海南省三亞市中級人民法院

民事判決書

（２００６）三亞民一終字第２０２號

　　上訴人（原審被告）王英，女，１９７４年３月７日出生，漢族，住三亞市丹州小區(qū)Ｄ３１９棟５０３房。
　　委托代理人鄧安安，男，３４歲，住址同上。
　　委托代理人崔廣梅，女，４６歲，住三亞市丹州小區(qū)Ｃ１棟。
　　被上訴人（原審原告）三亞丹州物業(yè)管理有限公司，住所地：三亞市鳳凰路丹州小區(qū)商業(yè)中心二樓。
　　法定代表人李天壯，該公司董事長。
　　委托代理人羅于賢，該公司法律顧問。
　　上訴人王英因與被上訴人三亞丹州物業(yè)管理有限公司（以下簡稱丹州物業(yè)公司）物業(yè)管理糾紛一案，不服三亞市城郊人民法院（２００５）城民一初字第４０３號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人王英的委托代理人鄧安安、崔廣梅，被上訴人丹州物業(yè)公司的委托代理人羅于賢到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。
　　原審法院查明：１９９８年１１月１８日，丹州物業(yè)公司與丹州小區(qū)業(yè)主管理委員會（以下簡稱業(yè)主委員會）簽訂《物業(yè)管理委托合同》，委托丹州物業(yè)公司對丹州小區(qū)進行物業(yè)管理服務。合同履行期限屆滿后，業(yè)主委員會尚未依法選聘新的物業(yè)管理企業(yè)，丹州小區(qū)的物業(yè)管理仍由丹州物業(yè)公司繼續(xù)管理。２００３年２月２６日，三亞市物價局向丹州物業(yè)公司作出三價字［２００３］３９號《關于重新核定三亞丹州小區(qū)物業(yè)管理收費標準的通知》，確定綜合物業(yè)管理純生活用房每月每平方米０．８２元。因部分業(yè)主質疑丹州物業(yè)公司繼續(xù)管理丹州小區(qū)的合法性，２００３年８月４日，三亞市國土資源局向業(yè)主委員會作出《關于丹州小區(qū)業(yè)主委員會反映業(yè)主權益受損有關問題的答復》，指出：為確保小區(qū)物業(yè)管理的延續(xù)性，業(yè)主委員會召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理公司前，小區(qū)物業(yè)管理活動仍由丹州物業(yè)公司管理。２００４年４月?。保橙眨瑯I(yè)主委員會向丹州物業(yè)公司發(fā)出解聘通知，終止丹州物業(yè)公司對丹州小區(qū)的物業(yè)管理并移交物業(yè)管理權。４月３０　日，丹州物業(yè)公司向全體業(yè)主發(fā)出公告，決定于２００４年５月１日起中止對丹州小區(qū)的物業(yè)管理服務，同時供水、供電服務終止。５月１日，業(yè)主委員會成立物業(yè)管理處，招聘人員管理丹州小區(qū)。由于業(yè)主委員會未按法定程序選聘新的物業(yè)管理公司接管丹州小區(qū)的物業(yè)管理，丹州物業(yè)公司于同年?。对拢啡展婊謴蛯Φぶ菪^(qū)的物業(yè)管理服務，并主動將該小區(qū)的物業(yè)管理費降為每平方米０．４元，但遭到丹州小區(qū)業(yè)主拒絕進入管理。７月４日業(yè)主委員會向三亞市國土資源局遞交了《關于解決丹州小區(qū)目前物業(yè)管理問題的意見》，提出在新的業(yè)主大會召開之前，暫時由丹州物業(yè)公司負責管理，業(yè)主委員會成立的物業(yè)管理處同時停止運作。７月８日，三亞市國土資源局向業(yè)主委員會作出《關于三亞丹州住宅小區(qū)物業(yè)管理意見的復函》，指出：切實做好業(yè)主思想工作，協(xié)助物業(yè)管理公司收繳物業(yè)管理服務費、水電費等，確保小區(qū)管理正常運作。之后，丹州物業(yè)公司恢復管理。自２００４　年１月至２００５年２月，王英尚欠水費４２６．６０元，電費１１７８．１５元，物業(yè)管理費５８３．９４元（不含２００４年５、６月份）。丹州物業(yè)公司于２００５年３月底停止了對丹州小區(qū)的物業(yè)管理。
　　原審法院認為，丹州物業(yè)公司系依法設立具有相應物業(yè)管理資質的企業(yè)法人，并取得了物價部門核發(fā)的收費許可證，依法具備從事物業(yè)管理資格，因此，丹州物業(yè)公司對丹州小區(qū)業(yè)主收取物業(yè)服務及水電費的合法性本院確認。雖然丹州物業(yè)公司與業(yè)主委員會簽訂的物業(yè)管理合同履行期限已屆滿，但為確保該小區(qū)物業(yè)管理的正常運轉，在業(yè)主委員會依照法定程序選聘新的物業(yè)管理公司之前，丹州物業(yè)公司根據(jù)主管部門的意見對該小區(qū)進行過渡性管理并無不當。丹州物業(yè)公司事實上也為丹州小區(qū)業(yè)主提供水電及物業(yè)服務。丹州物業(yè)公司在該期間已提供了相應的物業(yè)服務，王英應當支付該段期間的電費１１７８．１５元，水費４２６．６０元，物業(yè)服務費５８３．９４元。因丹州物業(yè)公司實際未提供２００４年５、６月份的服務，訴求王英支付５、６月份的物業(yè)服務費，不予支持。關于提高收費價格多收業(yè)主電費一節(jié)，丹州物業(yè)公司的收費是否存在違法行為，應由相關部門查處，不屬于本案審理范圍。王英以三亞供電公司及三亞房管代管處已收水電費而拒交水費、電費及物業(yè)管理費依據(jù)不足，不予支持。雖然王英否認丹州物業(yè)公司提供的收費臺帳，但是王英未舉出相反的證據(jù)證明丹州物業(yè)公司主張的事實不成立，王英應承擔舉證不能的責任。原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第五條、第一百零八條，《物業(yè)管理條例》第七條第（五）項、第四十一條、第四十二條第一款、第四十五條第二款、第六十七條之規(guī)定，判決王英自本判決生效之日起三日內向丹州物業(yè)公司支付２００４年１月至２００５年２月物業(yè)服務費５８３．９４元（不含５、６月份服務費），水費４２６．６０元，電費１１７８．１５元。案件受理費９０元，由丹州物業(yè)公司承擔１８元，王英承擔７２元。
　　上訴人王英不服原審判決上訴稱：一、丹州物業(yè)公司多收了我的水電費，應予退還。二、丹州物業(yè)公司與我之間不存在供水供電關系，丹州物業(yè)公司只是代收水電費，該公司也未提供其墊付水電費的證據(jù)，其不具備起訴水電費的資格。三、丹州物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照、資質證書、收費許可證均未年檢，其合法性值得質疑。一審法院將無效的收費許可證和物業(yè)管理資質認為是合法，認為丹州物業(yè)公司具備主體資格是毫無根據(jù)的。綜上，請求撤銷一審判決，對丹州物業(yè)公司的物業(yè)管理企業(yè)資質、收費許可證和代收水電費資格進行審查，對丹州物業(yè)公司多收的水電費進行核實并退還給我。
　　被上訴人丹州物業(yè)公司口頭辯稱：一、關于退還水電費，應由王英舉證證明我公司多收了多少水電費，且王英在一審中未就此提起反訴，我方對此不同意調解，王英只能另外起訴。二、我司與丹州小區(qū)的合同于２００１年期滿，由于業(yè)主委員會未選出新的公司來管理，只能由我司一直管理到２００５年，因此，不存在雙方協(xié)商一個價格并報備案。我司的收費行為有許可證，物價局也核定了收費標準，我司的收費是合法的。綜上，一審認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。
　　經(jīng)審理查明：一審法院查明的事實屬實。

　　本院認為：其一，丹州物業(yè)公司具備從事物業(yè)管理的資格，且擁有合法的收費許可證，這一事實已為生效的本院（２００４）三亞民一終字第２２號民事判決書所認定，王英未能提供相反的證據(jù)推翻，本院予以確認。王英以丹州物業(yè)公司的企業(yè)資質及收費許可證存在問題，拒交物業(yè)管理費，理由不能成立。一審判決中有關王英應向丹州物業(yè)公司支付物業(yè)管理費的判決正確，應予維持。其二、對丹州小區(qū)用水用電方面的管理，丹州物業(yè)公司的營業(yè)執(zhí)照對此所確認的經(jīng)營范圍是代收水電費，其與業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》亦明確其管理事項之一是代收水電費，其收取住戶的水電費是受供水、供電部門的委托進行的，因此，丹州物業(yè)公司與王英之間沒有供水供電合同關系。該公司向王英收取水電費是基于供水、供電公司的委托，其與供水供電公司之間是委托代理關系，所收取的水電費該公司也應向供水、供電部門上繳；丹州物業(yè)公司亦未提供證據(jù)證明其已向供水、供電公司墊付了王英所欠的水電費，因而具備了向王英追償?shù)臋嗬?，因此，丹州物業(yè)公司無權以自己的名義起訴王英要求王英向其交納水電費。如王英與供水、供電公司存在拖欠水電費關系，應由供水、供電公司向王英提出主張。故丹州物業(yè)公司起訴要求王英向其支付拖欠的水電費，因其不具備原告主體資格，對該起訴應予駁回。原判對此處理不當，應予糾正。其三、關于丹州物業(yè)公司是否應向王英退還多收的水電費問題，因王英在一審中未就此提起反訴，其在二審中提出反訴，雙方未能就此達成調解協(xié)議，依照法律規(guī)定，對此王英只能另行起訴。綜上，一審法院認定事實基本清楚，但適用法律部分錯誤，本院應予糾正。依照《中華人民共和國民法通則》第六十三條第二款，《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條第一款第（四）項、第二款，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉若干問題的意見》第１８４條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條第（一）項、第一百五十三條第一款第（二）項之規(guī)定，判決如下：
　　一、變更三亞市城郊人民法院（２００６）城民一初字第４０３號民事判決為：王英自本判決生效之日起三日內向丹州物業(yè)公司支付２００４年１月至２００５年２月物業(yè)服務費５８３．９４元；
　　二、駁回丹州物業(yè)公司關于要求王英支付水電費的起訴。
　　一、二審案件受理費１８０元，由丹州物業(yè)公司承擔１４０元，王英承擔４０元。
　　本判決為終審判決。

審　判　長　　尹　合　歡
審　判　員　　曾　人　孝
審　判　員　　何　　　　冰
二○○六年十二月二十一日
書　記　員　　柴　　　　華