廣東省佛山市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

　?。?003）佛中法民一終字第1964號(hào)

　　上訴人（原審被告）佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司，住所：佛山市禪城區(qū)建新路103號(hào)。

　　法定代表人劉繼生，經(jīng)理。

　　委托代理人陳嘉偉，該公司職員。

　　委托代理人黃毅杰，廣東金信方正律師事務(wù)所律師。

　　被上訴人（原審原告）黃偉雄，男，1966年10月16日出生，漢族，住所：佛山市禪城區(qū)汾水西路1號(hào)2座204房。

　　委托代理人尹慶球，廣東正承律師事務(wù)所律師。

　　上訴人佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司因商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第77號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原審判決認(rèn)定：原、被告于2000年4月15日簽訂商品房購(gòu)銷合同，約定原告向被告購(gòu)買佛山市鉆石苑A座403房（含夾層64號(hào)單車房），建筑面積 115.24平方米（其中實(shí)得建筑面積91.82平方米，公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e23.42平方米），該房屋按實(shí)得建筑面積計(jì)算，每平方米 4116.61元，總房款377987元。合同第十一條交付期限約定：被告應(yīng)于2000年9月15日前，將竣工驗(yàn)收（包括建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收和按規(guī)定必須綜合驗(yàn)收）合格，并符合合同附件二所規(guī)定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付原告使用。逾期交付，原告有權(quán)按已付房款向被告追究違約利息，逾期超過(guò)2個(gè)月，則視被告不履行合同，原告有權(quán)終止合同，被告按原告已付款5％向其支付違約金。而該合同第十九條還約定原告在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向該機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，被告給予協(xié)助。如因被告過(guò)失造成原告不能在雙方實(shí)際交接之日起400天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，原告有權(quán)提出退房，并按已付款的5％賠償原告損失。合同簽訂后，原告于2000年8月13日支付房款377987元給被告，被告依合同約定（即于2000年9月30日前）交付房屋給原告，但訟爭(zhēng)房屋于2001年12月7日才通過(guò)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收，2002年11月28日被告才協(xié)助原告辦理了商品房過(guò)戶證明書(shū)。原告認(rèn)為被告不依合同約定將經(jīng)綜合驗(yàn)收合格的房屋交付其使用，其行為已構(gòu)成違約，起訴至原審法院請(qǐng)求解決。另查明：訟爭(zhēng)房屋于2001年12月7日通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，被告于 2002年4月30日向佛山市房地產(chǎn)部門申請(qǐng)對(duì)上述房屋進(jìn)行測(cè)繪，測(cè)繪報(bào)告于同年8月28日出具，同年8月30日被告向佛山市登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記，并于同年9月2日向登記機(jī)關(guān)遞交了有關(guān)辦證的相關(guān)資料。

　　原審判決認(rèn)為：本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：一、被告是否已完成了其協(xié)助辦證的義務(wù)；二、被告的免責(zé)理由是否成立。原、被告于2000年4月15日簽訂的商品房購(gòu)銷合同，主體合格，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容形式并未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法、有效，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守。原告依約支付了全部購(gòu)房款，被告理應(yīng)將全部驗(yàn)收合格的房屋交付原告，并協(xié)助辦理契證。但被告在2000年9月30日交付房屋時(shí)，尚未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收，導(dǎo)致原告未能在合同約定的期限內(nèi)（即應(yīng)于 2001年10月5日前）領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，被告違反了合同約定，存在過(guò)錯(cuò)，構(gòu)成違約。原告要求被告以房屋總價(jià)款按商業(yè)銀行同期貸款利率的4.875‰ 計(jì)算違約金，無(wú)違反法律規(guī)定，予以許可。但雙方對(duì)計(jì)算起始日期有爭(zhēng)議，原告要求以其提供的交接通知書(shū)確定的時(shí)間計(jì)算，被告認(rèn)為該交接通知書(shū)并未加蓋公司公章，不予確認(rèn)。原審法院認(rèn)為，該證據(jù)無(wú)法證明原告之主張，真實(shí)性難于確認(rèn)，不予采信。雙方對(duì)在合同約定的時(shí)間即2000年9月30日交付商品房使用無(wú)異議，故違約金應(yīng)從此之后計(jì)算至被告為原告辦妥商品房過(guò)戶證明書(shū)為止。關(guān)于被告免責(zé)是否成立問(wèn)題。訟爭(zhēng)樓盤于2001年12月27日通過(guò)工程規(guī)劃驗(yàn)收，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十六條“新建的房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證，房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)證明文件”的規(guī)定，被告直到2002年4月30日才向房地產(chǎn)有關(guān)部門申請(qǐng)測(cè)繪商品房面積，很顯然是被告不及時(shí)遞交相關(guān)證件材料，導(dǎo)致原告不能依時(shí)辦理權(quán)屬登記，因此，被告的抗辯理由不成立。原告要求被告協(xié)助其辦理商品房權(quán)屬證書(shū)，由于被告實(shí)際已于2002年11月28日協(xié)助原告辦理了商品房過(guò)戶證明書(shū)，被告的協(xié)助義務(wù)已履行完畢，同時(shí)亦符合雙方合同之約定。因此，原告該項(xiàng)請(qǐng)求無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款的規(guī)定，判決如下：一、被告于本判決發(fā)生法律效力之日始10日內(nèi)一次性支付原告違約金47909.85元（2000年10月1日至2002年11月28日，即26個(gè)月 377987×4.875‰/月×26個(gè)月=47909.85元）。二、駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)2000元，由原告承擔(dān)84元，被告承擔(dān) 1916元。

　　宣判后，佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司不服，向本院提起上訴認(rèn)為：一、原審判決認(rèn)定上訴人在合同約定的400天辦證免責(zé)期內(nèi)仍應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。被上訴人起訴時(shí)是要求上訴人承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任，但雙方在《商品房購(gòu)銷合同》第19條已明確約定上訴人自交樓之日起有400天的辦證期間，該400天屬于辦證免責(zé)期，當(dāng)上訴人確實(shí)存在過(guò)失的情況下造成被上訴人不能在400天內(nèi)辦妥房產(chǎn)證的，才自交樓后第 401天承擔(dān)違約責(zé)任。但原審判決卻在未分清被上訴人請(qǐng)求內(nèi)容的情況下，錯(cuò)誤認(rèn)為上訴人自交樓之日起承擔(dān)遲延辦證的違約責(zé)任，顯然沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。二、根據(jù)上訴人與被上訴人雙方簽訂的合同，只有上訴人存在過(guò)失而導(dǎo)致遲延辦證才承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收通知后，即將有關(guān)辦證材料向有關(guān)主管部門遞交，但有關(guān)主管部門多達(dá)251天不能辦好房產(chǎn)證，并非上訴人的過(guò)失造成。因此原審判決對(duì)有關(guān)主管部門超期辦公和新增程序而造成遲延辦證期間的過(guò)失，由上訴人承擔(dān)違約責(zé)任是錯(cuò)誤的。請(qǐng)求二審法院撤銷原審判決第一項(xiàng)；改判由上訴人向被上訴人承擔(dān)違約金8405元；本案訴訟費(fèi)用全部由被上訴人承擔(dān)。

　　上訴人在二審期間沒(méi)有提供新證據(jù)。

　　被上訴人答辯認(rèn)為：原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，判決正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

　　被上訴人在二審期間沒(méi)有提供新證據(jù)。

　　經(jīng)審查，對(duì)原審判決認(rèn)定的事實(shí)，本院予以確認(rèn)。

　　本院認(rèn)為：根據(jù)上訴人與被上訴人簽訂的《商品房購(gòu)銷合同》第十九條“被上訴人在實(shí)際接收該房屋之日起，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)向該機(jī)關(guān)辦理權(quán)屬登記手續(xù)，上訴人給予協(xié)助。如因上訴人過(guò)失造成被上訴人不能在雙方實(shí)際交接之日起400天內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，被上訴人有權(quán)提出退房，并由上訴人按已付款的5％賠償損失”的約定，上訴人需在2000年9月30日前交付商品房給被上訴人，并在交付商品房后400天內(nèi)（即2001年11月5日前）協(xié)助被上訴人取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，但上訴人于2000年9月30日前交房后，沒(méi)有在合同約定的400天內(nèi)協(xié)助被上訴人辦好房地產(chǎn)權(quán)證，直到2002年11月28日才協(xié)助被上訴人取得商品房過(guò)戶證明書(shū)，上訴人已構(gòu)成違約，依法上訴人應(yīng)從2001年11月6日起至2002年11月28日止依照合同的約定，即按已付房款 377987元的5%支付逾期辦理房產(chǎn)證的違約金給被上訴人。但被上訴人請(qǐng)求按商業(yè)銀行同期貸款月利率4.875‰計(jì)付違約金，上訴人沒(méi)有就此違約金計(jì)算問(wèn)題提出上訴，且上訴人一審時(shí)對(duì)此利率計(jì)付利息沒(méi)有提出異議，故本院對(duì)被上訴人的該違約金請(qǐng)求，予以采納。亦即上訴人應(yīng)從2001年11月6日起至 2002年11月28日止按已付房款377987元的商業(yè)銀行同期貸款月利率4.875‰計(jì)付違約金23463.54元給被上訴人。上訴人上訴主張交樓后 400天內(nèi)屬于免責(zé)期間，理由成立，本院予以采納。但上訴人認(rèn)為逾期辦證是有關(guān)主管部門的責(zé)任所造成，不應(yīng)由其承擔(dān)支付違約金的責(zé)任，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原審判決計(jì)付違約金從上訴人交付商品房之日起至其辦妥商品房過(guò)戶證明書(shū)之日止不當(dāng)，本院予以更正。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）、（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

　　一、維持佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第77號(hào)民事判決第二項(xiàng)。

　　二、變更佛山市禪城區(qū)人民法院（2003）佛禪法民一初字第77號(hào)民事判決第一項(xiàng)為：佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司應(yīng)從2001年11月6日起至2002年 11月28日止，按本金377987元的商業(yè)銀行同期貸款月利率4.875‰計(jì)付違約金23463.54元給黃偉雄。上述債務(wù)，佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司應(yīng)于本判決送達(dá)之日起10日內(nèi)給付，逾期給付，則按上述利率加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息給黃偉雄。

　　一、二審案件受理費(fèi)各2000元，合計(jì)4000元，由佛山市鉆石苑房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)1900元，黃偉雄負(fù)擔(dān)2100元。

　　本判決為終審判決。

　　審 判 長(zhǎng) 陳 秀 武

　　代理審判員 吳 健 南

　　代理審判員 譚 洪 生

　　二○○三年十月十四日

　　書(shū) 記 員 邱 雪 碧