各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

　　海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》（以下簡稱《試點(diǎn)方案》）已經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。

　　一、海南省人民政府要認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)處置積壓房地產(chǎn)工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，按照《試點(diǎn)方案》，全面清理、加快處置積壓房地產(chǎn)，減少金融資產(chǎn)損失，切實(shí)改善經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

　　二、其他省、自治區(qū)、直轄市人民政府要提高對(duì)處置積壓房地產(chǎn)工作重要性和緊迫性的認(rèn)識(shí)，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際，制定切實(shí)可行的處置積壓房地產(chǎn)計(jì)劃，全面清理本地區(qū)積壓房地產(chǎn)，力爭(zhēng)在較短時(shí)期內(nèi)使積壓房地產(chǎn)數(shù)量有較大幅度的下降。

　　各地人民政府要認(rèn)真清理各種不合理收費(fèi)，理順住宅成本構(gòu)成，切實(shí)降低住宅價(jià)格。各地可將積壓商品住宅轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和政策性安置住房，并執(zhí)行相應(yīng)的政策；也可比照經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格實(shí)行限價(jià)銷售。凡按要求實(shí)行限價(jià)銷售的積壓商品住宅，在2000年12月31日前，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政、事業(yè)性收費(fèi)。對(duì)降價(jià)銷售積壓商品住宅還貸的國有或國有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰息。

　　積壓房地產(chǎn)數(shù)量大的城市，要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免形成新的積壓。

　　三、各國有獨(dú)資商業(yè)銀行要對(duì)全國房地產(chǎn)貸款進(jìn)行全面清理，制定相應(yīng)的貸款回收計(jì)劃，通過采取追索債務(wù)，拍賣抵債房地產(chǎn)等措施，加快回收信貸資金，盤活金融資產(chǎn)，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量。

　　四、建設(shè)部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行等部門在加強(qiáng)對(duì)海南省實(shí)施《試點(diǎn)方案》進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和檢查的同時(shí)，要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)做好全國積壓房地產(chǎn)的處置工作。

　　五、《試點(diǎn)方案》中關(guān)于中央財(cái)政給予海南省專項(xiàng)補(bǔ)助和“換地權(quán)益書”及土地有償使用費(fèi)繳交等政策措施，僅適用于海南省。

處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案
海南省人民政府 建設(shè)部 財(cái)政部 國土資源部 人民銀行
（一九九九年六月二十四日）

　　為了加快處置海南省積壓房地產(chǎn)，盤活金融資產(chǎn)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境，制定本方案。

　　一、基本原則

　　處置海南省積壓房地產(chǎn)的基本原則是：從宏觀經(jīng)濟(jì)全局出發(fā)，盡量減少國有資產(chǎn)損失；堅(jiān)持依法辦事，遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，改善金融資產(chǎn)質(zhì)量；運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，根據(jù)市場(chǎng)需求，控制房地產(chǎn)增量，刺激有效需求，消化存量；面對(duì)現(xiàn)實(shí)，化解歷史遺留問題，實(shí)事求是地處理債權(quán)、債務(wù)關(guān)系；總體部署，分工協(xié)作，先易后難，逐步推進(jìn)。

　　二、方法步驟

　?。ㄒ唬┳匪鱾鶆?wù)，明確產(chǎn)權(quán)。

　　1.債務(wù)由債權(quán)人追索。債務(wù)糾紛原則上通過仲裁或者司法程序解決，政府有關(guān)部門予以協(xié)助。

　　各國有獨(dú)資商業(yè)銀行依法追索企業(yè)拖欠的房地產(chǎn)貸款，企業(yè)可以用積壓房地產(chǎn)（按現(xiàn)值）和其他資產(chǎn)抵債。對(duì)資不抵債的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法申請(qǐng)破產(chǎn)清償。對(duì)拖欠房地產(chǎn)貸款的其他企業(yè)，其房地產(chǎn)不足以還貸的，區(qū)別情況予以處理，有的結(jié)合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整申請(qǐng)破產(chǎn)清償；有的由欠債企業(yè)制定可行的還款計(jì)劃，重新設(shè)立抵押權(quán)。

　　2.明確積壓商品房、停緩建工程和閑置土地的權(quán)屬關(guān)系。

　　按照法律、法規(guī)的規(guī)定，由行政機(jī)關(guān)發(fā)布公告，要求未辦理有關(guān)登記手續(xù)的房產(chǎn)所有者和土地使用者在規(guī)定期限內(nèi)依法辦理有關(guān)登記手續(xù)；在規(guī)定期限內(nèi)未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的房產(chǎn)，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政管理部門依法代管；在規(guī)定期限內(nèi)未辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)的在建項(xiàng)目及土地，按有關(guān)法律、法規(guī)處理。對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)有異議的，由當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的，由人民政府處理；對(duì)人民政府處理決定不服的，可向人民法院起訴。對(duì)有債權(quán)申請(qǐng)的，通過司法程序解決。

　?。ǘ┘刑幹媒鹑谫Y產(chǎn)。

　　1.業(yè)務(wù)剝離。各國有獨(dú)資商業(yè)銀行（包括其在全國各地設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)）將1998年12月31日前在海南省發(fā)放的房地產(chǎn)貸款和直接投資房地產(chǎn)所形成的不良資產(chǎn)與其正常信貸業(yè)務(wù)資金剝離，分別設(shè)帳，單獨(dú)管理。資產(chǎn)管理的具體辦法由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行制定，報(bào)人民銀行總行批準(zhǔn)后執(zhí)行。

　　2.損失處理。各國有獨(dú)資商業(yè)銀行以自辦企業(yè)和其他形式直接投資于海南省房地產(chǎn)的，其損失計(jì)入損益，由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行按國家有關(guān)規(guī)定處理。貸款呆壞帳損失，從1999年起按財(cái)政部規(guī)定的程序逐年予以核銷。

　　各國有獨(dú)資商業(yè)銀行在追索債務(wù)過程中回收的房地產(chǎn)，由資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)管理，暫按清償?shù)氖袌?chǎng)價(jià)格記帳，逐年處理，處理過程中的損失計(jì)入銀行損益，按國家有關(guān)規(guī)定處理。

　?。ㄈ┓诸愄幹梅e壓房地產(chǎn)。

　　1.積壓商品房的處置。確權(quán)后屬國有獨(dú)資商業(yè)銀行和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的普通住宅，經(jīng)評(píng)估后按經(jīng)濟(jì)適用住房政策向中低收入居民、拆遷居民銷售；其他積壓商品房，采取積極措施促銷。

　　2.閑置土地的處置。按照法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)無償收回的閑置土地，要依法收回。但如果項(xiàng)目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，用地符合土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，占地企業(yè)又確有投資能力，愿意繼續(xù)投資的，在依法辦理有關(guān)用地手續(xù)后，可允許其在規(guī)定期限內(nèi)繼續(xù)投資開發(fā)。其他閑置土地，向占地單位核發(fā)“換地權(quán)益書”，收回土地使用權(quán)。

　　“換地權(quán)益書”由國土資源部統(tǒng)一制定，由海南省各市、縣人民政府報(bào)省人民政府核準(zhǔn)后按土地現(xiàn)值向土地使用權(quán)持有者簽發(fā)，不與原來的地塊相聯(lián)系。對(duì)未交足土地出讓全部費(fèi)用的，按實(shí)際交付金額核發(fā)“換地權(quán)益書”。

　　對(duì)經(jīng)司法程序判作為抵債物清償給各國有獨(dú)資商業(yè)銀行的閑置土地，由各國有獨(dú)資商業(yè)銀行向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府換取等值的“換地權(quán)益書”。

　　“換地權(quán)益書”的價(jià)值隨地價(jià)變動(dòng)而變動(dòng)，可換名轉(zhuǎn)讓，可用于銀行抵押和償債，可在政府出讓土地時(shí)在全省范圍內(nèi)換回等值的土地?！皳Q地權(quán)益書”未全部收回前，政府在出讓土地時(shí)，原則上只收回“換地權(quán)益書”。

　　國土資源部對(duì)“換地權(quán)益書”的簽發(fā)和回收進(jìn)行備案管理?！皳Q地權(quán)益書”具體管理辦法由海南省人民政府根據(jù)上述原則制訂，征得國土資源部、人民銀行同意后，按程序提請(qǐng)省人大常委會(huì)審議。

　　3.停緩建工程的處置。經(jīng)追債、確權(quán)后，根據(jù)產(chǎn)權(quán)人的意愿分別按積壓商品房或閑置土地辦法處理。土地使用權(quán)所有者可根據(jù)土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃及市場(chǎng)需求，重新提出用地申請(qǐng)，在辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；也可交回用地，申請(qǐng)核發(fā)“換地權(quán)益書”。

　　三、政策措施

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　　1.深化土地使用制度改革，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)和新開房地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)收回的土地，統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一管理，合理利用。

　　2.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理公司和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行清理、整頓，淘汰一批劣質(zhì)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　3.對(duì)轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)所有者返還土地出讓金。

　　4.對(duì)認(rèn)定為積壓房地產(chǎn)的項(xiàng)目，在處置過程中除工本費(fèi)以外，免征各種行政、事業(yè)性收費(fèi)。普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政策向中低收入居民和拆遷居民銷售，可按有關(guān)規(guī)定減免有關(guān)稅費(fèi)。

　　5.進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快貨幣化分配步伐，盡快開放已購公有住房及經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售的交易市場(chǎng)。

　　6.對(duì)在海南省購買積壓公寓和別墅等商品房的本省和外省市居民和單位，給予優(yōu)惠待遇。

　　7.加強(qiáng)城市規(guī)劃管理，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和舊城改造力度，完善住宅小區(qū)配套設(shè)施，改善居住環(huán)境。

　　8.商請(qǐng)各級(jí)人民法院加大房地產(chǎn)案件的審理、執(zhí)行力度，并區(qū)別情況減、免、緩交訴訟費(fèi)。

　　（二）國家給予的政策支持。

　　1.中央財(cái)政給予4億元專項(xiàng)補(bǔ)助，用于退還積壓普通住宅按經(jīng)濟(jì)適用房政策銷售后的土地出讓金。具體辦法由財(cái)政部另行制定。

　　2.國務(wù)院有關(guān)部門以及國有獨(dú)資商業(yè)銀行對(duì)?？?/a>、三亞、瓊山等城市改善基礎(chǔ)設(shè)施、進(jìn)行舊城改造和完善小區(qū)配套等，在資金方面給予支持。

　　3.在政府供地時(shí)，相應(yīng)收回等值“換地權(quán)益書”的，免交應(yīng)上繳中央財(cái)政的土地有償使用費(fèi)；收取土地出讓金等土地有償使用費(fèi)的，應(yīng)依法向中央財(cái)政上繳，具體辦法由財(cái)政部商海南省、國土資源部制定。

　　4.允許全國各地有能力的單位購買海南省積壓的房地產(chǎn)。鼓勵(lì)有條件的科研院所和高等院校購買海南省積壓商品房，或?qū)就旯さ耐＞徑?xiàng)目進(jìn)行改造后，在海南省設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或作為有突出貢獻(xiàn)的科研、教學(xué)人員的度假療養(yǎng)、學(xué)術(shù)研究基地。

　　5.人民銀行對(duì)單位、個(gè)人在海南省購房，可在增加貸款比例、延長貸款期限、貸款與保險(xiǎn)相結(jié)合等方面，制定更靈活的抵押貸款政策。

　　四、實(shí)施計(jì)劃

　?。ㄒ唬┳穫?、確權(quán)工作在1999年12月31日前完成。

　?。ǘ?999年重點(diǎn)處置、銷售積壓普通住宅。

　?。ㄈ?000年6月30日前做好實(shí)行“換地權(quán)益書”的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，并在有關(guān)市、縣先行運(yùn)作。

　　（四）從2000年1月1日起，各國有獨(dú)資商業(yè)銀行分別設(shè)立的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)剝離出的在海南省的不良房地產(chǎn)進(jìn)行處置。