如果戶籍已經遷出，就沒有拆遷補償。退房能買賣嗎？

回遷房是開發(fā)商收回土地時補償的房屋；商品房是開發(fā)商自行出售的房屋。如果交房，與商品房都是辦理房產證的，那成交也是一樣的。如果沒有房產證，農民工是拿著合同的，就有一定的風險。但回遷房一般比商品房便宜，敢于冒險，那么買回遷房更劃算。

對于動遷房，在二手市場掛牌的動遷房約占整個二手市場的10%?？傮w上有兩種情況：一種是業(yè)主已經持有房產證；另一種是業(yè)主只持有動遷協(xié)議。作為第一種情況，業(yè)主取得了該商品小區(qū)的房產證。這些房屋可以用于二手交易或租賃交易，因為在二手交易過程中，房產證是房管局認可和監(jiān)督的。因此，房屋的“房產證”可以在交易所正常過戶。商品房和回遷房是有區(qū)別的。

在拆遷安置過程中，如果采取貨幣補償，被拆遷戶用補償款購買商品房？普通人買商品房沒有任何區(qū)別，他們都是花錢買房的，和購房者的身份是一樣的。如果采取回遷的方式，因為搬家的房子不是商品房，不能作為商品房出售，兩者之間有一定的區(qū)別。首先，在房價方面，商品房和拆遷房是有區(qū)別的。商品房可以立即上市，并在銀行抵押貸款。但被拆遷房屋享受國家優(yōu)惠政策，不含土地出讓金。價格相對較低，又有大小產權，因此不享有商品房的上述權利和功能。拆遷人以拆遷房屋補償被拆遷人的，補償房屋的價格由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策確定，并按照經濟適用住房政策進行管理。此外，商品房與回遷房的買賣雙方關系也不同。商品房的購買依據是開發(fā)商與購房人簽訂的《商品房買賣合同》，房屋價格在合同中約定。安置房的購買依據是拆遷單位與被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，協(xié)議中約定。其次，在房屋分攤面積方面，按照規(guī)定，商品房按照《北京市商品房銷售面積計算和公共建筑面積分配暫行規(guī)定》計算，拆遷房屋按有關規(guī)定執(zhí)行。但需要指出的是，部分搬遷房屋面積、結構不合理，不符合建筑規(guī)范。比如，有的拆遷戶房屋寬度只有1.9米，或者安置劣質房屋的拆遷戶不符合有關規(guī)定。第三，在物業(yè)管理費方面，普通商品房按照京家（房）字（1997）196號文件《北京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費暫行辦法》收取物業(yè)管理費。北京市行政區(qū)域內經濟適用住宅小區(qū)的物業(yè)管理服務費實行政府定價，而該費用由業(yè)主按照京家（房）字（2000）163號文件《北京市經濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務收費規(guī)定》收取物業(yè)管理費。值得注意的是，無論是拆遷戶還是普通商品房的購房者，都具有與業(yè)主相同的身份和地位。物業(yè)管理質量不能因為服務對象是被拆遷戶而降低，更不能因為拆遷質量低而引發(fā)矛盾。

總之，雖然商品房和商品房有一些區(qū)別，但主要原因還是優(yōu)惠政策，這體現(xiàn)在相關費用的降低上。此外，在房屋質量和物業(yè)管理標準上應該沒有差別。商品房的購房人和被拆遷戶是入住后的業(yè)主，他們在房屋使用過程中享有相同的權利，在這方面沒有區(qū)別。

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