簽訂二手房買賣定金合同應注意哪些問題《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第四條，出賣人以認購、訂購、預定等方式接受買受人定金作為訂立商品房買賣合同的擔保的。，因一方原因未訂立商品房買賣合同的，應當按照定金法的規(guī)定辦理；因不可歸責于雙方的原因未訂立商品房買賣合同的，出賣人應當將定金退還對方買家。簽訂認購協(xié)議并支付定金的，因主合同或補充協(xié)議不一致，出賣人不能繼續(xù)履行定金協(xié)議。根據(jù)最高法司法解釋的相關規(guī)定，屬于“不歸責于當事人，導致未訂立商品房買賣合同”，出賣人應當將定金退還買受人。

在二手房交易實踐中，此類糾紛較為普遍。為避免爭議，在簽訂定金協(xié)議時，應以最高人民法院上述司法解釋為依據(jù)，并在定金中明確“如雙方未能就相關合同條款進行協(xié)商，賣方應退還定金”，這樣更為有利。

“定金協(xié)議”是否具有房屋銷售協(xié)議的效力？

二手房交易，一般先簽訂“定金協(xié)議”，再簽訂“買賣合同”。如果在簽訂“定金協(xié)議”后，賣房人又不愿意簽訂房屋“買賣合同”，該怎么辦？請看以下案例：

買賣雙方簽訂了“定金協(xié)議”，協(xié)議約定買受人將以自己名義（尚未取得房產證）的房產以200萬元的價格轉讓給買受人，約定定金為40萬元，預付款100萬元，剩余60萬套住房由買方在取得房產證后5日內，由貸款銀行直接劃入賣方賬戶。違約條款是，如果買方反悔，定金將被沒收；如果賣方反悔，定金將雙倍返還。當天，買受人向出賣人支付了140萬元，出賣人還將房屋鑰匙及相關證明資料交給了買受人。

半年后，出賣人順利取得房產證，但由于種種原因（主要是房價上漲），出賣人后悔不愿出售房屋，買受人上訴法院，要求出賣人辦理過戶手續(xù)。法院認為，定金協(xié)議名稱雖為定金合同，但定金協(xié)議的內容包括定金數(shù)額、定金支付日期等定金合同內容，以及房屋交付等買賣合同的相關內容，支付日期和方式，以及產權轉讓。因此，“定金協(xié)議”涵蓋了銷售合同的主要條款。雙方的真正意圖是簽訂銷售合同。只有當出賣人當時尚未取得房屋所有權證時，該協(xié)議才稱為定金協(xié)議。此外，購房款大部分已經付清，賣方也已將房屋交付買方使用。雙方的實際履行超出了定金合同的范圍。

法院最終認定，“定金協(xié)議”的性質為房屋買賣合同?，F(xiàn)出賣人已取得房屋所有權證，買賣合同有效。法院判決買賣雙方應辦理過戶手續(xù)。

既然雙方簽訂了“定金協(xié)議”，法院為什么要判決買賣合同成立？這是因為合同的性質不應只看合同的名稱，而應根據(jù)合同的具體內容，結合雙方的簽訂目的，對實際履行情況進行綜合認定。從案例中可以看出，該名稱為定金協(xié)議，但內容涉及房地產交付、產權轉讓等定金內容，基本涵蓋了房屋買賣合同的相關內容。

在本定金協(xié)議中，雖然雙方都可以背棄違約責任，但在合同能夠繼續(xù)履行的條件下，賣方作為違約方，無權適用該條款承擔較低的違約責任?！按婵睢焙汀按婵睢笔且换厥拢俊按婵睢焙汀按婵睢辈皇且粋€概念。一般來說，“定金”屬于預付款，與定金不同。預付款是當事人預先支付的價款的一部分，是一種支付手段。預付款的處理方式是：合同履行的，作為價款；合同不履行的，全額退還。由于預付款不具有懲罰性，不存在違約時沒收預付款或雙倍返還預付款的問題?！岸ń稹笔俏覈梢?guī)定的保證債務履行的方式之一。是一方為保證合同的訂立、履行或保留終止合同的權利而按照合同規(guī)定向另一方支付的款項。定金必須書面約定，并適用“定金罰則”，即支付定金的一方違約的，接受定金的一方有權沒收定金；接受定金的一方違約的，應當雙倍返還定金給支付定金的一方。

由于定金（預付款）和定金在實踐中容易混淆，建議二手房買家在中介要求預付一定費用時，與中介簽訂書面協(xié)議，明確支付費用的性質是定金（預付款）還是定金，并規(guī)定雙方的權利義務、違約責任和支付費用的處理。

中介公司收取的保證金是什么性質的？

在實際操作中，中介公司向買方收取定金的情況非常普遍，買方應特別注意。中介公司收到買家的定金后，往往會開出以下收據(jù)：“今天買家的定金是多少。如果業(yè)主同意按一定價格出售房屋，定金將轉為定金。這種定金支付方式對買受人極為不利：一是買受人與業(yè)主之間沒有直接約定；二是業(yè)主沒有開具定金收據(jù)；三是很難獲得業(yè)主向中介公司收取定金的事實；四是，中介公司收取或轉移定金沒有明確責任。在這種情況下，一旦房主收到定金卻拒絕出售房屋或抬高房價，購房者很難要求房主雙倍支付定金，也很難追究中介公司的責任。因此，在買受人與中介公司簽訂的中介合同中，買受人應明確約定中介公司收取定金的性質：如果是代業(yè)主收取，應要求中介公司在收取定金時出具委托書。中介公司收到定金的，視為業(yè)主已收到定金。如果是轉讓，就要明確規(guī)定中介公司的轉讓責任。約定在日內轉讓的，未按期轉讓的，應當承擔違約責任。另外，交定金后，必須要求中介公司出具正式有效的收據(jù)，以便日后發(fā)生糾紛時提供有利證據(jù)。你知道嗎