上海市第二中級(jí)人民法院

民事判決書

　　（2004）滬二中民三（商）終字第277號(hào)

　　上訴人（原審被告）上海錦城物業(yè)管理有限公司，住所地上海市麗水路81號(hào)6室。

　　法定代表人張宏偉，該公司董事長(zhǎng)。

　　委托代理人張帆，該公司職員。

　　委托代理人姜毅，該公司職員。

　　被上訴人（原審原告）上海恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司，住所地上海市武昌路401號(hào)。

　　法定代表人李學(xué)軍，該公司總經(jīng)理。

　　委托代理人王曙，上海市功茂律師事務(wù)所律師。

　　上訴人上海錦城物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“錦城公司”）為與被上訴人上海恒鑫房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司（以下簡(jiǎn)稱“恒鑫公司”）經(jīng)營(yíng)合同糾紛一案，不服上海市虹口區(qū)人民法院（2004）虹民二（商）初字第116號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2004年9月9日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人錦城公司的委托代理人張帆、姜毅，被上訴人恒鑫公司的委托代理人王曙到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審法院經(jīng)審理查明：恒鑫公司為房地產(chǎn)開發(fā)商，與上海鋼管房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“鋼管公司”）共同投資開發(fā)的恒業(yè)公寓于1999年6月竣工驗(yàn)收。按上海市虹口區(qū)房屋土地測(cè)繪中心于 1998年9月15日出具的《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書》記載，該公寓建有的面積為3，759.31平方米的地下室未分?jǐn)傆?jì)算在該公寓房屋分套建筑面積內(nèi)。 2000年6月29日，恒業(yè)公寓業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）就維修基金、車庫(kù)、通道及樓宇對(duì)講等問題與恒鑫公司和鋼管公司工作人員形成會(huì)議決議，決議中關(guān)于車庫(kù)的問題記載為“先明確產(chǎn)權(quán)，明確使用、收益權(quán)，再落實(shí)誰(shuí)來管理，具體由開發(fā)商與物業(yè)管理處聯(lián)系”。之后，恒鑫公司、鋼管公司將地下車庫(kù)發(fā)包給錦城公司管理，分別與錦城公司補(bǔ)簽地下車庫(kù)承包協(xié)議。其中，恒鑫公司與錦城公司的承包協(xié)議于2001年11月16日簽訂，該協(xié)議約定：恒鑫公司將其所有的恒業(yè)公寓一期工程的地下車庫(kù)承包給錦城公司管理，期限為2001年1月1日至2003年12月31日，承包費(fèi)為每年48，000元，交費(fèi)期為每年1月上旬。錦城公司承包地下車庫(kù)后，由其下屬恒業(yè)公寓物業(yè)管理處具體管理。協(xié)議簽訂后，錦城公司先后支付恒鑫公司2001年1月至2002年6月的地下車庫(kù)承包費(fèi)72，000元，之后的承包費(fèi)未付。2002年12月24日，業(yè)委會(huì)就恒業(yè)公寓地下車庫(kù)的收益分配問題發(fā)函給恒鑫公司和鋼管公司，業(yè)委會(huì)認(rèn)為：地下車庫(kù)是小區(qū)的配套設(shè)施，鑒于歷史原因，可就達(dá)成的共識(shí)，先確立車庫(kù)收益的分配原則，待明確地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)后，再確認(rèn)收益歸屬。與此同時(shí)，業(yè)委會(huì)要求恒鑫公司和鋼管公司盡快提出方案，并告知，如鋼管公司和恒鑫公司違背達(dá)成的共識(shí)，將通知錦城公司自2003年1月1日起 （包括2002年全年）暫停與鋼管公司和恒鑫公司對(duì)地下車庫(kù)收益的結(jié)算。2003年4月18日，因業(yè)委會(huì)反映，市房地局執(zhí)法監(jiān)察處對(duì)恒業(yè)公寓小區(qū)地下車庫(kù)歸屬問題核查后發(fā)函給恒鑫公司，該函以恒鑫公司開發(fā)的恒業(yè)公寓的產(chǎn)權(quán)證上均無有關(guān)地下車庫(kù)權(quán)屬的記載及《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)條文為據(jù)，認(rèn)定恒業(yè)公寓的地下車庫(kù)應(yīng)屬公共設(shè)施，屬物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主所有，并要求恒鑫公司依法將恒業(yè)公寓小區(qū)地下車庫(kù)移交業(yè)委會(huì)。之后，業(yè)委會(huì)以市房地局執(zhí)法監(jiān)察處公函為據(jù)要求錦城公司與其結(jié)算地下車庫(kù)收益，為此，錦城公司于同年5至8月間先后交付業(yè)委會(huì)地下車庫(kù)收益118，039.73元。2002年（原審判決此處系筆誤，應(yīng)為2003年）12月30日，市房地局執(zhí)法監(jiān)察處發(fā)函給恒鑫公司，撤銷其于2003年4月18日發(fā)出的有關(guān)確認(rèn)恒業(yè)公寓小區(qū)地下車庫(kù)歸屬的公函。嗣后，恒鑫公司要求錦城公司支付承包費(fèi)不著，遂訴至法院。

　　原審審理中，業(yè)委會(huì)為爭(zhēng)取地下車庫(kù)權(quán)益另案提起確權(quán)之訴，要求確定恒業(yè)公寓小區(qū)地下車庫(kù)所有權(quán)屬小區(qū)全體業(yè)主所有。

　　原審法院認(rèn)為：本案糾紛系基于恒鑫公司與錦城公司雙方合意形成的承包合同。恒鑫公司以錦城公司未履行付款義務(wù)為由提起訴訟，并提供相關(guān)證據(jù)予以佐證，而錦城公司在審理中提出其未付承包費(fèi)系承包的地下車庫(kù)權(quán)屬存在爭(zhēng)議等答辯理由，業(yè)委會(huì)亦對(duì)恒鑫公司發(fā)包其開發(fā)建造的地下車庫(kù)給錦城公司并獲取收益持有爭(zhēng)議，并為爭(zhēng)取地下車庫(kù)權(quán)益提起了確權(quán)之訴。鑒于恒鑫公司為地下車庫(kù)的開發(fā)商，在地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)尚未明確歸屬業(yè)委會(huì)前，恒鑫公司占有、使用地下車庫(kù)并無不當(dāng)，其關(guān)于承包費(fèi)的主張亦無構(gòu)成侵權(quán)。而恒鑫公司在審理中表示如地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)最終歸屬全體業(yè)主，其將車庫(kù)收益還給全體業(yè)主。另鑒于地下車庫(kù)權(quán)屬之爭(zhēng)產(chǎn)生于恒鑫公司與業(yè)委會(huì)之間，與本案糾紛屬兩個(gè)不同的法律關(guān)系，故地下車庫(kù)權(quán)屬之爭(zhēng)的結(jié)果不能免除錦城公司的付款義務(wù)，且地下車庫(kù)權(quán)屬之爭(zhēng)短期內(nèi)未有結(jié)果，本案待權(quán)屬明確后再予處理，不利于債權(quán)的保護(hù)。為此，錦城公司上述辯稱不能成為其不履行合同義務(wù)的理由。綜上，錦城公司應(yīng)承擔(dān)支付恒鑫公司承包費(fèi)的責(zé)任。恒鑫公司收取承包費(fèi)后，地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)如明確屬于業(yè)主，恒鑫公司應(yīng)將所收費(fèi)用交還業(yè)主。恒鑫公司主張的部分承包費(fèi)因故已由業(yè)委會(huì)收取，對(duì)此，恒鑫公司表示扣除后另案追索，但因錦城公司未將業(yè)委會(huì)收費(fèi)的事實(shí)告知恒鑫公司，以致恒鑫公司起訴時(shí)未扣除該部分費(fèi)用，故由此產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用應(yīng)由錦城公司負(fù)擔(dān)。原審法院據(jù)此判決：錦城公司支付恒鑫公司承包費(fèi)10，418.67元，于判決生效之日起十日內(nèi)履行。一審案件受理費(fèi)1，930元，原審法院決定由錦城公司負(fù)擔(dān)。

　　判決后，錦城公司不服，上訴稱：恒鑫公司曾與業(yè)委會(huì)形成有效決議，闡明了涉案車庫(kù)問題的解決原則，即“先明確產(chǎn)權(quán)，明確使用、收益權(quán)，再落實(shí)由誰(shuí)來管理”。但恒鑫公司系在決議內(nèi)容尚未落實(shí)且錦城公司不知情的狀況下，與錦城公司簽訂了系爭(zhēng)承包合同。對(duì)此，錦城公司認(rèn)為，在車庫(kù)所有權(quán)未明確的情況下，雙方之間的承包合同應(yīng)為無效合同，錦城公司不應(yīng)支付恒鑫公司承包費(fèi)。上訴請(qǐng)求撤銷原判，駁回恒鑫公司的原審訴訟請(qǐng)求。

　　被上訴人恒鑫公司辯稱：雙方訂立的承包合同合法有效，錦城公司應(yīng)依約履行付款義務(wù)。恒鑫公司作為恒業(yè)公寓的開發(fā)商，依法享有地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)，與業(yè)委會(huì)就地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)之爭(zhēng)不影響承包合同的效力。要求維持原判。

　　本院經(jīng)審理查明：原審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：本案的主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)是在地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議的情況下，恒鑫公司與錦城公司訂立的承包協(xié)議是否有效，錦城公司應(yīng)否向恒鑫公司支付承包費(fèi)。對(duì)此，本院以為，系爭(zhēng)車庫(kù)雖未辦理權(quán)屬登記，但恒鑫公司系該建筑的開發(fā)商，且未將車庫(kù)面積分?jǐn)傆?jì)算在商品房分套建筑面積之內(nèi)均系不爭(zhēng)的事實(shí)，鑒于目前并無明確的法律或事實(shí)依據(jù)證明地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬業(yè)委會(huì)，故雖業(yè)委會(huì)與恒鑫公司就車庫(kù)產(chǎn)權(quán)歸屬存在爭(zhēng)議，仍不足于影響恒鑫公司目前對(duì)地下車庫(kù)享有的支配權(quán)和收益權(quán)。據(jù)此，恒鑫公司與錦城公司訂立的承包協(xié)議合法有效，錦城公司理應(yīng)依約支付承包費(fèi)。綜上，原審判決查明事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。上訴人的上訴請(qǐng)求依據(jù)不足，本院難以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　二審案件受理費(fèi)1，930元，由上訴人上海錦城物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)。

　　本判決系終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 李 蔚

　　代理審判員 鐘可慰

　　代理審判員 顧丹偉

　　二○○四年十月二十五日

　　書 記 員 陶 靜

　　書 記 員 韓明敏