1、 臺(tái)州市城市房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估技術(shù)規(guī)程（一）關(guān)于本規(guī)程修訂的背景住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新的《房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)范》（GB/t50291-2015）自2015年12月1日起施行，而原《細(xì)則》主要是依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/t50291-1999）而廢止的。為進(jìn)一步規(guī)范房屋征收評(píng)估行為，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)工作水平的進(jìn)一步提高，我局，按照國(guó)家和省有關(guān)文件精神，在原《細(xì)則》實(shí)施十多年的基礎(chǔ)上，結(jié)合本市工作實(shí)際，對(duì)《細(xì)則》進(jìn)行了修訂完善。（二）本細(xì)則的修訂依據(jù)。國(guó)務(wù)院發(fā)布的《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》（建房[2011]77號(hào)）。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/t50291-2015）。

4。《臺(tái)州市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》（臺(tái)州市國(guó)土〔2011〕16號(hào)）。修訂后的細(xì)則主要內(nèi)容分為十章四十五條和附件一至附件十。

第一、六、七、十、十三、十四條按照新的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行了修訂。

第4條規(guī)定了從事房屋征收和評(píng)估的專業(yè)人員的條件。第十五條和第十六條也以新的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》為依據(jù)，對(duì)相關(guān)條款進(jìn)行了修訂，明確了建筑物折舊的具體計(jì)算公式。根據(jù)新的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，第十七條重新規(guī)定了非住宅經(jīng)營(yíng)性房屋的估價(jià)方法。

第十八條將“典型經(jīng)營(yíng)戶樣板房”改為“典型經(jīng)營(yíng)戶樣板房”。

第十九條結(jié)合新規(guī)范，將“使用修正”和“實(shí)體因子修正”改為“深度修正”和“下限因子修正”，使之更加科學(xué)合理。同時(shí)，附件8也應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整和完善。根據(jù)新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》第二十條和第二十一條的規(guī)定，對(duì)在建工程的估價(jià)方法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法的估價(jià)技術(shù)路線進(jìn)行了重新闡述。

第二十三條對(duì)“地大于房”的區(qū)位單價(jià)計(jì)算公式進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，解決了重置價(jià)格不需要乘以分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)調(diào)整系數(shù)的問(wèn)題，更加科學(xué)合理。

第二十四條對(duì)直管公房和自管公房用戶（承租人）補(bǔ)償?shù)牟糠钟?jì)算公式進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，解決了多層頂層公房出租補(bǔ)償價(jià)格不合理、偏低的問(wèn)題。

第二十六條劃撥土地的評(píng)估：（一）評(píng)估涉及的非住宅、非營(yíng)業(yè)用房的合法用地屬于劃撥性質(zhì)的，將“按基準(zhǔn)地價(jià)60%計(jì)算”的土地補(bǔ)償金額改為“扣除基準(zhǔn)地價(jià)40%”，修改后更為合理。（2） 為優(yōu)化調(diào)整非住宅經(jīng)營(yíng)性住房補(bǔ)償金額的具體公式，考慮對(duì)非住宅經(jīng)營(yíng)性住房商業(yè)街進(jìn)行改線。

第二十八條貫徹省政府文件精神，增加“2010年7月1日《江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》施行前用于經(jīng)營(yíng)”的內(nèi)容，防止非企業(yè)利用政策漏洞。根據(jù)新《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和法院在行政訴訟過(guò)程中的一些工作要求，第三十條和第三十一條對(duì)估價(jià)人員和估價(jià)報(bào)告提出了要求。

第三十三條至第四十條規(guī)定了征收部門(mén)、征收評(píng)估機(jī)構(gòu)和有關(guān)工作人員的征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和要求。

第四十二條根據(jù)新資產(chǎn)評(píng)估法的要求，將收集的評(píng)估檔案保存期限修改為“不少于30年”。第四十四條和第四十五條明確了城市國(guó)有土地范圍以外的房屋評(píng)估和新規(guī)實(shí)施時(shí)間。

附件一重新定義了“高檔住宅”，以避免歧義。

附件二、三、四、五根據(jù)新的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)相關(guān)術(shù)語(yǔ)和語(yǔ)句進(jìn)行了修改和規(guī)范。根據(jù)新的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，對(duì)附件6中的相關(guān)術(shù)語(yǔ)和語(yǔ)句進(jìn)行了修訂和規(guī)范；進(jìn)一步明確了“土地再收購(gòu)價(jià)款”的內(nèi)涵，增加了投資利息和相關(guān)管理費(fèi)用，使其更具合理性和可操作性。

附件八中的商業(yè)用房評(píng)估一直是征地拆遷過(guò)程中的熱點(diǎn)、難點(diǎn)和焦點(diǎn)。結(jié)合《細(xì)則》實(shí)施十多年來(lái)遇到的問(wèn)題和大量科學(xué)計(jì)算，對(duì)本附件進(jìn)行了認(rèn)真修訂和調(diào)整，使之更具合理性和可操作性。

附件9將沿街“以房養(yǎng)非”權(quán)重系數(shù)表和沿街“以房養(yǎng)非”定額補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)表中的“15-18年”改為“15年以上”，解決了18年以上被拆遷人要求更多補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題。

附件10調(diào)整了區(qū)位劃分制度，姜堰區(qū)加入新的《臺(tái)州市國(guó)有土地上房屋征收區(qū)位劃分》。我們咨詢了海陵區(qū)、姜堰區(qū)、高崗區(qū)、醫(yī)藥高新區(qū)房屋征收部門(mén)，并進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整和修訂。二是如何界定城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是指城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)被拆遷房屋在沒(méi)有任何權(quán)利限制的情況下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，即不考慮抵押、租賃等權(quán)利限制的市場(chǎng)價(jià)格。

為提高拆遷評(píng)估效率，相關(guān)文件規(guī)定，被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格不包括拆遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助、非住宅房屋拆遷停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助、補(bǔ)償補(bǔ)償?shù)确辣I門(mén)窗自裝修、自安裝，獨(dú)立水表、電表、電話、電視、網(wǎng)線、空調(diào)費(fèi)補(bǔ)償。也就是說(shuō)，城市房屋拆遷評(píng)估價(jià)格是指產(chǎn)權(quán)明晰，不受抵押、租賃等權(quán)利限制，不考慮搬遷補(bǔ)助、臨時(shí)安置補(bǔ)助等因素的房地產(chǎn)價(jià)格。在實(shí)際房屋拆遷價(jià)格評(píng)估活動(dòng)中，抵押權(quán)、租賃權(quán)和拆遷補(bǔ)助金將按政府有關(guān)規(guī)定另行辦理。

對(duì)于被拆遷的特定房屋，其市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格包括單價(jià)和總價(jià)。單價(jià)一般是指建筑面積每平方米的價(jià)格，總價(jià)一般是被拆遷房屋單價(jià)與其建筑面積的乘積。被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)，由具有相關(guān)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的位置、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新穎程度、層高、樓層、權(quán)益等情況確定。

被拆遷房屋所在地是指被拆遷房屋所在的區(qū)域位置。包括交通通達(dá)性、周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套程度、周邊環(huán)境等，區(qū)位優(yōu)越的房屋價(jià)格明顯高于區(qū)位較差的房屋，具有相同的用途、實(shí)物和權(quán)益。

根據(jù)建筑物承重構(gòu)件所用材料的不同，被拆遷房屋的建筑結(jié)構(gòu)分為鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)四類(lèi)。不同類(lèi)型、不同檔次房屋的建安成本不同。

住房改造是指新舊建筑的改造程度。

住宅的層高、樓層等因素也會(huì)對(duì)房屋評(píng)估價(jià)格產(chǎn)生影響。住房權(quán)益主要是指被拆遷房屋占用土地的權(quán)益。被拆遷房屋占用土地的權(quán)益分為出讓土地和劃撥土地兩種。

城市住宅評(píng)估價(jià)格