預(yù)告登記的物權(quán)效力

預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)的目的就在于此，保障買(mǎi)受人預(yù)期物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果將這種請(qǐng)求權(quán)依預(yù)告登記的方式進(jìn)行登記后，不動(dòng)產(chǎn)的所有人違背預(yù)告登記所為的變更及處分不動(dòng)產(chǎn)的行為就會(huì)無(wú)效，預(yù)告登記的目的就會(huì)實(shí)現(xiàn)。在預(yù)告登記制度中，較之其他效力，保全效力是最具價(jià)值的效力。不動(dòng)產(chǎn)交易雙方在不動(dòng)產(chǎn)交易合同成立后至不動(dòng)產(chǎn)變更登記期間，原所有人不得處分不動(dòng)產(chǎn)，否則處分行為無(wú)效。我國(guó)采絕對(duì)無(wú)效主義，即在預(yù)告登記后，在妨害預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，所有人的處分行為一律無(wú)效;另一方面，登記權(quán)利人可以此預(yù)告登記對(duì)抗任何第三人的請(qǐng)求權(quán)。

《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！薄邦A(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！?/p>

預(yù)告登記的含義

預(yù)告登記，是為保全一項(xiàng)以將來(lái)發(fā)生房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)，由請(qǐng)求權(quán)人向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)而進(jìn)行的預(yù)先登記。

與一般的房產(chǎn)登記相比較，預(yù)告登記具有如下特點(diǎn)：

1、特殊性。一般的房產(chǎn)登記，登記內(nèi)容是已經(jīng)完成的房產(chǎn)物權(quán)。而預(yù)告登記的內(nèi)容并不是房產(chǎn)物權(quán)，而是以將來(lái)發(fā)生房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)。

2、對(duì)抗性。納入預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，對(duì)后來(lái)發(fā)生的、與該項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)內(nèi)容相同的房產(chǎn)物權(quán)處分行為，產(chǎn)生對(duì)抗的效力，以至于將來(lái)只能發(fā)生請(qǐng)求權(quán)所期待的后果。

3、從屬性。預(yù)告登記作為請(qǐng)求權(quán)的保全手段，從屬于房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，并以請(qǐng)求權(quán)的有效存在為前提。

4、臨時(shí)性。預(yù)告登記本身并不能替代正式的房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記。因此在條件成就、期限到來(lái)或者其他物權(quán)變動(dòng)的條件具備時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理正式的物權(quán)變動(dòng)登記。

預(yù)告登記的性質(zhì)

(1)反映物權(quán)要求的公示原則

預(yù)告登記發(fā)自于當(dāng)事人申請(qǐng)的意思表示，且將請(qǐng)求權(quán)通過(guò)公示手段對(duì)外展示，反映了物權(quán)要求的公示原則。預(yù)告登記既是承認(rèn)并保障權(quán)利人對(duì)房產(chǎn)將來(lái)的法律支配關(guān)系的制度，也是債權(quán)債務(wù)關(guān)系的延伸。

(2)是請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)

預(yù)告登記所產(chǎn)生的應(yīng)當(dāng)是物權(quán)化了的請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記時(shí)物權(quán)變動(dòng)尚未實(shí)現(xiàn)，因此登記對(duì)象不是物權(quán)本身，而是將來(lái)房產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，其本不應(yīng)納入物權(quán)的登記范圍。但如果不對(duì)請(qǐng)求權(quán)加以有效保全，則權(quán)利人的權(quán)利難以得到保障。通過(guò)設(shè)立預(yù)告登記制度，使預(yù)告登記保全的請(qǐng)求權(quán)具備對(duì)抗第三人的效力。因此請(qǐng)求權(quán)本身雖是一種債權(quán)，但預(yù)告登記使該債權(quán)具備了物權(quán)的某些效力，是請(qǐng)求權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。

當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢(xún)服務(wù)，歡迎您進(jìn)行法律咨詢(xún)。