廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　?。?003）佛中法民一終字第78號(hào)

　　上訴人（原審被告、反訴原告）黎國(guó)純，男，1949年11月12日出生，漢族，住佛山市同濟(jì)市場(chǎng)47號(hào)3座501房。

　　上訴人（原審被告、反訴原告）馬潔貞，女，1953年10月17日出生，住址同上。

　　委托代理人黎國(guó)純，系本案上訴人。

　　被上訴人（原審原告、反訴被告）廣東發(fā)展銀行佛山分行。地址：佛山市季華五路廣發(fā)大廈。

　　負(fù)責(zé)人鄭謙明，系該行行長(zhǎng)。

　　委托代理人李蕾、何洪，均系廣東通法律師事務(wù)所律師。

　　上訴人黎國(guó)純、馬潔貞因房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服佛山市城區(qū)人民法院（2002）佛城法房初字第358號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理?，F(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定的事實(shí)：1995年10月原告委托佛山市鴻業(yè)綜合開(kāi)發(fā)總公司海外發(fā)展公司銷(xiāo)售其位于佛山市汾江南路57號(hào)的商業(yè)鋪位。1996年1月16日，被告與鴻業(yè)公司簽訂了《購(gòu)房合同》，由被告購(gòu)買(mǎi)其中的7、8號(hào)鋪位首層及二樓，總價(jià)款2815000元，付款方式為：合同簽訂后3天內(nèi)付訂金20萬(wàn)元，房管局正式受理買(mǎi)賣(mài)合同后10天內(nèi)付款150萬(wàn)元，交房驗(yàn)收后60天內(nèi)付款81.5萬(wàn)元，余款30萬(wàn)元在被告正式領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)土地使用契證后付清。逾期付款，余款按月息千分之十五支付利息。原告需在合同簽訂后半年內(nèi)辦好房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)發(fā)給契證，如未能辦理，被告有權(quán)要求原告退回所有購(gòu)房款，并按月息千分之十五向被告支付已付款項(xiàng)的利息。合同還約定領(lǐng)取契證的手續(xù)費(fèi)、稅項(xiàng)按房屋管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。合同簽訂后，被告于1996年8月16日領(lǐng)取了商鋪的《房屋所有權(quán)證》，并于1997年8月19日前分七次向原告共支付購(gòu)房款270萬(wàn)元。2001年4月6日，被告代原告向佛山市國(guó)土局支付了商鋪所在地塊的土地出讓金47282元（原告同意按49010元從被告應(yīng)付房款中扣除），4月12日領(lǐng)取了《國(guó)有土地使用證》。

　　原審判決認(rèn)為：原、被告雙方簽訂的《購(gòu)房合同》合法有效，受法律保護(hù)，雙方應(yīng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。原告在合同簽訂后半年內(nèi)，未能將辦理《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》的有關(guān)手續(xù)交付被告，已經(jīng)構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于原告未能履行合同規(guī)定的義務(wù)，致使被告于2001年4月6日代原告支付土地出讓金后，才取得了商鋪產(chǎn)權(quán)證明的所有契證，故原告認(rèn)為被告領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》后未能支付剩余購(gòu)房款已經(jīng)違約的理由不成立，因?yàn)榧偃绫桓娌淮嬷Ц锻恋爻鲎尳穑瑒t不可能領(lǐng)取到《國(guó)有土地使用證》，也就沒(méi)有了違約的條件。據(jù)此，對(duì)原告要求被告支付違約金的請(qǐng)求，本院不予支持。鑒于被告已經(jīng)領(lǐng)取了商鋪的所有產(chǎn)權(quán)契證，合法取得了商鋪的所有權(quán)，故應(yīng)按合同約定，在扣除了墊付的土地出讓金后，支付全部余款。原告未能在合同簽訂后半年內(nèi)提供房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)給被告，被告已明確知道自己的權(quán)利受到侵害，但被告直至2002年8月原告起訴后，才向法院主張權(quán)利。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百三十五條的規(guī)定，被告要求原告支付違約金的請(qǐng)求已超過(guò)二年的訴訟時(shí)效，該項(xiàng)請(qǐng)求本院不予支持。原、被告雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的行為發(fā)生于1996年1月，按照當(dāng)時(shí)施行的《契稅暫行條例》第三條的規(guī)定，土地房屋買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)契稅應(yīng)由承受人繳納。1997年10月1日起施行的《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》也規(guī)定了轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的個(gè)人為契稅的納稅人。故被告要求原告承擔(dān)50%的契稅等費(fèi)用，沒(méi)有法律依據(jù)，不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第一百五十九條的規(guī)定，判決；一、被告黎國(guó)純、馬潔貞在本判決發(fā)生法律效力之日起10日內(nèi)，向原告廣東發(fā)展銀行佛山分行支付購(gòu)房款100990元。二、駁回原、被告的其他訴訟請(qǐng)求。

　　宣判后，兩上訴人均不服，提出上訴，認(rèn)為：一、上訴人與被上訴人簽訂的《購(gòu)房合同》約定上訴人向被上訴人購(gòu)買(mǎi)訟爭(zhēng)房屋的價(jià)格為2815000元，上訴人已向被上訴人支付了購(gòu)房款2749010元。對(duì)此，被上訴人在起訴狀中也已確認(rèn)，且原審判決也認(rèn)定了這一事實(shí)，那么上訴人欠被上訴人的購(gòu)房款應(yīng)是 2815000-2749010=65990元，而原審判決上訴人向被上訴人支付購(gòu)房款100990元，該數(shù)何來(lái)。二、原審判決認(rèn)定上訴人代被上訴人向佛山市國(guó)土局支付了商鋪所在地塊的土地出讓金47282是事實(shí)，但認(rèn)為該土地出讓金是被上訴人同意按49010元從上訴人應(yīng)付房款中扣除和認(rèn)定上訴人向被上訴人共支付了購(gòu)房款2700000元沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。根據(jù)被上訴人向法院的起訴，其已確認(rèn)上訴人共支付了購(gòu)房款2749010元的事實(shí)，只不過(guò)當(dāng)上訴人提出反訴要求其支付土地出讓金時(shí)，其才強(qiáng)硬說(shuō)這2749010元已包含了土地出讓金，原審就憑這進(jìn)行認(rèn)定是錯(cuò)誤的。1、上訴人在起訴狀中明明確確地確認(rèn)上訴人在合同簽訂后共支付了2749010元，并沒(méi)有說(shuō)明包括了上訴人代付的土地出讓金；2、上訴人的土地出讓金是2001年4月6日才向佛山市國(guó)土局支付，在上訴人提出反訴之前，被上訴人根本不知道上訴人支付土地出讓金的具體數(shù)額，只是在上訴人提出反訴后，因2749010元尾數(shù)與上訴人支付的土地出讓金47282元相近，就強(qiáng)硬將這筆數(shù)說(shuō)成是上訴人代交的土地出讓金；如果按被上訴人后來(lái)所說(shuō)上訴人只支付了2700000元，加上代付的土地出讓金 47282元，那么上訴人共支付房款的數(shù)額是2747282元，也不是2729010元?？梢?jiàn)原審認(rèn)定2749010元是包括上訴人代付的土地出讓金是錯(cuò)誤的。因被上訴人是房屋的出售方，所出售房屋的土地應(yīng)是國(guó)有土地，因此土地出讓金應(yīng)由被上訴人支付。三、根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的購(gòu)房合同約定由被上訴人負(fù)責(zé)辦理有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)契證過(guò)戶(hù)的一切手續(xù)，手續(xù)費(fèi)、稅項(xiàng)均按房屋管理有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。實(shí)際上，在辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用權(quán)證的過(guò)程中，被上訴人違約，不但沒(méi)有為上訴人辦證，也不支付辦證的有關(guān)手續(xù)費(fèi)和契稅，因此，上訴人所支付的契稅費(fèi)146119.4元也應(yīng)按規(guī)定由被上訴人承擔(dān)50%.四、根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的購(gòu)房合同中約定，被上訴人在合同簽訂半年內(nèi)為上訴人辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)發(fā)給契證，逾期未能辦理的，上訴人有權(quán)要求被上訴人退回所有購(gòu)樓款。被上訴人并按上訴人所付款項(xiàng)的總金額付月息15厘。上訴人雖然在2002年8月才主張權(quán)利。但是上訴人不是主張要求被上訴人辦證，而是主張被上訴人支付違約金，因?yàn)樯显V人是2001年4月12日才領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)證》，根據(jù)二年訴訟時(shí)效的規(guī)定，被上訴人應(yīng)向上訴人支付自2000年8月至 2001年4月11日之間的違約金是沒(méi)有超過(guò)訴訟時(shí)效。因此，原審判決認(rèn)為上訴人要求被上訴人支付辦證違約金的請(qǐng)求超過(guò)二年的訴訟時(shí)效是錯(cuò)誤的。為此，原審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律不當(dāng)，請(qǐng)求二審撤銷(xiāo)原判，依法判令被上訴人向上訴人返還土地出讓金及契稅費(fèi)用共120341.7元和支付逾期辦證違約金 329881.2元，判決上訴人只需向被上訴人支付購(gòu)房款65990元，一、二審案件受理費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。

　　被上訴人在二審訴訟期間未進(jìn)行書(shū)面答辯，但其在二審復(fù)核時(shí)口頭答辯認(rèn)為原審判決正確，請(qǐng)求二審維持原判。

　　上訴人在二審訴訟期間向法庭提供了上訴人馬潔貞致佛山鴻業(yè)綜合開(kāi)發(fā)總公司海外發(fā)展公司函件一份，以證明上訴人催促被上訴人辦理房地產(chǎn)權(quán)證和要求支付逾期辦證違約金的事實(shí)。

　　被上訴人在二審訴訟期間向法庭提供了佛山市鴻業(yè)海外發(fā)展公司與兩上訴人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》一份，以證明原審中上訴人承認(rèn)自己支付了2749010元，實(shí)際欠款是10099元，是反駁上訴人在二審中提出的異議。

　　經(jīng)舉證質(zhì)證，被上訴人對(duì)上訴人提供的證據(jù)提出是上訴人單方制作的，不予確認(rèn)。上訴人對(duì)被上訴人提供的證據(jù)提出1、數(shù)字與合同約定不對(duì)，由于上訴人當(dāng)時(shí)急于購(gòu)房而受騙，且這是與佛山市鴻業(yè)海外發(fā)展公司的關(guān)系，與被上訴人無(wú)關(guān)；2、《補(bǔ)充協(xié)議》中約定上訴人支付35000元是做給其后的幾家看的，實(shí)際沒(méi)有這回事；3、雙方確認(rèn)的面積是232平方米，而不是協(xié)議中的236.4平方米。

　　上訴人對(duì)原審判決認(rèn)定“合同簽訂后……于1997年8月19日前分七次向原告共支付購(gòu)房款270萬(wàn)元”提出異議，認(rèn)為實(shí)際上雙方確認(rèn)了上訴人共支付了購(gòu)房款2749010元。另外，對(duì)原審判決認(rèn)定“2001年4月6日，被告代原告向佛山市國(guó)土局支付了商鋪所在地塊的土地出讓金47282元（原告同意按49010元從被告應(yīng)付房款中扣除）”提出異議，認(rèn)為原審這樣認(rèn)定沒(méi)有依據(jù)。

　　被上訴人對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)沒(méi)有提出異議。

　　經(jīng)審查：本院對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)。此外，本院還確認(rèn)如下事實(shí)：1996年7月9日，兩上訴人與佛山市鴻業(yè)綜合開(kāi)發(fā)總公司海外發(fā)展公司簽訂一份《補(bǔ)充協(xié)議》，約定訟爭(zhēng)的商鋪新增加面積由兩上訴人補(bǔ)償35000元。

　　本院認(rèn)為：上訴人與被上訴人簽訂的《購(gòu)房合同》是雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的，沒(méi)有違反國(guó)家法律的強(qiáng)制性和禁止性規(guī)定，是有效合同。根據(jù)合同的約定，被上訴人需在合同簽訂半年內(nèi)辦好房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)發(fā)給契證，逾期未能辦理，上訴人有權(quán)要求被上訴人退回所有購(gòu)樓款。并需按上訴人所付款項(xiàng)的總金額付月息15 厘。被上訴人未依合同的約定在合同簽訂后的半年內(nèi)辦理房屋過(guò)戶(hù)契證給上訴人，實(shí)屬違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因房屋過(guò)戶(hù)契證包括《房屋所有權(quán)證》及《國(guó)有土地使用證》。訟爭(zhēng)房屋的《國(guó)有土地使用證》是由于被上訴人沒(méi)有向國(guó)土部門(mén)支付土地出讓金而一直未辦理，后該證在上訴人向國(guó)土部門(mén)代付了土地出讓金后才取得，此間，上訴人與被上訴就土地出讓金的支付進(jìn)行交涉，上訴人沒(méi)有理由不向被上訴人主張辦證及支付違約金。因此，原審判決認(rèn)為上訴人要求被上訴人支付逾期辦證違約金的請(qǐng)求超過(guò)二年的訴訟時(shí)效欠妥，應(yīng)予糾正。由于被上訴人未依合同的約定為上訴人辦理房屋過(guò)戶(hù)契證，其應(yīng)向上訴人支付逾期辦證的違約金。但合同約定逾期辦證的違約金以月息15厘計(jì)付過(guò)高，應(yīng)以同期同類(lèi)商業(yè)貸業(yè)利率計(jì)付較為合理。由于上訴人只主張被上訴人支付2000年8月10日起至2001年4月11 日止的違約金，因此，本院對(duì)其余部分不予審理。有關(guān)上訴人已付購(gòu)房款的數(shù)額問(wèn)題。因上訴人只提供270萬(wàn)元的付款證據(jù)，且其在一審開(kāi)庭時(shí)也確認(rèn)了被上訴人主張的已付購(gòu)房款2749010元是包括了土地出讓金，真正已付的購(gòu)房款是270萬(wàn)元，故上訴人認(rèn)為所付的購(gòu)房款2749010元不包括土地出讓金的理由不充分，本院不予支持。雖然上訴人與被上訴人簽訂的購(gòu)房合同中約定訟爭(zhēng)房屋的售房總金額是2815000元，但雙方于1996年7月9日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中約定新增加面積由上訴人補(bǔ)償35000元，即訟爭(zhēng)房屋的售房總金額是2850000元，減去上訴人已付的270000元，上訴人實(shí)欠被上訴人的購(gòu)房款是150000元，由于被上訴人只主張上訴人支付100990元，本院對(duì)其余部分不予審理。根據(jù)《契稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》的規(guī)定：房屋買(mǎi)賣(mài)的契稅應(yīng)由房屋的承受方繳納。因此，上訴人上訴主張其所交納的契稅費(fèi)等由被上訴人承擔(dān)50%的理由不充分，本院不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市城區(qū)人民法院（2002）佛城法房初字第358號(hào)民事判決的第一項(xiàng)；

　　二、撤銷(xiāo)廣東省佛山市城區(qū)人民法院（2002）佛城法房初字第358號(hào)民事判決的第二項(xiàng)；

　　三、被上訴人廣東發(fā)展銀行佛山分行于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向上訴人黎國(guó)純、馬潔貞支付逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)土地使用契證的違約金（違約金從2000年8月10日起計(jì)至2001年4月11日止，以中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類(lèi)商業(yè)貸款利率計(jì)付）；

　　四、駁回上訴人黎國(guó)純、馬潔貞和被上訴人廣東發(fā)展銀行佛山分行的其它訴訟請(qǐng)求。

　　五、上述給付款項(xiàng)，若逾期給付，則按中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同類(lèi)商業(yè)貸款利率加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　本案一、二審受理費(fèi)各13094元，合共26188元，由上訴人黎國(guó)純、馬潔貞和被上訴人廣東發(fā)展銀行佛山分行各負(fù)擔(dān)13094元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 員 黃 麗 雄

　　代理審判員 譚 洪 生

　　代理審判員 吳 健 南

　　二00三年四月十四日

　　書(shū) 記 員 胡 劍