[案例]張先生通過中介公司看到廣元路一二手房在售。他聯(lián)系中介公司看房，達(dá)成購房意向。張先生當(dāng)天向中介公司支付了1萬元意向金。然而，當(dāng)中介聯(lián)系賣房人確認(rèn)房屋買賣及轉(zhuǎn)讓意向金時，賣房人卻以家庭意見不合為由回絕，拒絕出售房屋。無奈之下，中介只好通知張某，中介不成功，賣房人拒絕賣房，要求他換其他房子，或者拿到意向金。但張某認(rèn)為，如果銷售失敗，中介公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。經(jīng)過多次協(xié)商，張某和中介沒有達(dá)成協(xié)議。于是，2005年4月，張某將中介公司起訴至法院，要求中介公司按照“定金罰則”和人民幣2萬元承擔(dān)賠償責(zé)任。法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同無法實現(xiàn)，中介公司和張某均無過錯。結(jié)果，中介公司被責(zé)令退還1萬元給張某。

張某上訴至二審法院。經(jīng)審理，二審法院維持原判。

[分析]

近年來，不少二手房買家通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作，并向中介公司支付了首付或意向金。因此，如果出賣人（出賣人）不愿意出售，買受人又不買房，中介公司是否應(yīng)該承擔(dān)法律責(zé)任成為爭議的焦點。筆者認(rèn)為，這一糾紛的解決應(yīng)在不同情況下區(qū)別對待：

（1）買受人已將意向金支付給中介公司，中介將意向金轉(zhuǎn)為定金。在房地產(chǎn)中介行業(yè)，“意向金存”是行業(yè)慣例。中介公司按照中介協(xié)議將出賣人的意向金轉(zhuǎn)為定金，并向買受人出示出賣人定金收據(jù)的。此時，由于意向金已轉(zhuǎn)為定金，如果出賣人不愿意出售房屋，中介公司也不違約。因此，買受人不應(yīng)以中介違反合同為由要求中介支付違約金或賠償金，而應(yīng)向出賣人追索。因為中介公司在房屋銷售中起著中介的作用，主要是通過向買賣雙方提供簽訂合同的機(jī)會或者提供簽訂合同的中介服務(wù)，來收取一定的中介費，而我國相關(guān)法律并未規(guī)定中介公司因賣方違約應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。但在實踐中，許多中介協(xié)議中都有許多格式條款，如“如果賣方違約，買方在取得賣方違約賠償金后，將賠償金的20%返還給中介公司”。筆者認(rèn)為，這些條款明顯增加了買方的責(zé)任，排除了買方的主要權(quán)利。這種權(quán)利義務(wù)明顯不對稱，應(yīng)當(dāng)無效。

買方已向中介支付意向金，中介未及時將意向金轉(zhuǎn)移給賣方。在房價上漲時期，房東為了占據(jù)更有利的地位，往往不愿收取中介轉(zhuǎn)來的定金。為了穩(wěn)定買家，中介公司往往謊稱賣家已收取定金，但只需進(jìn)一步協(xié)商。筆者認(rèn)為，在本案中，中介明顯違反了誠實信用、及時報告的原則，屬于違約行為，買受人可以據(jù)此向中介索賠。但在此提醒買家的是，應(yīng)及時獲取代理失職的證據(jù)。

居間人在調(diào)解過程中有承諾擔(dān)保的，可以追究居間人的法律責(zé)任。一些中介公司為了方便交易，往往會保證購房者能夠購房，并要求購房者交納一定的定金或保證金。在本案中，筆者認(rèn)為，如果中介公司在中介合同的具體條款中實施了這種擔(dān)保，則視為中介公司為買受人提供了擔(dān)保。此時，如果購房者不買房，可以向中介追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

*（4）中介機(jī)構(gòu)與買方簽訂銷售合同并收取定金，但最終賣方違約，將根據(jù)具體情況區(qū)別對待。中介公司如果有出賣人的代理權(quán)，可以與買受人簽訂房屋買賣合同。此時，出賣人的違約責(zé)任只能追查，應(yīng)當(dāng)支付中介費；但如果中介公司沒有代理權(quán)或者代理權(quán)存在瑕疵，并與買受人簽訂買賣合同，根據(jù)合同法第五十一條的規(guī)定，如果沒有處分權(quán)的人出賣人不承認(rèn)他人財產(chǎn)的，視為可以解除合同。如果賣方解除合同，買方可以向中介公司或賣方索賠損失。

在這種情況下，張先生只能在不支付中介費的情況下收回意向金，但不能按照保證金的違約金要求賠償。以上是律霸總結(jié)的相關(guān)資料。通用域名格式。如果你有其他問題，可以向律霸咨詢。Com在線。你知道嗎