所謂“城中村”，是指在城市快速發(fā)展的過程中，農(nóng)村土地全部被征用，農(nóng)民身份轉(zhuǎn)變?yōu)榫用窈螅r(nóng)村集體成員仍居住在原村改造的居住區(qū)內(nèi)，或者說在農(nóng)村村莊的城市化進(jìn)程中，大部分農(nóng)村土地被征用后，隨著時(shí)代的發(fā)展步伐停滯不前，游離于現(xiàn)代城市管理之外，農(nóng)民仍然生活在原來的村莊里，也被稱為“城中村”。通常，“城中村”只是指處于城市邊緣的農(nóng)村地區(qū)，是經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和城市化進(jìn)程中城市的一部分。但是，鄉(xiāng)鎮(zhèn)在土地所有權(quán)、戶籍制度和行政管理制度上仍然保留著鄉(xiāng)村模式。“城中村”是城市的“縫隙”。這種獨(dú)特的地位和現(xiàn)象必然帶來一系列的社會(huì)問題：（1）人口混亂，“城中村”由村民、市民和流動(dòng)人口組成。流動(dòng)人口已成為主要犯罪群體。治安形勢(shì)嚴(yán)峻。（2） 城市規(guī)劃滯后，違章建筑比較集中，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”的景觀獨(dú)具特色。由于房屋密度大，采光通風(fēng)條件差，村民居住環(huán)境較差。（3） 基礎(chǔ)設(shè)施不完善，衛(wèi)生條件太差。各種管道雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災(zāi)。土地利用中存在宅基地、工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織、非法出租、轉(zhuǎn)讓、倒賣、管理混亂等諸多問題，“城中村”不僅影響了城市的美觀，而且阻礙了城市化進(jìn)程，制約了城市的發(fā)展。它已成為困擾許多城市發(fā)展的“痼疾”?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)實(shí)行社會(huì)主義土地公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制”，即所謂的“土地二元所有制結(jié)構(gòu)”。根據(jù)《中華人民共和國(guó)憲法》第十條和《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條的規(guī)定，土地所有權(quán)國(guó)家具體劃分為“城市土地屬于國(guó)家”，“農(nóng)村和郊區(qū)土地屬于農(nóng)民集體所有，除依法屬于國(guó)家所有的土地外，“宅基地、自留地、自留山也屬于集體所有”。在城市化進(jìn)程中，“城中村”位于城市邊緣，是城市的一部分。它既有城市的一些習(xí)慣，又?jǐn)[脫不了農(nóng)村固有的特點(diǎn)。它是兩者的混合體。

“城中村”的土地權(quán)屬狀況大致可以分為三類：（1）土地已經(jīng)“撤村建房”，土地已經(jīng)被國(guó)家全部征用，農(nóng)民不再享有集體土地所有權(quán)，村莊已經(jīng)完全被城市包圍，原來的農(nóng)民都變成了居民，只保留了傳統(tǒng)的農(nóng)村生活習(xí)慣。這在廣義上通常被稱為“城中村”。它已經(jīng)改造成了城市，不再是“城中村”改造的對(duì)象。（2） 他們正在“遷村建房”。大部分土地已經(jīng)被征用，一部分土地所有權(quán)屬于國(guó)家，一部分屬于集體，但原來農(nóng)民還沒有成為居民。（3） 但是，它已經(jīng)被納入城市框架，所有的土地仍然屬于集體所有。后兩類村莊是狹義的“城中村”，俗稱“城中村”進(jìn)行改造?！俺侵写濉钡耐恋厮袡?quán)有兩種：國(guó)有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)。從表面上看，兩種土地所有權(quán)只是不同的所有權(quán)主體，但其本質(zhì)是不平等的。具體表現(xiàn)為：（1）國(guó)家所有權(quán)的權(quán)利主體是國(guó)家，集體所有權(quán)的權(quán)利主體是集體。根據(jù)《土地法》第十條的規(guī)定，集體所有權(quán)的權(quán)利主體可以分為鄉(xiāng)集體、村集體和村民小組三種組織形式。這兩種土地所有權(quán)可以在集體與國(guó)家之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換，是單方面的。它只能由集體所有制向國(guó)家所有制轉(zhuǎn)變，不能由國(guó)家所有制向集體所有制轉(zhuǎn)變。同時(shí)，集體所有制主體之間不能相互轉(zhuǎn)化。（2） 集體所有制向國(guó)家所有制轉(zhuǎn)變只有一個(gè)條件。根據(jù)《憲法》第十條和《土地管理法》第二條的規(guī)定，土地出讓是土地出讓的方式。這種行為在本質(zhì)上可以看作是一種交易。它只是一種強(qiáng)制購(gòu)買和強(qiáng)制銷售。只有一方（國(guó)家）有意思，幾乎不能容忍另一方（農(nóng)村集體）表達(dá)意思，而農(nóng)村集體只有強(qiáng)迫性，因此難以保證交易的公平性。自然，現(xiàn)實(shí)中征地補(bǔ)償金過低，侵害了農(nóng)民權(quán)益。（3） 兩種所有制的權(quán)力也完全不平等，這主要體現(xiàn)在兩種土地使用權(quán)上。然而，“城中村”的土地所有權(quán)往往呈現(xiàn)出國(guó)家所有權(quán)借助“公共利益需要”而擴(kuò)張的趨勢(shì)，“城中村”的集體土地所有權(quán)逐漸萎縮；同時(shí)，這也表明，集體土地所有者已經(jīng)清楚地看到，國(guó)家征收土地并非完全出于公共利益的需要，他們?cè)谡魇蘸鬄橥恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓獲得了商業(yè)利益。于是，農(nóng)村集體開始嘗試在土地權(quán)屬交易中與市場(chǎng)價(jià)格討價(jià)還價(jià)，甚至漫天要價(jià)，從而保住自己的土地權(quán)屬，并在城中村得以延續(xù)。土地使用權(quán)是指土地使用者在法律允許的范圍內(nèi)占有、使用、受益和處分土地的權(quán)利，即依法取得土地使用權(quán)。由于兩種土地所有權(quán)的本質(zhì)區(qū)別，土地使用權(quán)也不完全相同。國(guó)有土地使用權(quán)只有一種形式，集體土地使用權(quán)可分為宅基地使用權(quán)、農(nóng)用地使用權(quán)和非農(nóng)用地使用權(quán)。雖然集體土地使用權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)都具有物權(quán)性質(zhì)，屬于其他物權(quán)范疇，但集體土地使用權(quán)比國(guó)有土地使用權(quán)有更多的限制：①宅基地使用權(quán)依法不得轉(zhuǎn)讓、抵押；②集體土地使用權(quán)不得依法轉(zhuǎn)讓、抵押；②只有依法承包并經(jīng)用人單位同意抵押的荒山、荒溝、荒山、荒灘等農(nóng)村集體荒地的土地使用權(quán)，涉及使用范圍的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物的集體土地使用權(quán)可以抵押；③集體土地使用權(quán)不得用于出租；④集體土地使用權(quán)不得用于投資或股權(quán)。這些限制使集體土地使用權(quán)在本質(zhì)上與國(guó)有土地使用權(quán)不平等，使集體土地使用權(quán)的功能局限于住宅用地和農(nóng)用地。在城中村地區(qū)，兩種土地使用權(quán)并存，但在效率上存在較大差距。突出表現(xiàn)為土地使用權(quán)收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于集體土地使用權(quán)收益。利益的刺激和誘惑使集體土地使用權(quán)人不再安頓在土地使用的各種規(guī)范中，突破原有的規(guī)則，尋求與國(guó)有土地使用權(quán)等同的利益。這必然導(dǎo)致“城中村”的現(xiàn)實(shí)：①存在大量未經(jīng)規(guī)劃建設(shè)部門批準(zhǔn)的違法建筑；②存在大量非法占用、圈地；③非法出租土地；④土地入股興辦各類產(chǎn)業(yè)；⑤使用集體土地抵押貸款；⑥利用集體土地違法開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)。由于“城中村”集體土地的邊際性、稀缺性、區(qū)位性、固定性、多樣性、復(fù)雜性，以及與國(guó)有土地使用權(quán)相比成本較低，具有較強(qiáng)的市場(chǎng)需求。土地使用權(quán)的差異性使“城中村”客觀存在。為了使上層建筑與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相適應(yīng)，必須解決城市化快速發(fā)展帶來的城中村問題。如果你的情況更復(fù)雜，律霸還為律師提供在線咨詢服務(wù)。歡迎您參加法律咨詢。你知道嗎