最近，中級人民法院的一個判決在網(wǎng)上引起了軒然大波?；景盖槿缦拢嘿I賣雙方經(jīng)過中介公司撮合，簽訂了一份《房屋買賣合約》，合約為中介公司標準版本，其中對合約簽訂后一方不愿履行合約應承擔的法律責任明確如下：“第十條如買方未能履行本合約之條款以至本合約不能順利完成任務，則已付定金將由賣方?jīng)]收，而賣方有權將物業(yè)讓予他人，賣方不再向買方進一步追究責任或要求賠償損失。第十一條如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方，買方不要求進一步賠償或逼使賣方履行此合約?！?/p>

本案買賣雙方當事人合約簽訂后，因待轉(zhuǎn)讓房屋尚沒有房產(chǎn)證無法過戶，所以雙方也未簽訂正式的《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。此后，深圳樓價一路上漲，賣方斟酌后決定不再履行合約，正式通知了買方，但買方見房價上漲不愿解除合約，堅持要求賣方繼續(xù)履行合約交付房屋給買方，雙方訴之法院。

深圳中院的判決在引用了合約第十一條“買方不要求進一步賠償或逼使賣方履行此合約”規(guī)定后，作了如下解釋“但該條款約定并不排除在可以繼續(xù)履行合同的情況下被上訴人(買方)請求上訴人(賣方)繼續(xù)履行合同，《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當繼續(xù)履行，采取補救措施或者賠償損失等違約責任。依據(jù)該條規(guī)定，被上訴人有權選擇要求上訴人以繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等方式承擔違約責任，現(xiàn)被上訴人選擇要求上訴人繼續(xù)履行合同是對其自身權利的處分，被上訴人的請求應予支持，上訴人稱僅須雙倍返還定金的上訴理由不能成立，本案不予支持”。

一、房地產(chǎn)買賣雙方當事人有權在不違背法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定情況下平等自愿的約定雙方當事人的權利和義務。本案所涉《房屋買賣合約》第十條和第十一條約定的內(nèi)容僅涉及買賣雙方當事人，不涉及第三人，也不涉及行政機關，更不涉及法律的禁止性及強制行性規(guī)定。第十一條的原文是“如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方，買方不要求進一步賠償或逼使賣方履行此合約”。該條文意思非常明確，在賣方不想履行合約時，賣方須且僅需承擔雙倍返還定金的法律后果。因為該條文排除了買方要求其他賠償?shù)臋嗬驼埱筚u方繼續(xù)履約的權利。合同是當事人平等自愿意思表示一致的結果。法院的判決理由也清楚表明當事人有權如此約定。

二、不違背法律的約定，當事人應當嚴格遵守。合同是當事人之間的法律，當事人在合同中約定的內(nèi)容，只要沒有法定無效或者可撤銷事由，就是有效的，當事人也應當嚴格遵守。在買賣合同中，當事人不僅要嚴格遵守合同履行的步驟，如買方何時給付定金，何時交付首期款，何時申請按揭貸款，及賣方何時簽收定金，何時出具公證委托，何時協(xié)助過戶，何時交付房產(chǎn)等;也應當嚴格履行關于合同狀態(tài)處置方式和權限的相關約定，包括合同解除權的行使條件，違約責任的承擔。

《房屋買賣合約》的第十一條是關于賣方解約權的約定，屬于約定解約權。買賣雙方當事人可以在合同中約定解除合同的條件，在滿足合同約定情況下享有解除權的一方行使解除權即可解除合同;也可以在合同簽訂后就合同解除達成一致意見而解除合同。兩種合同解除方式程序上雖然稍有差異，但在法律效力上卻是同等的。賣方愿意以雙倍返還定金來換取合同履行終止的做法實際上是行使合同法上的約定解除權。

三、合同的實際履行并非強制性要求。合同法中大量的規(guī)定屬任意性條款，而非強制性條款，在當事人沒有約定的情況補充當事人意思表示的不足。該《房屋買賣合約》中當事人已對合同履行終止進行了相關約定，所以在合同是否應當繼續(xù)履行的問題上也應該充分尊重當事人約定。以合同實際履行是違約條件下合同補救措施第一位的原則，來認定賣方有權要求賣方實際履行是站不住腳的，這違背了合同法基本原則，即合同自由原則。

四、第十一條的約定能推出“并不排除在可以繼續(xù)履行合同的情況下被上訴人(買方)請求上訴人(賣方)繼續(xù)履行合同”嗎?

第十一條的表述是“如賣方在收取定金后不依合約條款將該物業(yè)售予買方，則賣方須返還雙倍定金予買方，買方不要求進一步賠償或逼使賣方履行此合約”。該條明確約定在賣方不不履行《房屋買賣合約》并返還雙倍定金條件下，買方不再擁有請求賣方實際履行的權利。賣方不履行合同的原因沒有具體列明，合同中文字表述為“不依合約條款”，可能來自不可抗力，也可能是能履行情況下賣方不愿履行。所以在能履行的情況下，買方愿意履行，是否繼續(xù)履行，主動權掌握在賣方手中。買方請求繼續(xù)履行的權利也就沒有存在空間了。中院如此的推導完全是無本之木，無源之水，基本的形式邏輯都不符合，何談實質(zhì)符合。

五、法律的適用應當保持一致性。房地產(chǎn)買賣所涉及的實體法律主要是《中華人民共和國合同法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》以及一些相關的規(guī)定。法官的主要職責是以事實為依據(jù)，以法律為準繩適用法律。應當保證面對同樣情況的時候，適用同樣的法律規(guī)則，不能在同樣情況下適用不同的法律規(guī)則。前段時間房價上漲速度比較快，出現(xiàn)業(yè)主違約潮，在房地產(chǎn)交易博弈中，業(yè)主的強勢地位在房價飛漲時體現(xiàn)的非常明顯，大家對簽了合同后不賣房子的行為咬牙切齒，這是民眾情緒。然，法院審判獨立原則，不僅僅包括審判不受個人、社會團體、黨政機關的非法干涉，也要求法院不要輕易的受民眾情緒的影響。深圳中院該判決是以違背法律的結論取得貌似公證的判決。