1、 住房抵押貸款期限與貸款期限是否一致。

抵押期限不能小于貸款期限。與有擔(dān)保的主債權(quán)相比，抵押權(quán)屬于從屬權(quán)。如以土地使用權(quán)抵押取得貸款，貸款合同為主合同，抵押合同為次合同。簽訂土地抵押合同的目的是保證主合同（貸款合同）的履行。因此，土地抵押的期限不應(yīng)少于貸款合同約定的期限，否則抵押的目的將喪失。第二，抵押期限與抵押期限的區(qū)別。由于主合同債務(wù)的期限已在合同中約定，故房地產(chǎn)抵押期限確定。后者的終結(jié)取決于主合同債務(wù)的消除。由于主合同債務(wù)的消滅日期往往與合同約定的債務(wù)履行期限不一致，因此房地產(chǎn)抵押期限具有不確定性。（2） 抵押期限是抵押物的有效期限。

在抵押期限內(nèi)行使抵押權(quán)，可以產(chǎn)生抵押物變現(xiàn)優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊?。根?jù)物權(quán)法規(guī)定，抵押權(quán)人在主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿后兩年內(nèi)行使抵押權(quán)的，可以實(shí)現(xiàn)優(yōu)先受償?shù)姆珊蠊?。?） 抵押期限是行政登記機(jī)關(guān)設(shè)定的期限，相當(dāng)于主債權(quán)的履行期限。抵押期限由行政機(jī)關(guān)強(qiáng)制執(zhí)行，抵押不能消滅。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第十二條，可以明確規(guī)定：“當(dāng)事人約定或者登記機(jī)關(guān)要求的擔(dān)保期限，對(duì)擔(dān)保的存在不具有法律約束力利息?！?/P>

也就是說，在登記部門登記的抵押期限對(duì)抵押物的存在不具有法律效力，抵押物不會(huì)因?yàn)榈盅浩谙迣脻M而消失。債權(quán)銀行的主債權(quán)到期未清償?shù)?，債?quán)銀行可以在主債權(quán)訴訟時(shí)效屆滿后兩年內(nèi)行使抵押權(quán)，無(wú)論抵押登記期限是否屆滿。

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