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房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權所有人以房契作為抵押，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權仍由產(chǎn)權所有者自行管理，債權人只按期取息，而無使用管理房屋的權利，待借款還清，產(chǎn)權人收回房契抵押即告終結。如債務人不能履行債務，則債權人有權依法處分抵押房屋，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。那房產(chǎn)抵押的形式有哪些呢？我們一起在下文中進行了解。

一、房產(chǎn)抵押的形式有哪些

1、房屋產(chǎn)權和土地使用權的同時抵押

房屋產(chǎn)權和土地使用權的同時抵押，即抵押人以其合法的房屋和該房屋占用的土地使用權結合為一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)作為抵押物向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

2、房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押

房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押，即抵押人以其合法的房屋和地產(chǎn)作為各自獨立的財產(chǎn)而分別抵押給不同的抵押權人，抵押權人行使抵押權時，可將房產(chǎn)和地產(chǎn)并付拍賣，但僅就抵押物賣得的價金優(yōu)先受償。

在實踐中，房產(chǎn)和土地使用權分別依法抵押給不同的債權人時，其效力是沒有問題的。 抵押人將房屋和土地使用權分別抵押給不同的債權人，并經(jīng)過抵押物登記公示，具有對抗第三人的效力。只有認定兩個抵押合同均為有效，才符合物權公示原則，才不會動搖抵押登記的公信力。并且，對一物兩押或一物多押認定為無效亦缺乏法律依據(jù)，而是采用“設立在先，效力優(yōu)先”的原則?！吨腥A人民共和國擔保法》第五十四條規(guī)定，也承認一物多押的效力，對一物多押的情況，只要第二抵押權人及其后的抵押權人是明知的、自愿的，就不應予以限制，不應否定房屋和土地使用權兩物兩押的效力。

二、房產(chǎn)抵押無效的情形有哪些

1、法定不得設定抵押的房屋：

(1)權屬有爭議的房地產(chǎn);

(2)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);

(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(4)已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn);

(5)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

(6)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)。

2、一般講，凡已合法出售的房屋均不得作抵押登記。如果開發(fā)商與金融機構將已出售的房屋作抵押，此時的法律后果相當于一房二賣，此抵押登記為無效。

3、依據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第四十七條規(guī)定，以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認定抵押有效。如果將已竣工，尚未進行竣工驗收，尚未獲得“大產(chǎn)權證”的房屋作為在建工程抵押的，此抵押登記無效。

4、依據(jù)最高人民法院《關于適用中華人民共和國擔保法若干問題的解釋》第四十八條規(guī)定，以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。

我國《物權法》第l95條規(guī)定：債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。由此可見房產(chǎn)抵押會帶來的影響還是比較大的，所以當您準備進行房產(chǎn)抵押時，不妨先咨詢一下專業(yè)的律師再行處理。