首先是繼承。繼承有兩種，一種是法定繼承，另一種是遺囑繼承。法定繼承是指房屋在沒(méi)有遺囑的情況下，按照繼承順序進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和分配。如果有兩個(gè)孩子，但老人只想把房子給其中一個(gè)，他需要提前立遺囑，明確誰(shuí)是繼承人。

遺產(chǎn)涉及的主要費(fèi)用是房屋評(píng)估費(fèi)和遺產(chǎn)公證費(fèi)。房屋評(píng)估費(fèi)一般為房屋評(píng)估價(jià)格的5‰，但每宗至少收取1000元。一般來(lái)說(shuō)，評(píng)估價(jià)格會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格低30%左右。所以對(duì)于一套市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)元的房子來(lái)說(shuō)，評(píng)估費(fèi)大概在1.8萬(wàn)元左右。繼承公證費(fèi)按照評(píng)估價(jià)格的梯度執(zhí)行。福利費(fèi)不足20萬(wàn)元的，按不超過(guò)1.2%收??；20萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的，按不超過(guò)1%收?。?0萬(wàn)元以上500萬(wàn)元以下的，按不超過(guò)0.8%收?。?00萬(wàn)元以上1000萬(wàn)元以下的，按不超過(guò)1%收取超過(guò)0.5%；超過(guò)1000萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.1%的稅率征收。

一般來(lái)說(shuō)，一套市場(chǎng)價(jià)500萬(wàn)元的普通商品房，上述稅費(fèi)加起來(lái)約5萬(wàn)元。沒(méi)有營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅和契稅。父母在世時(shí)，不能繼承遺產(chǎn)。繼承房子的第二種方法是把房子送給別人。父母自愿免費(fèi)把自己的私有財(cái)產(chǎn)給子女。一般來(lái)說(shuō)，直系親屬之間的捐贈(zèng)是最方便的。捐贈(zèng)應(yīng)當(dāng)繳納公證費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、登記費(fèi)和印花稅。受贈(zèng)房屋的人還將全額征收契稅，一般為3%?？偟膩?lái)說(shuō)，如果北京市500萬(wàn)市場(chǎng)價(jià)的房子評(píng)估價(jià)在350萬(wàn)左右，稅金在12萬(wàn)左右，成本就高于繼承。但在限購(gòu)的北京，孩子需要有購(gòu)買指數(shù)。否則，即使父母想送人，孩子也買不到房子。第三種方法是直接賣給兒童。父母將房屋出售給子女的方式與普通交易方式完全相同，交易過(guò)程中產(chǎn)生的稅收也與普通房地產(chǎn)交易方式相同。

如果這套房子是父母唯一的，而且已經(jīng)在這套房子里住了5年，而且孩子是第一次買的，那么個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅就會(huì)減少，而且要繳納占住房總金額1%的契稅。如果這套房子的評(píng)估價(jià)在350萬(wàn)左右，就需要繳納3.5萬(wàn)多元的稅費(fèi)。這也是最低稅。如果房子不足5年或不是唯一一套，除了要繳納1%的契稅外，還需要繳納總額的2%個(gè)人所得稅和5.5%的營(yíng)業(yè)稅，成本近30萬(wàn)。

總的來(lái)說(shuō)，繼承不動(dòng)產(chǎn)的成本是最低的，但是老人活著的時(shí)候承受不了。現(xiàn)在很多人選擇用遺囑來(lái)明確財(cái)產(chǎn)繼承，但需要注意的是，遺囑必須經(jīng)過(guò)公證。如果沒(méi)有意愿，特別是面對(duì)多個(gè)孩子，住房分配可能會(huì)遇到更多麻煩。

捐贈(zèng)和銷售的方式，都需要購(gòu)房指標(biāo)，這將受到限購(gòu)的影響。贈(zèng)與稅成本不高，但如果將來(lái)把房子賣掉，將面臨高額的稅收成本，尤其是所得稅。買賣的方式是最簡(jiǎn)單最快的。當(dāng)它符合減稅條件時(shí)，仍然是一個(gè)好辦法。

需要提醒的是，物權(quán)登記是我國(guó)的物權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。如果老人選擇贈(zèng)送，如果還沒(méi)有完成房屋置換，可以取消贈(zèng)送。但是，如果產(chǎn)權(quán)變更已經(jīng)在房屋產(chǎn)權(quán)中心完成，就沒(méi)有辦法取消贈(zèng)與。你知道嗎