廣東省佛山市中級人民法院
民事判決書

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（2007）佛中法民五終字第66號

　　上訴人（原審被告、反訴原告）姚錦全，男，1975年9月24日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)平洲平西馬?村高石東街4號。
　　
　　委托代理人陸春峰，廣東雅頌律師事務(wù)所律師。
　　
　　委托代理人潘潔顏，女，1981年2月9日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)水頭潘村南街四巷11號。
　　
　　被上訴人（原審原告、反訴被告）譚焯明，男，1969年8月30日出生，漢族，住所：佛山市南海區(qū)桂城街道平南五斗村五斗大道東31號之1。
　　
　　委托代理人彭全江，廣東正明揚(yáng)律師事務(wù)所。
　　
　　上訴人姚錦全因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2006）南民三初字第282－3號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理，現(xiàn)已審理終結(jié)。
　　
　　原審判決查明：2004年3月28日，譚焯明、姚錦全簽訂《廠房租賃合同書》，約定：譚焯明將租得的坐落于平洲平勝工業(yè)區(qū)內(nèi)的廠房一間轉(zhuǎn)租給姚錦全使用，廠房面積為1215平方米，每平方米每月租金為6元，廠房每月租金為7290元，姚錦全于簽訂合同當(dāng)日應(yīng)向譚焯明交納押金40000元，租賃期限為2004年5月15日至2007年5月14日。合同簽訂后，姚錦全于2004年3月28日向譚焯明交納了押金40000元。譚焯明于2004年6月11日將廠房交付給姚錦全使用。姚錦全于租賃廠房處開辦了佛山市南海區(qū)平洲耀達(dá)印刷廠。截至譚焯明起訴之日即2006年4月10日止，姚錦全實際交納租金共84350元。
　　
　　南海區(qū)人民法院作出的已發(fā)生法律效力的（2005）南民三初字第678號民事判決確認(rèn)：2003年3月20日，譚焯明與陳燕萍簽訂《廠房租賃合同書》，約定陳燕萍將本案涉訟廠房出租給譚焯明，每平方米每月的租金為4元；譚焯明與陳燕萍簽訂的《廠房租賃合同書》因廠房未經(jīng)報建且所涉及的土地為農(nóng)村集體用地而為無效合同；譚焯明應(yīng)將涉訟廠房返還給陳燕萍。
　　
　　2006年7月31日18時30分，姚錦全將涉訟廠房交給了陳燕萍，姚錦全將其工廠搬遷到佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)鹽步河西村大基尾。
　　
　　訴訟過程中，姚錦全申請對其搬遷廠房的搬遷費用及搬遷期間的停產(chǎn)損失進(jìn)行評估。法院依法委托佛山市鴻正會計師事務(wù)所進(jìn)行司法鑒定，該事務(wù)所出具評估報告，搬遷廠房及停產(chǎn)損失為49200元。
　　
　　原審判決認(rèn)為：譚焯明與陳燕萍簽訂《廠房租賃合同書》已被（2005）南民三初字第678號民事判決認(rèn)定為無效合同，現(xiàn)譚焯明因該無效合同而將涉訟廠房出租給姚錦全使用，故譚焯明、姚錦全之間簽訂的《廠房租賃合同書》亦應(yīng)為無效合同。合同無效，雙方因合同取得財產(chǎn)應(yīng)互相返還。姚錦全已向譚焯明交納了押金40000元，現(xiàn)姚錦全反訴請求譚焯明返還該押金，依法有據(jù)，予以支持。姚錦全反訴請求的押金利息4418.1元，沒有依據(jù)，不予支持。對于譚焯明請求姚錦全返還廠房，因姚錦全已經(jīng)將廠房交給了陳燕萍，已是事實上的履行不能，且（2005）南民三初字第678號民事判決亦判令譚焯明將廠房返還給陳燕萍，故譚焯明請求姚錦全返還廠房，沒有事實及法律依據(jù)，不予支持。鑒于姚錦全實際使用了廠房，依照民事行為的相對性，姚錦全應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的使用費予譚焯明。因法律、行政法規(guī)并沒有禁止性規(guī)定不允許譚焯明提高租金（使用費）后再將廠房出租給姚錦全，且當(dāng)時對租金（使用費）的約定亦是雙方的真實意思表示，姚錦全亦明知譚焯明是轉(zhuǎn)租廠房，故使用費應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)即每月7290元計算。2004年6月11日至2006年4月10日，姚錦全共使用廠房22個月，應(yīng)支付的使用費總額為160380元，姚錦全實際支付的租金（使用費）為84350元，尚余76030元未付，姚錦全應(yīng)向譚焯明支付該部分使用費。對于譚焯明起訴請求租金（使用費）超出部分，不予支持。姚錦全反訴請求租金（使用費）按照每平方米每月4元計算即每月租金（使用費）為4860元，沒有法律依據(jù)，不予支持。對于姚錦全反訴請求的搬遷、停產(chǎn)損失，假設(shè)租賃合同合法有效，而合同履行期滿后，姚錦全同樣需要將工廠搬遷他處，這個過程中也會產(chǎn)生搬遷、停產(chǎn)損失。本案中，姚錦全只是將工廠搬遷的時間提前，租賃合同是否有效并不會影響搬遷的發(fā)生，且姚錦全已實際使用該廠房近三分之二期間，故姚錦全所主張的搬遷、停產(chǎn)損失并不屬于其因租賃合同無效而產(chǎn)生的損失，姚錦全向譚焯明主張該損失，沒有事實及法律依據(jù)，不予支持。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《中華人民共和國民法通則》第一百零八條、《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)原告譚焯明與被告姚錦全于2004年3月28日簽訂的《廠房租賃合同書》無效。二、原告譚焯明應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還被告姚錦全押金40000元。三、被告姚錦全應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告譚焯明支付2006年4月10日前所欠的廠房使用費76030元。四、駁回原告的其他訴訟請求。五、駁回被告的其他反訴請求。本案本訴受理費2937元、財產(chǎn)保全費829元，合共3766元，由原告譚焯明負(fù)擔(dān)195元，被告姚錦全負(fù)擔(dān)3571元。反訴受理費4198元，由原告譚焯明負(fù)擔(dān)1610元，被告姚錦全負(fù)擔(dān)2588元。鑒定費300元，由被告姚錦全負(fù)擔(dān)。原、被告所應(yīng)負(fù)擔(dān)的費用相抵扣后，被告姚錦全應(yīng)向原告譚焯明支付的訴訟費用為1916元，被告姚錦全應(yīng)于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)逕付原告譚焯明，法院不另收退。
　　
　　宣判后，原審被告（反訴原告）姚錦全不服，向本院提起上訴稱：一審判決認(rèn)定事實不清，適用法律錯誤，應(yīng)予改判。
　　
　　一、一審判決認(rèn)定“原被告之間簽訂的《廠房租賃合同》為無效合同”但是卻沒有對造成合同無效的過錯進(jìn)行認(rèn)定。上訴人認(rèn)為，被上訴人出租給上訴人的廠房屬于沒有報建、沒有經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)可以使用及出租的房產(chǎn)，更甚至被上訴人在未征得房主的同意的情況下，將違章建筑出租給上訴人使用，而上訴人對此情況并不知曉，上訴人認(rèn)為造成合同無效的過錯完全在于被上訴人，因此，被上訴人應(yīng)承擔(dān)造成合同無效的全部責(zé)任。
　　
　　二、一審判決認(rèn)定“原被告之間簽訂的《廠房租賃合同》為無效合同，合同無效，雙方因合同取得財產(chǎn)應(yīng)互相返還?！鄙显V人認(rèn)為，既然“雙方因合同取得財產(chǎn)應(yīng)互相返還”，那么，被上訴人取得上訴人的押金40000元長達(dá)兩年多，該押金由被上訴人占有并使用，能夠為被上訴人帶來收益是必然的，并且是不言而喻的；該押金交給被上訴人占有使用這么長時間，給上訴人造成的損失也是必然的，因此被上訴人應(yīng)支付押金利息（利息具體計算方法為：按中國人民銀行同期貸款年利率從2004年3月28日計至實際歸還款項止，暫計至2006年4月20日為4418.1元）給上訴人，一審法院判決被上訴人無需支付押金利息是錯誤的，懇請二審法院依法進(jìn)行改判。

　　
　　三、被上訴人利用無效合同非法轉(zhuǎn)租牟取非法高額利潤，這是法律所禁止的，上訴人認(rèn)為任何人通過違法行為取得的利益均不應(yīng)受法律的保護(hù)，被上訴人利用無出租權(quán)的廠房非法轉(zhuǎn)租牟取非法利潤的行為，屬于法律所禁止的，法院應(yīng)對其行為加以否定，其對溢價部分的租金不應(yīng)得到法院的支持，上訴人希望二審法院依法予以改判。
　　
　　四、一審判決既然已經(jīng)認(rèn)定“被告（即上訴人）搬遷廠房過程中的搬遷、停產(chǎn)損失為49200元?！蹦敲?，上訴人的此項損失當(dāng)然亦應(yīng)由造成合同無效的被上訴人賠償給上訴人。為何一審法院又會以“假設(shè)原、被告之間簽訂的租賃合同合法有效，而合同期滿后，被告同樣需要將工廠搬遷他處，這個過程中也會產(chǎn)生搬遷、停產(chǎn)損失。本案中，被告只是將工廠搬遷的時間提前，租賃合同是否有效并不會影響搬遷的發(fā)生，且被告已實際使用該廠房近三分之二時間，故本院認(rèn)為被告所主張的搬遷、停產(chǎn)損失并不屬于其因租賃合同無效而產(chǎn)生的損失，被告向原告主張該損失，沒有事實及法律依據(jù)，本院不予支持。”上訴人認(rèn)為，一審法院的該項認(rèn)定存在明顯的錯誤：1、一審法院用“假設(shè)合同有效……”作為判案的依據(jù)，讓上訴人覺得十分不可思議，法院應(yīng)根據(jù)所查明的事實進(jìn)行判決，假設(shè)的情形怎么能夠用來作為判案的依據(jù)？！如果按照一審法院的邏輯思維來分析，那么，在侵權(quán)致人死亡的人身損害賠償案件里，喪葬費又如何解釋？按一審法院的思維“人始終都是要死的，喪葬費是遲早要發(fā)生的，侵權(quán)人的侵權(quán)行為只是使得受害人提前死亡而已，即使沒有侵權(quán)人的侵權(quán)行為，受害人早晚也難免一死，喪葬費遲早要發(fā)生……”，那么喪葬費賠償也是沒有的。2、根據(jù)一審法院的假設(shè)，假設(shè)合同是有效的，那么上訴人在余下的合同期間，通過企業(yè)的經(jīng)營可以獲得豐厚利益，這些利潤也是遲早要發(fā)生的，但現(xiàn)在由于被上訴人的行為使得合同無效了，上訴人必須搬遷了，那么這些預(yù)期利益，為何法院又不判決被上訴人賠償呢？3、根據(jù)一審法院的假設(shè)，假設(shè)合同是有效的，那么合同期滿時，難道上訴人就一定會搬遷嗎？答案是否定的，上訴人并不一定就要搬遷。因為根據(jù)法律的規(guī)定，上訴人享有優(yōu)先承租權(quán)，可以優(yōu)先續(xù)租，而無需搬遷。但是，現(xiàn)在由于該合同事實上是無效的，使得上訴人的這些預(yù)期權(quán)利根本無法實現(xiàn)了。4、上訴人認(rèn)為造成合同無效的過錯完全在于被上訴人，并且上訴人的搬遷、停工損失的實際數(shù)額已經(jīng)得到法院的認(rèn)定，該損失應(yīng)由被上訴人賠償給上訴人，懇請二審法院依法予以改判。
　　
　　綜上所述，上訴人不服一審判決，請求二審法院予以糾正，維護(hù)上訴人的合法權(quán)益。據(jù)此請求：撤銷原判第二項判決，判決被上訴人譚焯明立即歸還上訴人押金40000元及利息；撤銷原判第三項判決，判決上訴人姚錦全無需再支付廠房使用費給被上訴人譚焯明；撤銷原判第五項判決，判決被上訴人譚焯明補(bǔ)償上訴人姚錦全搬遷損失、停產(chǎn)損失49200元；一、二審訴訟費用及有關(guān)評估費用由被上訴人譚焯明承擔(dān)。
　　
　　上訴人姚錦全二審期間沒有提供證據(jù)。
　　
　　被上訴人譚焯明答辯稱：上訴人的上訴沒有事實與法律依據(jù)。原審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，判決公平合理，請求二審法院駁回上訴，維持原判。
　　
　　被上訴人譚焯明在二審期間沒有提供證據(jù)。
　　
　　經(jīng)審查，本院對原審判決認(rèn)定的事實予以確認(rèn)。
　　
　　本院認(rèn)為：本案是廠房租賃合同糾紛，租賃標(biāo)的物是廠房。作為本案租賃物的廠房沒有完善集體建設(shè)用地手續(xù)，沒有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，也沒有經(jīng)過工程質(zhì)量驗收和消防驗收合格，不具備廠房作為租賃物的合法要件，并且南海區(qū)人民法院作出的已生效的（2005）南民三初字第678號民事判決已認(rèn)定被上訴人與陳燕萍簽訂的《廠房租賃合同書》為無效合同，被上訴人將同一廠房出租給上訴人使用并簽訂合同，原審法院因此認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的《廠房租賃合同書》無效，具有事實和法律依據(jù)，本院予以維持。
　　
　　合同無效，雙方應(yīng)返還依合同取得的財產(chǎn)。原審法院判令被上訴人返還依無效合同取得的上訴人的40000元押金依法有據(jù)，應(yīng)予維持。上訴人主張被上訴人應(yīng)支付押金利息，依據(jù)不足，本院不予支持。
　　
　　鑒于《廠房租賃合同書》簽訂后，上訴人一直使用涉訟廠房的事實，依據(jù)誠實信用與等價有償原則，上訴人應(yīng)向被上訴人支付使用期間的使用費。使用費的數(shù)額可參照雙方簽訂的《廠房租賃合同書》中約定的租金來確定。上訴人主張對被上訴人溢價部分的租金不應(yīng)支持，依據(jù)不足，本院不予支持。
　　
　　本案中，被上訴人是廠房出租人，對造成合同無效負(fù)有責(zé)任，上訴人是廠房承租人，未嚴(yán)格審查案涉廠房的產(chǎn)權(quán)情況，對造成合同無效也負(fù)有一定的責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，雙方對此均有過錯，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。上訴人搬遷廠房過程中的搬遷、停產(chǎn)損失經(jīng)法院委托鑒定為49200元。根據(jù)上訴人與被上訴人的過錯程度，結(jié)合上訴人簽訂為期三年的租賃合同，已實際使用近兩年零三個月的事實，對于上訴人搬遷廠房的搬遷、停產(chǎn)損失49200元，被上訴人應(yīng)承擔(dān)30％的賠償責(zé)任，即被上訴人應(yīng)賠償14760元予上訴人。上訴人上訴請求依無效合同的處理原則由被上訴人承擔(dān)過錯賠償責(zé)任應(yīng)得到支持。原審法院認(rèn)為上訴人主張的搬遷、停產(chǎn)損失并不屬于其因租賃合同無效而產(chǎn)生的損失，顯屬不當(dāng)，本院予以糾正。
　　
　　綜上，原審判決認(rèn)定事實清楚，但適用法律部分錯誤，應(yīng)予以糾正。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項、第一百五十八條之規(guī)定，判決如下：
　　
　　一、維持廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2006）南民三初字第282－3號民事判決第一、二、三、四項；
　　
　　二、撤銷廣東省佛山市南海區(qū)人民法院（2006）南民三初字第282－3號民事判決第五項；
　　
　　三、被上訴人譚焯明應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)支付14760元賠償金予上訴人姚錦全；
　　
　　四、駁回上訴人姚錦全的其他反訴請求。
　　
　　一審本訴案件受理費2937元、財產(chǎn)保全費829元，合共3766元，由上訴人姚錦全負(fù)擔(dān)3570元，被上訴人譚焯明負(fù)擔(dān)196元；反訴案件受理費4198元，由上訴人姚錦全負(fù)擔(dān)2588元，被上訴人譚焯明負(fù)擔(dān)1610元；鑒定費300元，由被上訴人譚焯明負(fù)擔(dān)。二審案件受理費7135元，由上訴人姚錦全負(fù)擔(dān)4875元，被上訴人譚焯明負(fù)擔(dān)2260元（一審本訴案件受理費、財產(chǎn)保全費已由被上訴人譚焯明預(yù)交，一審反訴案件受理費、鑒定費及二審案件受理費已由上訴人姚錦全預(yù)交，按上述原則折抵后，被上訴人譚焯明尚需支付600元，該款由被上訴人譚焯明逕付給上訴人姚錦全，法院不再作收退）。
　　
　　本判決為終審判決。

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審 判 長　　劉子平
代理審判員　張雪潔
代理審判員　余珂珂
二○○七年三月二日
書 記 員　　李靜然

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