1、 根據(jù)我國《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最長期限按照下列用途確定：

住宅用地70年；

工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；

倉儲(chǔ)用地50年；

綜合或其他用地50年。

房地產(chǎn)處于用地中期，使用年限為70年。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱物權(quán)法），住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

有業(yè)內(nèi)人士表示：“只規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期，但沒有說明如何續(xù)期，土地出讓金是否需要繳納，沒有明確的繳納標(biāo)準(zhǔn)，也沒有依據(jù)可循?！坝捎诹⒎?，先期到期的基層國土資源部門在實(shí)際操作過程中無法遵守、無章可循，給群眾帶來不便。”

有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，房屋使用權(quán)到期后，業(yè)主將按“現(xiàn)行地價(jià)”繳納土地使用權(quán)費(fèi)。

所謂“現(xiàn)行地價(jià)”，就是產(chǎn)權(quán)到期時(shí)的地價(jià)。比如現(xiàn)在一塊地的價(jià)格是3000元/平方米，50年后可能漲到3萬元。50年后，邊遠(yuǎn)地區(qū)的土地可能成為城市中心，土地使用權(quán)價(jià)格也會(huì)相應(yīng)上漲。

業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)法律規(guī)定，可以理解為：“如果房屋的土地使用權(quán)到期，業(yè)主不交易，只用于自住，就不需要續(xù)期，也沒有部門可以拆除房屋，因?yàn)闃I(yè)主擁有房屋所有權(quán)；但如果業(yè)主轉(zhuǎn)讓、繼承或抵押房屋時(shí)，需要續(xù)期土地并支付土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用?！?/P>

據(jù)國土資源局相關(guān)人士介紹，《物權(quán)法》明確規(guī)定，未經(jīng)批準(zhǔn)，房屋使用權(quán)繳納費(fèi)用后可以自動(dòng)續(xù)期。但要續(xù)期，房產(chǎn)所有人必須先有土地證。僅憑房產(chǎn)證就擁有完整的房地產(chǎn)權(quán)利是不夠的。取得土地使用權(quán)證和房地產(chǎn)權(quán)證后，方可進(jìn)行續(xù)期?，F(xiàn)在很多業(yè)主都沒有申請小土地證，小土地證已經(jīng)被吊銷了。以后不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，將與房地產(chǎn)證合并辦理。三是沒有土地使用證的商品房如何處理。

商品房交易中最重要的兩種證件是土地證和房產(chǎn)證。房屋建筑產(chǎn)權(quán)的歸屬期限包括：民用住宅、商業(yè)建筑和工業(yè)建筑。根據(jù)不同的建筑用途類型，一般民用住宅的權(quán)屬年限為70年，商業(yè)建筑的權(quán)屬年限為40年。土地使用證是確認(rèn)土地使用權(quán)的法律依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》，國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。土地登記的內(nèi)容和土地所有權(quán)證的形式，由國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一規(guī)定。

沒有《國有土地使用證》和《土地使用證》，房屋屬于違法建設(shè)，無權(quán)合法出售。當(dāng)然，消費(fèi)者最好不要購買，否則房產(chǎn)證只能以后辦理。如果發(fā)生其他糾紛，消費(fèi)者的權(quán)益將得不到充分保護(hù)。

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