廣東省惠州市中級(jí)人民法院

民事判決書

　?。?001）惠中法民二終字第47號(hào)

　　上訴人（原審被告）：鐘松靈，男，1934年8月出生，漢族，現(xiàn)住惠陽市水口鎮(zhèn)逢陵管理區(qū)大陵崗村。

　　委托代理人：鐘紹良，系上訴人兒子。

　　被上訴人（原審原告）：莊長第，男，1981年3月16日出生，漢族，住廣州市天河區(qū)園村二橫路44號(hào)。身份證編號(hào)：445281810316103.

　　委托代理人：莊明義，男，24歲，住廣州市大沙頭路24號(hào)。

　　上訴人鐘松靈因房屋租賃合同糾紛一案，不服惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　本院審理查明：1999年4月16日，上訴人與被上訴人簽訂一份不同版本的《房屋租賃合同書》，但兩份合同均約定上訴人將座落于惠陽市淡水鎮(zhèn)人民五路17號(hào)樓房第一層左邊一間約20平方米的鋪位出租給被上訴人使用，租期為二年零六個(gè)月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，被上訴人于簽約時(shí)付押金900元，如被上訴人中途退房，押金不退等。合同簽訂后，上訴人依約將房屋交給被上訴人使用，被上訴人交押金900元，并在該鋪位經(jīng)營蓄電池等生意。2000年12月21日，上訴人等人到被上訴人處催收租金，被上訴人只支付了租金600元，上訴人不滿，即叫人拿走被上訴人店里的貨物，并要求被上訴人寫下抵押條子，無奈，被上訴人只好搬出承租房屋，并向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)案。2001年2月28日，被上訴人已將 2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交當(dāng)?shù)嘏沙鏊D(zhuǎn)交給上訴人，但押金上訴人沒有退還。同年3月1日，當(dāng)?shù)嘏沙鏊谏显V人家里提取了蓄電池、電視機(jī)等貨物一批，并交回給被上訴人。

　　另查，被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只經(jīng)營了五天。按天計(jì)，應(yīng)交租金150元，被上訴人已付600元，上訴人多收租金450元。

　　原審認(rèn)為：原被告的租賃關(guān)系雖有各自提交的租賃合同，但雙方均不能提交合同的原件，本院無法認(rèn)定，視為雙方的租賃合同不存在。由于原被告的租賃關(guān)系并沒有依法登記，違反法律規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是實(shí)際無使用房屋的租金共1350元應(yīng)退回給原告。原告稱從派出所領(lǐng)回的貨物與給被告拿走貨物數(shù)額不符，沒有充分證據(jù)證明，不予支持。因原告沒有任何證據(jù)顯示其人身損害，對(duì)其要求賠償經(jīng)濟(jì)損失不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第53條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，于2001年6月18日作出判決：一、確認(rèn)原被告1999年4月16日簽訂的房屋租賃合同無效。二、被告鐘松靈應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日返還 1350元給原告莊長弟。三、駁回原告莊長弟的其它訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)700元，原告負(fù)擔(dān)350元、被告負(fù)擔(dān)350元。

　　鐘松靈不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》是鐵的事實(shí)，且雙方在訴辯時(shí)均作了陳述。原審以雙方?jīng)]有提交合同原件為由，認(rèn)定合同不存在與事實(shí)不符。二、《合同法》解釋第九條規(guī)定，法律行政法規(guī)未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同效力。因此根據(jù)上述規(guī)定，原審認(rèn)定該租賃行為無效是適用法律錯(cuò)誤。三、按合同約定，中途退房不退押金；租金按月計(jì)取。原審按日計(jì)算租金，并判令上訴人退回押金和多收的租金是沒有依據(jù)的。請(qǐng)求二審撤銷原審第一、二項(xiàng)判決，改判合同有效，駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。

　　上訴人在二審提交的新證據(jù)有：1、《房屋所有權(quán)證》；2、《國有土地使用證》。被上訴人對(duì)上述證據(jù)沒有異議。

　　被上訴人未作書面答辯。

　　被上訴人在二審提交的新證據(jù)有：1、租金收條；2、證人證言。上訴人對(duì)租金收條沒有異議。

　　本院認(rèn)為：盡管上訴人提交的合同和被上訴人提交的合同內(nèi)容不完全相同，且雙方均未提交原件核對(duì)，但該兩份合同約定的房屋位置、面積、租期、月租等主要內(nèi)容一致，故應(yīng)認(rèn)定雙方簽訂了《房屋租賃合同書》。上訴人將房屋出租給被上訴人經(jīng)營是雙方的真實(shí)意思表示。雖然上訴人未依《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條的規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理租賃登記手續(xù)及領(lǐng)取《房屋租賃許可證》，但根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋第九條第一項(xiàng)關(guān)于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)，不影響合同的效力”的規(guī)定，上述合同并不因未辦理房屋租賃登記手續(xù)而影響其的效力，原審認(rèn)定該合同無效欠妥，應(yīng)予糾正。上訴人上訴認(rèn)為該合同有效，理由充分，本院予以采納。被上訴人搬出承租房屋是因?yàn)樯显V人拿走被上訴人的貨物而無法經(jīng)營，并非被上訴人違約，中途退房。原審在租賃關(guān)系已經(jīng)終止，被上訴人已付清所欠租金的情況下，判決上訴人退回押金是正確的。被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中僅經(jīng)營了五天，原審按被上訴人的實(shí)際使用天數(shù)計(jì)算租金并無不當(dāng)。

　　綜上所述，原審認(rèn)定事實(shí)清楚，處理恰當(dāng)，但適用法律不當(dāng)。上訴人上訴要求駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求無理，本院不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

　　一、變更惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號(hào)民事判決書第一項(xiàng)判決為：上訴人與被上訴人于1999年4月16日簽訂的《房屋租賃合同》有效。

　　二、維持惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號(hào)民事判決書第二、三項(xiàng)判決。

　　本二審案件受理費(fèi)700元由上訴人負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　審　判　長　溫紹東

　　審　判　員　徐國華

　　審　判　員　蘇丹紅

　　二00一年十一月二十八日

本件與原本核對(duì)無異

　　書　記　員　曾　瑩