不售到租售同權(quán)的經(jīng)歷體現(xiàn)出的是我國(guó)為了適應(yīng)不斷發(fā)展的社會(huì)需求而不斷改進(jìn)相關(guān)法律和法規(guī)，體現(xiàn)我國(guó)法律的與時(shí)俱進(jìn)的先進(jìn)性質(zhì)。租售同權(quán)通過(guò)立法的形式可以更好的明確租賃人的應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利和必須履行的義務(wù)，其實(shí)這也是促進(jìn)人才引進(jìn)的一個(gè)可行性的措施。

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土地租賃合同糾紛起訴狀