廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書

　?。?004）佛中法民五終字第610號(hào)

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：鄒榮昌，男，1958年4月11日出生，漢族，住佛山市南海區(qū)鹽步榮陽二巷55號(hào)。

　　上訴人（原審原告、反訴被告）：倫燕芬，女，1958年7月2日出生，漢族，住佛山市南海區(qū)桂城石石肯格塘村。

　　上述兩上訴人的委托代理人：戴勤，廣東星宇律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱城北市場(chǎng)）。住所地：佛山市禪城區(qū)汾江北路尾段。

　　負(fù)責(zé)人：楊基。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：佛山市禪城區(qū)東一紙箱廠（以下簡(jiǎn)稱東一紙箱廠）。住所地：佛山市禪城區(qū)張槎鎮(zhèn)大江江海公路中段。

　　法定代表人：楊基，董事長(zhǎng)。

　　被上訴人（原審被告、反訴原告）：佛山市禪城區(qū)環(huán)市鎮(zhèn)敦厚股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社（以下簡(jiǎn)稱敦厚經(jīng)聯(lián)社）。住所地：佛山市禪城區(qū)敦厚大街。

　　法定代表人：陳熾榮，主任。

　　上述三被上訴人的委托代理人：陳顯敏、李松冰，廣東古今來律師事務(wù)所律師。

　　上訴人鄒榮昌、倫燕芬與被上訴人城北市場(chǎng)、東一紙箱廠、敦厚經(jīng)聯(lián)社房屋租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第684號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：兩原告于2002年4月30日與被告城北市場(chǎng)分別簽訂了編號(hào)為2167、2168兩份《城北綜合批發(fā)市場(chǎng)鋪位承包合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，同日，廣東古今來律師事務(wù)所律師吳青、張馳對(duì)簽訂上述合同的行為進(jìn)行見證。合同的第一條第（1）項(xiàng)約定由被告城北市場(chǎng)將位于C區(qū)9號(hào)23、25號(hào)的共64平方米的鋪位（2167號(hào)合同）、C區(qū)8路20、22號(hào)和C區(qū)9路19、21號(hào)的共128平方米的鋪位（2168號(hào)合同）給兩原告承包使用，使用期為四年半，從2002年7月1日至2006年12月31日止；第（2）項(xiàng)約定，在第二期鋪位全部交付使用二個(gè)月內(nèi)，每間鋪位都要正式開張營(yíng)業(yè)，否則，被告城北市場(chǎng)有權(quán)收回鋪位，再作處理。合同第二條第2項(xiàng)第（1）約定兩原告于2002年5月1日前向被告城北市場(chǎng)一次性交付綜合費(fèi)6萬元和3萬元，該費(fèi)除征地單位有賠償?shù)陌幢竞贤l執(zhí)行外，在任何情況下都不作退還。合同第八條約定，承包期內(nèi)兩原告必須合同經(jīng)營(yíng)，遵守市場(chǎng)有關(guān)管理規(guī)定，服從市場(chǎng)的同意管理，如有違反市場(chǎng)管理規(guī)定，違反經(jīng)營(yíng)的，一切責(zé)任由兩原告自負(fù)，與被告城北市場(chǎng)無關(guān)。合同第十六條約定違約責(zé)任：在承包期內(nèi)，雙方均不得無故終止本合同。任何一方違反該約定，均須以未使用年限的全部承包費(fèi)作為違約金付給對(duì)方。兩合同的《城北綜合批發(fā)市場(chǎng)鋪位承包合同補(bǔ)充協(xié)議》第一條均約定：被告城北市場(chǎng)決定全面開業(yè)日期為2002年6月中旬，兩原告同意與被告城北市場(chǎng)所定開業(yè)日期同日開鋪營(yíng)業(yè)且中途不停業(yè)。簽訂合同后，兩原告按兩合同的約定向被告城北市場(chǎng)交付了綜合費(fèi)共9萬元、報(bào)電安裝費(fèi)1020元（各510元）、招牌費(fèi)2620.80元、以及從2002年下半年起至2003年上半年止的租金40896元。被告城北市場(chǎng)于2003年2月14日、28日及3月向各承租戶發(fā)布了2份通知、1份檔鋪管理規(guī)定及1份評(píng)選優(yōu)秀經(jīng)營(yíng)戶各項(xiàng)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，上述的通知和管理規(guī)定均規(guī)定鋪位的營(yíng)業(yè)時(shí)間、鋪內(nèi)必須貨物充足，否則收回鋪位。其中檔鋪管理規(guī)定第十一條規(guī)定：“所有檔鋪必須從上午9時(shí)至下午5時(shí)30分天天開門營(yíng)業(yè)，嚴(yán)禁關(guān)門或開門無貨形式經(jīng)營(yíng)。對(duì)關(guān)門停止?fàn)I業(yè)達(dá)5天或開門經(jīng)營(yíng)但只有少量貨物擺賣達(dá)1個(gè)月、倉庫式使用，或鋪主超期1個(gè)月未交各項(xiàng)費(fèi)用者，市場(chǎng)有權(quán)收回該鋪位使用權(quán)，且不退回所交的款項(xiàng)?！北桓娉潜笔袌?chǎng)于2003年3月17日委托廣東古今來律師事務(wù)所律師吳青向原告?zhèn)愌喾野l(fā)出律師函，限原告在2003年3月19日前必須進(jìn)滿貨并正常開門營(yíng)業(yè)，否則，被告城北市場(chǎng)將收回C區(qū)9路23、25號(hào)鋪位，另行發(fā)包。原告承包的C區(qū)9路23、25號(hào)鋪位從2003年3月底至4月中旬，經(jīng)常不開門營(yíng)業(yè)。被告城北市場(chǎng)于2003年4月14日對(duì)原告承包的C區(qū)9路23、25號(hào)鋪位鎖門及貼封條，于同年5月13日收回上述鋪位，并將鋪位內(nèi)的物品交還給兩原告。兩原告于2003年6月29日向被告城北市場(chǎng)遞交解除合同通知書，要求解除2167、2168號(hào)《鋪位承包合同》。同日，原告搬出其承包的C區(qū)8路20、22號(hào)和C區(qū)9路19、21號(hào)鋪位（即2168號(hào)合同承包的4鋪位），并通知被告城北市場(chǎng)取回鋪位鑰匙。被告城北市場(chǎng)以其不同意解除 2168號(hào)合同為由，沒有到原告處取回鑰匙，至今被告城北市場(chǎng)沒有收回上述4鋪位。另查，佛山市工商行政管理局于2000年9月13日向被告城北市場(chǎng)發(fā)出市場(chǎng)登記證（工商市字4406011016號(hào)），該市場(chǎng)的主辦單位為：東一紙箱廠、敦厚經(jīng)聯(lián)社。原、被告在庭審中均表示雙方所簽訂的鋪位承包合同實(shí)際為租賃合同。三被告表示，如原告堅(jiān)持解除合同，其同意解除2168號(hào)合同，但兩原告必須按合同約定支付違約金。

　　原審判決認(rèn)為：被告城北市場(chǎng)經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取了市場(chǎng)登記證，其作為合同的一方當(dāng)事人主體適格，其與兩原告簽訂的2167、2168號(hào)《城北綜合批發(fā)市場(chǎng)鋪位承包合同》和《城北綜合批發(fā)市場(chǎng)鋪位承包合同補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，為有效合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定履行合同義務(wù)。對(duì)于合同的性質(zhì)，兩原告與被告城北市場(chǎng)均認(rèn)為是租賃合同，予以確認(rèn)。綜合本院查明的事實(shí)，兩原告在履行 2167號(hào)合同過程中，其承租的C區(qū)9路23、25號(hào)鋪位，于2003年3月底至4月中旬，經(jīng)常連續(xù)多天不開門營(yíng)業(yè)，違反了合同第一條第（2）項(xiàng)以及補(bǔ)充協(xié)議第一條的約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。兩原告在履行2168號(hào)合同過程中，單方提出解除2168號(hào)合同的情況下，兩原告自行搬離鋪位，其行為違反了合同第十六條約定，構(gòu)成違約責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。由于兩原告實(shí)際上已終止繼續(xù)履行2167、2168號(hào)合同，而被告城北市場(chǎng)對(duì)兩原告提出解除合同亦無異議，只是認(rèn)為其違約，要求兩原告承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。鑒于雙方已沒有繼續(xù)履行合同的可能，現(xiàn)兩原告提出解除兩合同，予以準(zhǔn)許。關(guān)于綜合費(fèi)，兩原告認(rèn)為被告城北市場(chǎng)收取綜合費(fèi)沒有法律依據(jù)，應(yīng)予返還。合同中，雙方約定由兩原告向被告城北市場(chǎng)一次性交付綜合費(fèi)，該費(fèi)除征地單位有賠償?shù)陌春贤l執(zhí)行外，在任何情況下都不作退還。這一約定沒有違反法律的禁止性規(guī)定，為有效條款。在履行合同過程中，沒有出現(xiàn)退還綜合費(fèi)的約定情形，因此，兩原告要求被告城北市場(chǎng)返還兩合同的綜合費(fèi)的請(qǐng)求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。被告城北市場(chǎng)所發(fā)布的通知及檔鋪管理規(guī)定等是其單方意思表示，不屬合同條款，對(duì)兩原告沒有約束力。在合同履行中，被告城北市場(chǎng)收回兩原告承租的C區(qū)9路23、25號(hào)鋪位的行為，雖合同有約定，但其在未征得兩原告同意的情形下，擅自收鋪的行為沒有法律依據(jù)，其行為對(duì)兩原告構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)的民事責(zé)任。綜上，兩原告請(qǐng)求被告城北市場(chǎng)賠償2167號(hào)合同所造成的損失之訴證據(jù)充分，予以支持。如前所述，由于兩原告要求被告城北市場(chǎng)退還C區(qū)9路23、25號(hào)鋪位（即2167號(hào)合同的鋪位）的租金2400元（從2003年5月14日至同年6月30日）及賠償招牌費(fèi)、報(bào)電安裝費(fèi)的全部費(fèi)用要求過高，酌情確定被告城北市場(chǎng)向兩原告退還租金2000元、賠償招牌費(fèi)200元和報(bào)電安裝費(fèi)200元。由于被告城北市場(chǎng)并沒有收回2168號(hào)合同的鋪位，而是兩原告單方解除該合同，故兩原告要求被告城北市場(chǎng)賠償2168號(hào)合同損失的請(qǐng)求沒有事實(shí)依據(jù)，不予支持。兩原告在履行合同過程中，單方提出解除2168號(hào)合同，其行為違反了合同第十六條約定，構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，被告城北市場(chǎng)提出反訴要求兩原告支付違約金的請(qǐng)求于法有據(jù)，予以支持。但從本案租賃合同實(shí)際履行情況出發(fā)，租賃合同解除后，被告城北市場(chǎng)仍可通過出租訟爭(zhēng)鋪位獲得租金。為平衡雙方當(dāng)事人利益關(guān)系，公平合理解決當(dāng)事人的紛爭(zhēng)，雙方約定的違約金雖是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，但其數(shù)額明顯過高，參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，酌定兩原告應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額為40320元（134400×30％）為宜。故對(duì)被告城北市場(chǎng)過高的反訴請(qǐng)求不予支持。另被告東一紙箱廠、敦厚經(jīng)聯(lián)社不是合同一方當(dāng)事人，故對(duì)其反訴請(qǐng)求，不予支持。被告東一紙箱廠、敦厚經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社作為被告城北市場(chǎng)的主辦單位，在被告城北市場(chǎng)的財(cái)產(chǎn)不足承擔(dān)本案民事責(zé)任時(shí)，應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十四條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百一十三條的規(guī)定，判決如下：一、解除原告鄒榮昌、倫燕芬與被告佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)簽訂的編號(hào)為 2167、2168號(hào)《城北綜合批發(fā)市場(chǎng)鋪位承包合同》；二、原告鄒榮昌、倫燕芬于本判決生效之次日退還2168號(hào)合同的鋪位給被告佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)；三、佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)于本判決生效之次日向原告鄒榮昌、倫燕芬退還2167號(hào)合同的鋪位租金2000元；四、佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)于本判決生效之次日向原告鄒榮昌、倫燕芬退還2167號(hào)合同的鋪位的招牌費(fèi)200元、報(bào)電安裝費(fèi)200元；五、原告鄒榮昌、倫燕芬于本判決生效之次日向被告佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)支付2168號(hào)合同的違約金40320元；六、被告佛山市禪城區(qū)東一紙箱廠、佛山市禪城區(qū)環(huán)市鎮(zhèn)敦厚股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社對(duì)被告佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)承擔(dān)的上述賠償責(zé)任承擔(dān)補(bǔ)充清償責(zé)任；七、駁回原告鄒榮昌、倫燕芬的其他訴訟請(qǐng)求；八、駁回佛山市禪城區(qū)東一紙箱廠、佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)、佛山市禪城區(qū)環(huán)市鎮(zhèn)敦厚股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社其他反訴請(qǐng)求。本案本訴受理費(fèi)3391元，由兩原告承擔(dān)3291元，由被告佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)承擔(dān)100元；反訴費(fèi) 4198元，由兩原告承擔(dān)1400元，由被告佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)承擔(dān)2798元。

　　宣判后，鄒榮昌、倫燕芬不服，向本院提起上訴稱：一、一審判決在認(rèn)定合同性質(zhì)是租賃合同的基礎(chǔ)上，在被上訴人城北市場(chǎng)自始至終不能交出租鋪位權(quán)屬證明的情況下，認(rèn)定合同有效錯(cuò)誤。本案訟爭(zhēng)的《城北綜合市場(chǎng)鋪位承包合同》，名為承包，實(shí)為租賃。但被上訴人城北市場(chǎng)始終不能提供出租鋪位的權(quán)屬證明，證實(shí)其合法擁有，那么雙方簽訂的租賃合同，只能當(dāng)無效合同處理，被上訴人基于無效合同收取上訴人的費(fèi)用，應(yīng)適用返還原則。被上訴人城北市場(chǎng)雖經(jīng)工商部門核準(zhǔn)辦理了市場(chǎng)登記證，但其是否有出租鋪位的資格，不是由市場(chǎng)登記證決定，市場(chǎng)登記證只是工商部門確認(rèn)市場(chǎng)主辦單位、核準(zhǔn)上市商品范圍和商品交易方式所頒發(fā)的經(jīng)營(yíng)證書。而不是代表可以出租鋪位的授權(quán)證書，有權(quán)簽訂鋪位出租合同的，只能是對(duì)鋪位擁有合法產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的個(gè)人或單位。二、一審判決對(duì)被上訴人提交的沒有任何證明力的證據(jù)2和兩個(gè)證人證言予以采信，認(rèn)定上訴人2167號(hào)合同的鋪位經(jīng)常無開門營(yíng)業(yè)或開門無貨，并由此認(rèn)定上訴人違約在先是錯(cuò)誤的。首先一審判決采信證據(jù)2和兩位證人證言錯(cuò)誤。證據(jù)2是被上訴人城北市場(chǎng)某保安做的C區(qū)鋪位經(jīng)營(yíng)情況登記簿，筆跡新鮮，登記人身份不明，且沒有任何證據(jù)輔證。兩位證人由被上訴人方申請(qǐng)出庭，名義上均是被上訴人的市場(chǎng)租戶，與被上訴人存在密切的利害關(guān)系。如此片面的單方制作的證據(jù)不應(yīng)被采信。再者，上訴人已按合同約定開張營(yíng)業(yè)，上訴人應(yīng)有自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。被上訴人以上訴人違反《合同》第一條第（2）項(xiàng)：“鋪位交付使用二個(gè)月內(nèi)，每間鋪位都要正式開張營(yíng)業(yè)?！辈⒉皇嵌€(gè)月后每天都要開張！事實(shí)上，上訴人并未違約。三、一審判決在認(rèn)定被上訴人發(fā)布的通知和檔鋪管理規(guī)定無效的基礎(chǔ)上，不認(rèn)定被上訴人收鋪違約在先，而認(rèn)定上訴人違約在先，自相矛盾。四、由于被上訴人違約收鋪在先，上訴人依法解除2168號(hào)合同并無不妥，一審判決認(rèn)為上訴人單方解除又屬違約錯(cuò)誤。依據(jù)合同法第94條第四項(xiàng)之規(guī)定，當(dāng)事人一方有違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，另一方可解除合同。本案上訴人向被上訴人承租的是六間鋪位，雖分開兩個(gè)合同，條款都一樣，其實(shí)是一個(gè)整體，均由上訴人兩夫婦經(jīng)營(yíng)。而一審判決卻無端割裂這兩份合同的整體性，人為將其單獨(dú)看待。被上訴人越權(quán)違法管理和收鋪的行為，令上訴人根本無法安心、愉快地在城北市場(chǎng)繼續(xù)做生意，隨時(shí)會(huì)面臨被收鋪的危險(xiǎn)，上訴人租鋪經(jīng)營(yíng)的目的根本無法實(shí)現(xiàn)，如此情況下上訴人解除另四間鋪的合同不應(yīng)屬違約的單方解除合同。五、綜合費(fèi)按無效合同和被上訴人違約在先二種情形，都應(yīng)返還給上訴人，況且該費(fèi)用根本不屬房地產(chǎn)租賃合同應(yīng)收取費(fèi)用的范疇，毫無疑問是非法收費(fèi)，一審判決竟以“無違反法律禁止性規(guī)定”為由認(rèn)定為有效是錯(cuò)誤。規(guī)范房屋租賃的相關(guān)法律法規(guī)均有對(duì)租賃費(fèi)用作出規(guī)定，如《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理方法》、《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》均規(guī)定出租方可收取押金、租金外，不得額外收取任何費(fèi)用。而本案綜合費(fèi)，實(shí)際上屬被上訴人收取的基建費(fèi)，被上訴人應(yīng)提交合法的收費(fèi)依據(jù)，而不能以“法不禁止”掩蓋過去。綜上，一審判決錯(cuò)誤認(rèn)定合同有效，錯(cuò)誤認(rèn)定上訴人違約在先，錯(cuò)誤認(rèn)定綜合費(fèi)合法，從而導(dǎo)致判決全盤錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院：一、撤銷原判決第三至第八項(xiàng)，依法改判：1、三被上訴人返還上訴人綜合費(fèi)90000元和租金2400元；2、賠償上訴人招牌費(fèi) 2620.80元、報(bào)電安裝費(fèi)1020元；3、駁回三被上訴人反訴請(qǐng)求。二、本案一、二審全部訴訟費(fèi)用由三被上訴人承擔(dān)。

　　三被上訴人答辯稱：一、原審判決合同為租賃合同正確。二、上訴人的陳述與事實(shí)有悖，是上訴人違約在先，其上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。三、關(guān)于合同效力，根據(jù)合同法和相關(guān)司法解釋，被上訴人雖然暫時(shí)未領(lǐng)到所有權(quán)證，但不影響出租的權(quán)利。四、原審判決不存在矛盾之處，上訴人不開門營(yíng)業(yè)，是違約行為；然后被上訴人基于合同規(guī)定，收回商鋪，但由于收回方式存在瑕疵，原審法院據(jù)此已認(rèn)定被上訴人侵權(quán)?？梢?，并不存在上訴人所述的前后矛盾。五、綜合費(fèi)收取依據(jù)是雙方的合同的約定，合同有據(jù)，自然綜合費(fèi)的收取也合法。綜上，請(qǐng)求二審法院維持原判。

　　經(jīng)審查，一審認(rèn)定的事實(shí)清楚無誤，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：被上訴人敦厚經(jīng)聯(lián)社和東一紙箱廠是被上訴人城北市場(chǎng)的主辦單位，城北市場(chǎng)經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)已領(lǐng)取了市場(chǎng)登記證，具有從事民事活動(dòng)的資格，且城北市場(chǎng)已經(jīng)辦理了規(guī)劃報(bào)建手續(xù)。城北市場(chǎng)作為合同一方當(dāng)事人與兩上訴人簽訂的編號(hào)為2167、2168號(hào)的《城北綜合批發(fā)市場(chǎng)鋪位承包合同》和《城北綜合批發(fā)市場(chǎng)鋪位承包合同補(bǔ)充協(xié)議》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容并不違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，原審判決認(rèn)定為有效合同正確，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同和補(bǔ)充協(xié)議的約定履行合同義務(wù)。上述合同第一條第（2）項(xiàng)約定，在第二期鋪位全部交付使用二個(gè)月內(nèi)，每間鋪位都要正式開張營(yíng)業(yè)，否則，城北市場(chǎng)有權(quán)收回鋪位，再作處理；上述補(bǔ)充協(xié)議第一條約定：城北市場(chǎng)決定全面開業(yè)日期為2002年6月中旬，兩上訴人同意與城北市場(chǎng)所定開業(yè)日期同日開鋪營(yíng)業(yè)且中途不停業(yè)。一審期間，證人勞程洪、鄧金城出庭作證，證明兩上訴人承租的城北市場(chǎng)C區(qū)9路23、25號(hào)鋪位經(jīng)常無開門營(yíng)業(yè)，有時(shí)開門但鋪內(nèi)沒有貨物；兩證人也是城北市場(chǎng)的承租戶，與雙方當(dāng)事人無利害關(guān)系，且兩證人證言與三被上訴人在原審時(shí)提交的證據(jù)2即C區(qū)鋪位經(jīng)營(yíng)情況登記本記錄的情況能相印證，故原審判決予以認(rèn)定并無不當(dāng)。兩上訴人在補(bǔ)充協(xié)議約定與城北市場(chǎng)所定開業(yè)日期同日開鋪營(yíng)業(yè)且中途不停業(yè)，而其承租的城北市場(chǎng)C區(qū)9路23、25號(hào)鋪位經(jīng)常無開門營(yíng)業(yè)，雖有時(shí)開門但鋪內(nèi)沒有貨物，因此，兩上訴人在履行2167號(hào)合同過程中違反了補(bǔ)充協(xié)議的約定，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；兩上訴人在履行該合同過程中違約在先，雖城北市場(chǎng)依據(jù)合同約定有權(quán)解除合同，但其采取擅自封鋪，缺乏法律依據(jù)，其封鋪的行為不當(dāng)；經(jīng)查，城北市場(chǎng)C區(qū)9路23、25號(hào)鋪2003年5月 14日至同年6月30日的租金應(yīng)為2400元，因城北市場(chǎng)之前已收取該租金，而城北市場(chǎng)于2003年5月13日實(shí)際收回了二商鋪，故租金2400元應(yīng)如數(shù)返還，原審判決只返還2000元不當(dāng)，應(yīng)糾正。兩上訴人在履行2168號(hào)合同過程中，單方提出解除合同，在未征得合同相對(duì)方同意的情況下，擅自解除 2168號(hào)合同，已構(gòu)成違約，原審判決考慮到合同約定的違約金過高，參照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條的規(guī)定，酌定兩上訴人應(yīng)承擔(dān)的違約金數(shù)額為40320元并無不妥。合同關(guān)于綜合費(fèi)的收取并沒有違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，城北市場(chǎng)依據(jù)雙方合同的約定收取綜合費(fèi)合法有據(jù)，且兩上訴人在履行2167號(hào)和2168號(hào)合同過程中又違約在先，因此，兩上訴人要求返還綜合費(fèi)缺乏法律和合同依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　一、維持廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第684號(hào)民事判決第一、二、四、五、六、七、八項(xiàng)；

　　二、變更廣東省佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第684號(hào)民事判決第三項(xiàng)為：被上訴人佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)于本判決發(fā)生法律效力之次日向兩上訴人鄒榮昌、倫燕芬退還2167號(hào)合同的鋪位租金2400元。

　　本案一審本訴受理費(fèi)3391元，由兩上訴人承擔(dān)3241元，由被上訴人佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)承擔(dān)150元；一審反訴費(fèi)4198元，由兩上訴人承擔(dān) 1400元，由被上訴人佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)承擔(dān)2798元；二審案件受理費(fèi)7589元，由兩上訴人承擔(dān)7500元，由被上訴人佛山市城北綜合批發(fā)市場(chǎng)承擔(dān)89元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 吳 建 興

　　審 判 員 林 義 學(xué)

　　審 判 員 陳 秀 武

　　二○○四年十月八日

　　書 記 員 林 程