房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候，換房族應(yīng)更加謹(jǐn)慎，對(duì)于僅有一套住房的朋友們來(lái)說(shuō)，先買(mǎi)房還是先賣(mài)房是個(gè)不小的難題。

在北上廣深這樣的限購(gòu)城市換房更是艱難，特別是那些只能購(gòu)買(mǎi)一套房的非本地戶(hù)口人群。換房就意味著必須先賣(mài)房，接著租房，然后找房，結(jié)果還不一定能買(mǎi)上。

這不，北京的一位外地哥們兒換房一不小心換成了北漂，從自住房換成了租房。雖說(shuō)這種事不多見(jiàn)，但換房的風(fēng)險(xiǎn)卻實(shí)實(shí)在在。一般來(lái)說(shuō)，換房有兩種方式，先賣(mài)房后買(mǎi)房和先買(mǎi)房后賣(mài)房。下面我們從幾個(gè)方面來(lái)八一八換房那些事兒：

換房原因：

1、為了孩子能上個(gè)好學(xué)校;

2、現(xiàn)有房子太小，住不下;

3、周邊環(huán)境和房子本身問(wèn)題;

4、為了臉面;

5、有錢(qián)任性;

6、為了和父母近點(diǎn)兒。

明確了換房需求，接下來(lái)就是賣(mài)房再買(mǎi)房了。換房族可以選擇新房或二手房，兩者各有千秋。

新房：

優(yōu)勢(shì)：稅費(fèi)相對(duì)簡(jiǎn)單，只有契稅和公共維修基金兩項(xiàng)大額支出。房源全新，價(jià)格較二手房更低。

劣勢(shì)：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期較長(zhǎng)，等候成本較高。

二手房：

優(yōu)勢(shì)：房源大多位于商圈較為成熟地段，配套完善。

劣勢(shì)：二手房稅費(fèi)較新房更高，公共維修基金雖不用交，但契稅、中介傭金、賣(mài)方轉(zhuǎn)嫁的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅等更高。如果是非普通住宅，稅費(fèi)成本通常高達(dá)房?jī)r(jià)的10%。

完整的換房流程通常是這樣的：賣(mài)房→審核買(mǎi)房資質(zhì)(限購(gòu)人群)→尋找新房源→簽約→入住。但實(shí)際上，并不是人人都能很順暢的把這個(gè)流程走完。原因可能是：

1、政策變動(dòng)，買(mǎi)房資格審核出現(xiàn)問(wèn)題，賣(mài)房后，無(wú)法在目標(biāo)區(qū)域買(mǎi)房，比如北京的通州區(qū)就實(shí)施了單獨(dú)限購(gòu)政策。

2、賣(mài)家漲價(jià)或爽約。這對(duì)換房族的風(fēng)險(xiǎn)最大。

雖然先賣(mài)風(fēng)險(xiǎn)更大，但先賣(mài)的成本更低，因?yàn)橘u(mài)完后又可以按首套房成本來(lái)買(mǎi)房。我們來(lái)算一筆賬。A君在上海有一套70平米的兩居室，打算換一套120平米。按上海2016年4月均價(jià)45851元/平米計(jì)算，A那套70平米兩居室市價(jià)約為320萬(wàn)元，同地段置換120平米約需550萬(wàn)元。

換房成本比較：

房貸支出

先賣(mài)房后買(mǎi)房：

已賣(mài)房總房款全部算作首付，剩余230萬(wàn)元選擇20年商貸，利率按首套房85折計(jì)算，月供為14144.44元

本息支出總額為14144.44×240(期)≈340萬(wàn)元

其中利息總額為109萬(wàn)元。

先買(mǎi)房后買(mǎi)房：

已賣(mài)房總房款全部算作首付，剩余230萬(wàn)元選擇20年商貸，利率按基準(zhǔn)利率計(jì)算：月供為15052.21元

本息支出總額為15052.21×240(期)=360萬(wàn)元

其中利息總額為131萬(wàn)元。

契稅支出：

先賣(mài)房：執(zhí)行首套房契稅稅率1.5%，契稅額：550×1.5%=8.25萬(wàn)。

先買(mǎi)房：執(zhí)行二套房契稅稅率3%，契稅額：550×3%=16.5萬(wàn)。

由此可算出，由于貸款利率和契稅的差別，先賣(mài)房比先買(mǎi)房貸款支出少近20萬(wàn)元，契稅則少交8.25萬(wàn)，總買(mǎi)房成本比先買(mǎi)房要少28.25萬(wàn)元。

需要注意的是，合理安排過(guò)渡時(shí)期的住房也很重要，因?yàn)橥昝婪吭床⒉荒敲慈菀讓ふ遥o自己留好退路。

對(duì)于已有一套房源的工薪階層來(lái)說(shuō)，先賣(mài)房后買(mǎi)房是更可行的選擇。雖然面臨了房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)，但如果沒(méi)先賣(mài)掉手中的房源，是沒(méi)有底氣去買(mǎi)新房子的。而且手中握有現(xiàn)金，能更快地完成購(gòu)房，減少房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的影響。在房地產(chǎn)不大穩(wěn)定的今天，控制債務(wù)，減少不確定性是最重要的。