<入庫時間>=市、縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局、國家稅務(wù)局（不發(fā)寧波），省地方稅務(wù)局直屬一分局、直屬二分局、稽查局，省國家稅務(wù)局直屬分局、稽查局：

　　現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號，以下簡稱《通知》）轉(zhuǎn)發(fā)給你們，并結(jié)合我省實際，作出如下補充規(guī)定，請一并貫徹執(zhí)行。

　　一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入與預(yù)售收入的劃分標準問題。

　　對《通知》第一條開發(fā)產(chǎn)品銷售收入與第二條開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入兩者之間如何界定，除另有規(guī)定外，一般應(yīng)以是否開具銷售發(fā)票為準。對開發(fā)產(chǎn)品已交付并開具銷售發(fā)票的，應(yīng)作為銷售收入的實現(xiàn)進行所得稅處理，否則按開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入進行所得稅處理。

　　二、關(guān)于待售開發(fā)產(chǎn)品臨時租賃與經(jīng)營性租賃或融資性租賃的認定問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租賃待售開發(fā)產(chǎn)品，其租賃方式的認定標準，即租賃是屬于臨時租賃還是經(jīng)營性租賃或融資性租賃，按企業(yè)是否將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)并作為“固定資產(chǎn)”入賬為前提。對企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)并入帳后的租賃行為，應(yīng)認定為經(jīng)營性租賃或融資性租賃，不符合上述條件的，按臨時租賃對待。租賃方式認定后的所得稅處理，按《通知》第一條第（五）款規(guī)定執(zhí)行。

　　三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認時間的執(zhí)行口徑及應(yīng)納稅所得額的計算問題。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認時間。納稅人采取預(yù)售方式（包括預(yù)收定金）銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其預(yù)售收入的確認時間為收到預(yù)收款的當期。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當期應(yīng)納稅所得額的計算：

　　企業(yè)當期應(yīng)納稅所得額＝收入總額－準予扣除項目金額＋本期新增預(yù)計營業(yè)利潤額－已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預(yù)計營業(yè)利潤額。

　　本期新增預(yù)計營業(yè)利潤額＝本期新增預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率。

　　已結(jié)轉(zhuǎn)本期銷售的以前期預(yù)計營業(yè)利潤額＝以前期預(yù)售轉(zhuǎn)為本期銷售對應(yīng)的預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率。

　　四、關(guān)于自建自用房產(chǎn)的界定標準及所得稅政策問題。

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不以營利為目的，自行開發(fā)建設(shè)并作為辦公等用房的房產(chǎn)，可不視為視同銷售行為，也不確認其應(yīng)稅收入。上述自建自用房產(chǎn)的界定，以企業(yè)開發(fā)建設(shè)前的立項為準。

　　五、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費扣除問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，上交給房屋主管部門或轉(zhuǎn)移支付給物業(yè)管理單位的已售開發(fā)產(chǎn)品共用部位、黃用設(shè)施設(shè)備維修費，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核，允許稅前扣除。支付超出規(guī)定標準的部分或預(yù)提的維修基金，不得稅前扣除。

　　六、關(guān)于廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費扣除。

　　1、原有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在未取得開發(fā)產(chǎn)品銷售收入前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費支出，比照《通知》第五條第（七）款規(guī)定執(zhí)行。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的與其經(jīng)營業(yè)務(wù)直接相關(guān)的業(yè)務(wù)招待費，按照《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)〔2000〕84號）的規(guī)定執(zhí)行。

　　3、上述作為計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前和除限額依據(jù)的銷售（營業(yè)）收入，不包括企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售收入。

　　七、關(guān)于預(yù)售收入確認應(yīng)稅收入的執(zhí)行口徑問題。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其在2003年7月1日后取得的預(yù)售收入，應(yīng)按《通知》第二條的規(guī)定計算預(yù)計營業(yè)利潤額，且并入當期應(yīng)納稅所得額，依法繳納企業(yè)所得稅此前發(fā)生的預(yù)售收入，暫不按上述規(guī)定確認應(yīng)稅收入，待其按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時，計算繳納企業(yè)所得稅。

　　八、關(guān)于《通知》和本補充規(guī)定執(zhí)行時間問題。

　　《通知》及本補充規(guī)定自2003年7月1日起執(zhí)行。以前規(guī)定與《通知》及本補充規(guī)定不符的，一律以《通知》及本補充規(guī)定為準。

　　附件：

　　國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知

　　2003年7月9日？國稅發(fā)〔2003〕83號

　　各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局，局內(nèi)各單位：

　　為了加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實施細則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題通知如下：

　　一、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認收入的實現(xiàn)：

　　（一）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認收入的實現(xiàn)。

　　（二）采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

　?。ㄈ┎扇°y行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)。

　?。ㄋ模┎扇∥蟹绞戒N售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

　　1.采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

　　2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

　　3.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認收入的實現(xiàn)。包銷方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。

　　4.采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。

　　委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

　　（五）將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認收入的實現(xiàn)：

　　1.將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn)。

　　2.將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。

　?。┮苑秦泿判再Y產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認收入的實現(xiàn)。

　　二、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品的，其當期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進行結(jié)算調(diào)整。

　　預(yù)計營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

　　預(yù)售收入的利潤率不得低于15%（含15%），由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

　　預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當期應(yīng)納稅所得額。

　　三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認問題

　　（一）下列行為應(yīng)視同銷售確認收入

　　1.將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

　　2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

　　3.將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

　　4.以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

　　5.以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。

　?。ǘ┮曂N售行為的收入確認時限

　　視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn)。

　?。ㄈ┮曂N售行為收入確認的方法和順序

　　1.按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

　　2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

　　3.按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%（含15%），具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

　　四、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認收入的實現(xiàn)。

　　完工百分比法是根據(jù)合同完工進度確認收入和費用的方法。完工進度可按累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例，已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例，測量已完成合同工作量等方法確定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平交價確認收入的實現(xiàn)。

　　五、關(guān)于成本和費用的扣除問題

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行成本和費用扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和成本、開發(fā)產(chǎn)品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發(fā)產(chǎn)品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。

　　開發(fā)產(chǎn)品的建造成本是指開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的各項支出，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)的間接費用、借款費用及其他費用等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須將開發(fā)產(chǎn)品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據(jù)有關(guān)會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔(dān)成本對象的，直接計入有關(guān)成本對象中；因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負擔(dān)對象的，則應(yīng)根據(jù)配比的原則按各項目占地面積、建筑面積或工程概算等方法配比計入有關(guān)開發(fā)項目的成本。

　　下列項目按以下規(guī)定進行扣除：

　?。ㄒ唬╀N售成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當期準予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程在本確認?？墒勖娣e單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：

　　可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積

　　銷售成本＝已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

　?。ǘ┩恋卣饔眉安疬w補償費、公共設(shè)施配套費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、公共設(shè)施配套費，應(yīng)按成本對象進行歸集和分配，并按規(guī)定在稅前進行扣除。

　　1.屬于成本對象完工前實際發(fā)生的，直接攤?cè)胂鄳?yīng)的成本對象。

　　2.屬于成本對象完工后實際發(fā)生的，首先應(yīng)按規(guī)定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應(yīng)由已完工成本對象負擔(dān)的部分，在已實現(xiàn)銷售的可售面積和未實現(xiàn)銷售的可售面積之間進行分攤，其中，應(yīng)由已實現(xiàn)銷售的可售面積分攤的部分，準予在當期扣除。

　?。ㄈ┙杩钯M用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實際發(fā)生的費用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費用直接在稅前扣除。

　?。ㄋ模╅_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同的規(guī)定，因?qū)σ咽坶_發(fā)產(chǎn)品共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承擔(dān)維護、保養(yǎng)、修理、更換等責(zé)任而發(fā)生的費用，可按實際發(fā)生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。

　?。ㄎ澹┩恋亻e置費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本；因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定進行扣除。

　?。┏杀緦ο髨髲U或毀損損失。成本對象在建造過程中如發(fā)生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按規(guī)定直接在當期扣除。

　?。ㄆ撸V告費和業(yè)務(wù)宣傳費。新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費，可無限期結(jié)轉(zhuǎn)以后年度，按規(guī)定的標準扣除。

　?。ò耍┱叟f。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將待售開發(fā)產(chǎn)品按規(guī)定轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，可以按規(guī)定提取折舊并準予在稅前扣除；未按規(guī)定轉(zhuǎn)作本企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)和臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，不得在稅前扣除折舊費用。

　　六、關(guān)于本通知適用范圍和執(zhí)行時間問題

　　本通知適用于各種經(jīng)濟性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。

　　本通知自2003年7月1日起執(zhí)行。此前發(fā)生的尚未進行稅務(wù)處理的事項，也按本通知執(zhí)行。