常見廣東農(nóng)村房產(chǎn)糾紛案例相關(guān)法律問題有哪些?無論是從開發(fā)商處購買還是個人之間進(jìn)行二手房交易，都可能出現(xiàn)糾紛。購房特別是購買特殊房產(chǎn)前，需要了解相關(guān)政策，看自己是否有資格購買。簽訂合同時，應(yīng)該仔細(xì)閱讀條款，避免出現(xiàn)違約情況。有法律問題可以咨詢律師。

一、開發(fā)商未取得預(yù)售證，簽訂的購房合同有法律效力嗎?

法院會以房屋竣工驗收合格與否，來認(rèn)定雙方的合同效力問題。

此前，根據(jù)較高院的司法解釋，開發(fā)商若未取得預(yù)售證明，雙方訂立的合同無效。

而現(xiàn)實的市場中，由于大部分開發(fā)商可能會在“三通一平”開發(fā)部分樓層(通水通電通路和場地平整)，暫未取得預(yù)售許可證后就開始賣房子，產(chǎn)生糾紛后因沒有預(yù)售許可證明認(rèn)定合同無效;

而如今，隨著樓價持續(xù)上漲，部分開發(fā)商甚至利用自身申辦預(yù)售許可的優(yōu)勢，拖延辦理，然后產(chǎn)生糾紛后面臨合同無效、無法保護(hù)購房人的局面;

此外，認(rèn)購書、訂購書、購房意向書等協(xié)議具備了一定條件后，雖然可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但同樣可能遇到因沒有預(yù)售許可證明，遭遇合同無效的尷尬。

所以，為避免上述這些局面的發(fā)生，對于未取得預(yù)售許可證明所訂立的合同，只要購房者可以證實開發(fā)商預(yù)售樓盤有竣工驗收合格的事實，買賣合同就不會被認(rèn)定無效。

當(dāng)然，還是需要再次提醒廣大購房者，簽約前，務(wù)必核實所購房屋是否辦理了預(yù)售許可證，所購房屋是否屬于預(yù)售范圍內(nèi)。

二、違反調(diào)控的限購政策，簽訂的合同有效嗎?

簽訂的購房合同雖違反市場調(diào)控政策，但是，對于雙方還是有約束力的。

對于此種情形，購房者最終因限購政策，失去購房資格導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行合同的話，法院一般會向當(dāng)事人釋明可以主張解除合同，并要求違約方賠償損失，而損失將會結(jié)合房屋升值幅度來確定。

所以，廣大購房者在準(zhǔn)備購房前，一定要多多了解廣東各地區(qū)不同城市的購房政策，不要輕易簽了購房合同，較后因購房政策原因?qū)е聼o法購房帶來不必要的麻煩。

三、既然違反調(diào)控政策的合同都有效了，那么買宅基地的房子，買賣合同也該是有效的嗎

無效。只要不是具備該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的，買了宅基地上的房子，合同直接無效。

當(dāng)然，要進(jìn)行訴訟，法院還是會考慮賣方的獲益，平衡雙方利益。

四、開發(fā)商簽訂買賣合同中，說可以贈送給業(yè)主使用的綠地、露臺、空地等，不都是有效的嗎?

不一定有效。若開發(fā)商銷售時，跟購房者簽訂合同，贈與的綠地、露臺、空地違反規(guī)劃，將業(yè)主建筑物共有部分進(jìn)行贈與的話，如違反物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，則無效。

相反，如贈與的位置不屬于業(yè)主共有，則該約定有效。

所以，購房者要注意了，開發(fā)商贈與你的綠地、露臺、空地，不妨事先了解一下開發(fā)商的整體規(guī)劃圖，了解開發(fā)商贈與的綠地、露臺是否屬于開發(fā)商享有的物權(quán)。

五、買了夫妻共有房，結(jié)果只是一方擅自出售的，另一方不同意，較后就只能解除合同(登記一方私自出售，配偶有權(quán)阻止)，買不成了嗎?

未必。如果是出現(xiàn)以下情況，合同是可以繼續(xù)履行的：

1、另一方追認(rèn);

2、能夠舉證證明另一方知情，但此前并未反對的;

3、已按照合同約定支付房款并交房使用了，而另一方未在合理期限內(nèi)提出異議;

4、其他買受人有理由相信為夫妻雙方共同意思表示的。

(已過戶配偶要求追回房屋的，按善意取得規(guī)定審查。)

為避免出現(xiàn)上述的情形，再次再次提醒各位，如果購買二手房，賣家存在婚姻關(guān)系，無論該房屋的產(chǎn)權(quán)登記在雙方還是一方名下，建議你簽訂房屋買賣合同時，一定要讓夫妻雙方簽字、一定要讓夫妻雙方簽字、一定要讓夫妻雙方簽字。

六、遇到“一房多賣”，房子到底屬于誰?

要按照以下的順序來：已辦理登記過戶——已辦理預(yù)告登記——已經(jīng)交房——已經(jīng)申請過戶——辦理網(wǎng)簽/預(yù)售備案在先的——合同成立在先的。

七、借名買房合法、受保護(hù)嗎

在限購之下，不少人有錢卻沒有了購房名額，所以，可以借別人的名額買房嗎?法律認(rèn)可這樣的行為，并給予保護(hù)?

借名買房是合法的，不過個中的風(fēng)險可要注意了，因為向別人借名的人只是享有“債權(quán)”，并沒有“物權(quán)”。

即是說，你向親戚借名買房，只能說明出錢的是你，但并不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，親戚如果借名期間私自將房屋賣了，你是沒有資格追回的，只能另行追究出名人的違約責(zé)任。

不過，當(dāng)你有了購房資格的時候，法律上可以支持，把房子轉(zhuǎn)回到你的名下。

所以，借名買房的風(fēng)險你要充分考慮清楚，任何投資有風(fēng)險才有回報。

八、簽了合同后，遇上調(diào)控，買不了房了，算誰的責(zé)任

當(dāng)然是雙方都不承擔(dān)違約責(zé)任的。

不過，如果有以下兩種情況除外：

1、發(fā)現(xiàn)購房者在簽約前是不符合政策條件的，但受欺詐或誘導(dǎo)簽了約買了房，購房者有權(quán)解除或撤銷合同并要求賠償損失;(提醒：舉證責(zé)任在購房者這一方)

2、賣方或買方延遲簽約，導(dǎo)致遇上的調(diào)控政策失去購房資格，那么守約的一方有權(quán)解除合約并要求賠償損失。

而對于貸款政策，就有點不一樣了，如果雙方簽訂的買賣合同明確約定購房者獲取不到銀行貸款也應(yīng)當(dāng)支付購房款，否則視為違約。因此，買家因無法獲得貸款，不能依約履行購房款義務(wù)，買家也要承擔(dān)違約責(zé)任。

所以，簽約時，務(wù)必注意合同是否存在這類條款。如果有，就要注意了，按揭不成，貸款批不下來，不想違約就只能選擇一次性付款。

九、對于一手房，墻角沒封好，窗子缺了一角...這么多瑕疵，可以拒絕收樓嗎

只是存在質(zhì)量瑕疵問題，是不能拒絕收房的。

而且，即使你真的拒絕接受，等到過了收樓的較后期限，是默認(rèn)你已經(jīng)收樓了的。(除非是你有正當(dāng)理由，如房屋未符合合同約定和法定交付條件或嚴(yán)重影響正常居住使用，但這種情況幾乎遇不到。)

當(dāng)然，這樣的瑕疵問題，在收了房之后，開發(fā)商還是有義務(wù)幫你的房子保修的。

十、對于二手房，收樓之后業(yè)主的戶口遲遲都不遷出，怎么辦?可以把業(yè)主告上法院，強(qiáng)制遷出嗎?

此類案件不在受理的范圍內(nèi)。

這樣的戶口遷移問題，法院是不受理的，除非涉及到利益問題，這個就很復(fù)雜了，具體請咨詢律師。

十一、雙方約定以辦理房屋擔(dān)保貸款作為付款方式的，履約期間，賣家借此反價，拒絕配合辦理擔(dān)保貸款，買家如何要求繼續(xù)履行合同?

只要買家有錢，已經(jīng)依約付清購房款，到期有錢給業(yè)主或銀行愿意承諾放款給業(yè)主就沒問題。

具體如下：

1、已經(jīng)依約付清購房款,或者同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的;

2、同意代為清償債務(wù)以消滅房屋上的抵押權(quán),并且同意在合理期限內(nèi)一次付清購房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的;

3、已經(jīng)取得銀行貸款承諾函,且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發(fā)放貸款的。

除上述情形外,合同事實上若不能繼續(xù)履行，就只能變更訴求了。

十二、房屋買賣合同被確認(rèn)無效、被撤銷或解除的，委托人是否可以拒絕支付中介費?

委托人不能因合同解除等而拒絕支付中介費。

但是，因為中介房子沒買成，期間中介服務(wù)不到位或者有過錯，買家有權(quán)減少報酬和要求其賠償損失，但是很難操作。

務(wù)必核實開發(fā)商的資質(zhì)。政府調(diào)控限購政策一直在變化，買房前應(yīng)該多了解廣東地區(qū)購房政策，購買宅基地同理。政府限購時容易出現(xiàn)借名額買房，雖然此行為合法，但其中風(fēng)險很大。確認(rèn)收房前應(yīng)該仔細(xì)檢查各項，包括業(yè)主戶口等。

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