黑 龍 江 省 大 慶 市 中 級(jí) 人 民 法 院

民 事 判 決 書

　　（2001）慶民初字第35號(hào)

　　原告周良飛，男，1965年出生，漢族，大慶金田商場(chǎng)個(gè)體業(yè)主，住浙江省永嘉縣橋頭鎮(zhèn)田前村。

　　委托代理人孟繁旭、高險(xiǎn)峰，黑龍江省孟繁旭律師事務(wù)所律師。

　　被告大慶市薩爾圖區(qū)人民政府，住所地，大慶市薩爾圖區(qū)。

　　法定代表人趙希江，職務(wù)區(qū)長(zhǎng)。

　　委托代理人呂繼民，男，1956年1月18日出生，漢族，大慶市薩爾圖區(qū)非公有制經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任，住大慶市薩爾圖區(qū)東風(fēng)新村6-1樓3單元101室。

　　委托代理人王喜龍，男，1972年9月18日出生，漢族，大慶市薩爾圖區(qū)政府法律顧問，住哈爾濱市建安頭道街313號(hào)樓55號(hào)。

　　第三人大慶市大成經(jīng)貿(mào)有限公司。住所地大慶市薩爾圖區(qū)薩大路南一路口。

　　法定代表人渠敬年，職務(wù)經(jīng)理。

　　委托代理人王淑清，大慶市衡平律師事務(wù)所律師。

　　原告周良飛與被告大慶市薩爾圖區(qū)人民政府、第三人大慶市大成經(jīng)貿(mào)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛一案，于2001年3月23日訴至大慶市中級(jí)人民法院，本院依法組成合議庭，于2001年5月24日公開開庭審理了此案，原告周良飛及委托代理人高險(xiǎn)峰、孟繁旭，被告大慶市薩爾圖區(qū)人民政府委托代理人呂繼民、王喜龍，第三人大成經(jīng)貿(mào)有限公司委托代理人王淑清出庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理完畢。

　　原告訴稱：原告于1998年10月9日向被告預(yù)交購房款385 000.00元，并于1999年9月23日與被告簽訂了編號(hào)為323號(hào)的“會(huì)戰(zhàn)大街房屋使用權(quán)出售合同”，被告承諾該房屋擁有合法產(chǎn)權(quán)。原告于1999年 9月18日入戶后，才得知該處房屋不具有合法建設(shè)手續(xù)。屬于違法建筑，并且至今未通過驗(yàn)收，不能正常使用，該合同屬于無效合同。請(qǐng)求（一）確認(rèn)原、被告簽訂的“會(huì)戰(zhàn)大街房屋使用權(quán)出售合同”無效；（二）判令被告返還原告購房款人民幣385 000.00元、隔斷面積損失3 784.50元及經(jīng)濟(jì)損失24 601.00元。

　　被告辯稱，被告與原告簽訂的精品屋出售合同合法有效，不存在解除合同的事實(shí)和法律依據(jù)。該合同是雙方在公平自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用原則下簽訂的。被告嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定辦理了金田商場(chǎng)的建設(shè)規(guī)劃、用地、工程規(guī)劃許可證等手續(xù)。并且進(jìn)行了質(zhì)量驗(yàn)收，辦理了土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。并對(duì)安全隱患正在予以妥善解決。因此，房屋出售合同合法有效，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

　　第三人答辯稱：本案是買賣合同，合同是有效的，房屋不是開發(fā)性質(zhì)，根據(jù)合同法的規(guī)定，各種證照和建筑許可證可以補(bǔ)辦，第三人是墊資建房，向原告收取的購房款是經(jīng)與大慶市薩爾圖區(qū)人民政府協(xié)商同意。收回來的費(fèi)用是折抵大慶市薩爾圖區(qū)人民政府所欠的工程款，故對(duì)于原被告之間所形成的房屋買賣第三人不應(yīng)承擔(dān)任何責(zé)任。

　　本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，雙方簽訂的商品房使用權(quán)出售合同是否有效？

　　庭審中原告舉證：房屋使用權(quán)出售合同、公證書、房屋使用權(quán)成交通知單、收款票據(jù)。經(jīng)過庭審質(zhì)證，被告無異議。本院予以采信。

　　被告舉證：國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、工程質(zhì)量等級(jí)認(rèn)定書、房屋所有權(quán)證、防火證。經(jīng)庭審質(zhì)證，原告及第三人均無異議，本院對(duì)其真實(shí)性予以認(rèn)定。

　　第三人舉證：大慶市薩爾圖區(qū)人民政府所出具的產(chǎn)權(quán)面積證明、薩區(qū)政府向大慶市人民政府請(qǐng)求確權(quán)的請(qǐng)示報(bào)告、房屋所有權(quán)證。經(jīng)庭審質(zhì)證，原、被告無異議，本院予以確認(rèn)。

　　對(duì)本院委托大慶市中級(jí)人民法院司法訴訟證據(jù)鑒定中心所做的房屋使用費(fèi)的鑒定進(jìn)行質(zhì)證，各方均無異議，本院予以確認(rèn)。

　　綜合以上證據(jù)及訴辯雙方的理由，本院認(rèn)定事實(shí)如下：

　　1998年，被告大慶市薩爾圖區(qū)人民政府（以下簡(jiǎn)稱“薩區(qū)政府”）對(duì)位于轄區(qū)內(nèi)的會(huì)戰(zhàn)大街進(jìn)行整體規(guī)劃改造，開發(fā)建筑金田商場(chǎng)。1998年6月23日開工，1999年6月3日竣工，建筑面積10865.5平方米。原告購得金田商場(chǎng)大樓一層A1區(qū)009號(hào)房屋，并進(jìn)行了公證。1998年10月9日，原告向大慶市廣聯(lián)建筑安裝工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣聯(lián)公司，系被告下屬企業(yè)，代被告收款）交納了預(yù)購房屋款385 000.00元。1999年9月14日向黑龍江金城建筑安裝工程有限公司交納了安裝隔斷款3 784.50元，金城公司撤銷后，其債權(quán)債務(wù)均由大成公司負(fù)擔(dān)。1999年12月24日，原告與大慶市薩爾圖區(qū)會(huì)戰(zhàn)大街管理委員會(huì)（薩區(qū)政府成立的臨時(shí)機(jī)構(gòu)）簽訂了“會(huì)戰(zhàn)大街房屋使用權(quán)出售合同”。約定：被告將金田商場(chǎng)大樓一層A1區(qū)009號(hào)，建筑面積22.35平方米，使用面積為15平方米的房屋使用權(quán)出售給原告，出售期限為40年（產(chǎn)權(quán)屬薩區(qū)政府），自2000年1月1日至2039年12月31日止。合同規(guī)定，原告在使用權(quán)限內(nèi)有權(quán)出租、轉(zhuǎn)讓給第三方使用，但必須征得被告同意。被告薩區(qū)政府變更產(chǎn)權(quán)，不影響合同效力。

　　被告方于1998年12月以出讓方式辦理了國(guó)有土地使用證，使用年限至2038年12月30日；1998年12月31日辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證； 1999年8月19日經(jīng)大慶市工程質(zhì)量監(jiān)督站驗(yàn)收合格，發(fā)給了工程質(zhì)量等級(jí)認(rèn)證書；1999年12月20日辦理了建設(shè)工程施工許可證；2000年3月16 日辦理了建設(shè)工程規(guī)劃許可證；2000年6月辦理了房屋所有權(quán)證；2001年6月28日辦理了防火證。金田商場(chǎng)于1999 年9 月18 日開始營(yíng)業(yè)。經(jīng)本院委托大慶市司法訴訟證據(jù)鑒定中心鑒定，原告房屋使用費(fèi)為 27 613.63元，鑒定費(fèi)5 775.00元。

　　另查，第三人大成經(jīng)貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“大成公司”，因原黑龍江金城建筑工程有限公司已被注銷，其債權(quán)債務(wù)由第三人大成公司承擔(dān)）在房屋出售期間也收取了部分房款，因建設(shè)方薩區(qū)政府拖欠承建方大慶市大成經(jīng)貿(mào)有限公司的工程款，第三人作為墊資人收取的款項(xiàng)，薩區(qū)政府同意抵扣了所欠的工程款。

　　本院認(rèn)為，被告薩區(qū)政府以城市改造為由，在位于會(huì)戰(zhàn)大街原金田商場(chǎng)的位置開發(fā)建筑房屋，通過預(yù)售方式將其所建的房屋出售給原告，約定出售使用權(quán)40年（產(chǎn)權(quán)歸薩區(qū)政府），并與原告簽訂了房屋使用權(quán)出售合同。被告又以大慶市薩爾圖區(qū)建設(shè)局名義辦理了《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等證件。因此應(yīng)認(rèn)定被告的行為是一種房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為。而房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者應(yīng)為具備企業(yè)法人條件，經(jīng)工商行政管理部門登記并核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)企業(yè)或兼營(yíng)企業(yè)。且《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》中明確規(guī)定了“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備一定資質(zhì)及相應(yīng)條件”。薩區(qū)政府不具備房地產(chǎn)開發(fā)主體資格，不能以開發(fā)主體的名義從事開發(fā)建設(shè)房屋并以開發(fā)商的名義預(yù)售商品房屋，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者預(yù)售房屋，應(yīng)當(dāng)是在取得國(guó)有土地使用證和預(yù)售商品房許可證后，才能進(jìn)行房屋預(yù)售。本案中被告薩區(qū)政府在未取得前述證照情況下，預(yù)售房屋，也違反了有關(guān)法律規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂的商品房使用權(quán)出售合同無效。對(duì)原告退房返款及賠償隔斷損失的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。被告應(yīng)返還周良飛購房款和隔斷款損失及利息。原告應(yīng)返還房屋，并給付房屋使用費(fèi)。原告請(qǐng)求其他經(jīng)濟(jì)損失無具體訴訟請(qǐng)求，且無相關(guān)證據(jù)佐證，不予支持。

　　第三人大成公司（金城公司注銷后，債權(quán)債務(wù)已歸大成公司）雖然也收取了部分房款，但因薩區(qū)政府同意頂?shù)智反蟪晒镜墓こ炭睿瑧?yīng)視為薩區(qū)政府收到了購房款，返還原告房款的責(zé)任應(yīng)由被告薩區(qū)政府負(fù)擔(dān)。

　　依照《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》第四十四條及《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條、六十一條之規(guī)定，判決如下：

　　一、原、被告簽訂的商品房使用權(quán)出售合同無效；

　　二、被告大慶市薩爾圖區(qū)人民政府返還原告周良飛購房款385 000.00元、隔斷損失3 784.50元，兩項(xiàng)利息 24 627.30元，合計(jì)413 411.80元；

　　三、原告周良飛于本判決生效十日內(nèi)將房屋返還被告大慶市薩爾圖區(qū)人民政府。并給付被告大慶市薩爾圖區(qū)人民政府房屋使用費(fèi)27 613.63元。

　　以上二、三項(xiàng)折抵后，被告大慶市薩爾圖區(qū)人民政府還應(yīng)返還原告周良飛人民幣385 798.17元，于本判決生效后三個(gè)月內(nèi)付清。

　　四、第三人大慶市大成經(jīng)貿(mào)有限公司不承擔(dān)民事責(zé)任。

　　五、駁回原告的其它訴訟請(qǐng)求。

　　案件受理費(fèi)8 285.00元（已交1 037.50元），鑒定費(fèi)5 775.00元，由被告大慶市薩爾圖區(qū)人民政府負(fù)擔(dān)。

　　如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提出副本，上訴于黑龍江省高級(jí)人民法院。

　　審 判 長(zhǎng) 謝連志

　　代理審判員 肖傳森

　　代理審判員 閆子路

　　2001年9月12日

　　書 記 員 王東輝