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寧波
住房公積金貸款與商業(yè)按揭貸款有什么區(qū)別？
大家都知道，在目前房價(jià)那么高的情況下，倘若希望一次性支付動(dòng)輒一兩百萬的房款，基本上是十分困難的。因此，如今大部分人都是通過貸款的方式來購買房屋的，而貸款的方式包括兩種。那么，住房公積金貸款與商業(yè)按揭貸款有什么區(qū)別？下面讓我們了解一下吧！
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一、住房公積金貸款與商業(yè)按揭貸款的區(qū)別
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住房公積金貸款和商業(yè)按揭貸款是買房貸款里的兩種貸款形式。
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住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。住房公積金是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。職工繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，是職工按照規(guī)定儲(chǔ)存起來的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人儲(chǔ)金，屬于職工個(gè)人所有。職工離退休時(shí)本息余額一次付償，退還給職工本人。
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商業(yè)貸款也叫個(gè)人住房按揭貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用新建住房的貸款，即通常所說的“個(gè)人住房按揭貸款”。銀行發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款數(shù)額，不高于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購房費(fèi)用總額的70%(以二者低者為準(zhǔn))。
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兩者的主要區(qū)別：住房公積金貸款利率低(商業(yè)貸款利率為五年以上5.9%，五年以下5.75%；住房公積金五年以上利率4%，五年以下為3.5%)，首付比例低(住房公積金最低首付20%，商業(yè)貸款為30%)。
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二、住房公積金貸款怎么計(jì)算？
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(一)人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為(注：存貸通用)：
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1.日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30
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2.月利率(‰)=年利率(%)÷12
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(二)銀行可采用積數(shù)計(jì)息法和逐筆計(jì)息法計(jì)算利息。
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1.積數(shù)計(jì)息法按實(shí)際天數(shù)每日累計(jì)賬戶余額，以累計(jì)積數(shù)乘以日利率計(jì)算利息。計(jì)息公式為：
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利息=累計(jì)計(jì)息積數(shù)×日利率，其中累計(jì)計(jì)息積數(shù)=每日余額合計(jì)數(shù)。
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2.逐筆計(jì)息法按預(yù)先確定的計(jì)息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計(jì)算利息，具體有三：
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計(jì)息期為整年(月)的，計(jì)息公式為：
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?、倮?/span>=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率
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計(jì)息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計(jì)息公式為：
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?、诶?/span>=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率
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同時(shí)，銀行可選擇將計(jì)息期全部化為實(shí)際天數(shù)計(jì)算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當(dāng)月公歷實(shí)際天數(shù)，計(jì)息公式為：
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?、劾?/span>=本金×實(shí)際天數(shù)×日利率
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這三個(gè)計(jì)算公式實(shí)質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實(shí)際按日利率計(jì)算時(shí)，一年將作365天計(jì)算，得出的結(jié)果會(huì)稍有偏差。具體采用那一個(gè)公式計(jì)算，央行賦予了金融機(jī)構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當(dāng)事人和金融機(jī)構(gòu)可以就此在合同中約定。
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