未登記的房屋租賃合同是否影響合同效力？否

雖然建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定出租房屋應(yīng)當(dāng)?shù)怯洠鶕?jù)《合同法》及其司法解釋，不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同具有法律效力，而《城市房屋租賃管理辦法》只是一部部門規(guī)章，不是法律、行政法規(guī)，其法律效力有限，違反行為僅構(gòu)成行政違法，合同不能認(rèn)定無效。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條的規(guī)定，房屋租賃時，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃目的、租賃價格、維修責(zé)任等雙方權(quán)利義務(wù)，并向房地產(chǎn)管理部門備案。建設(shè)部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第十三條規(guī)定，房屋租賃應(yīng)當(dāng)?shù)怯?。租賃合同簽訂、變更、終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門登記備案。根據(jù)上述規(guī)定，可以看出我國房屋租賃登記制度并不影響租賃合同的效力。租賃合同登記備案制度主要是防止國家稅費流失，防止當(dāng)事人非法出租房屋。另一個目的是對房屋（含租賃）等不動產(chǎn)的交易或者產(chǎn)權(quán)的設(shè)立等進行公示，保護第三人的合法權(quán)益。

根據(jù)司法解釋第九條，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定合同登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同的效力。

不登記不影響合同效力，租賃合同視為有效。房屋租賃是一種允諾行為。只要雙方就主要內(nèi)容達成一致，合同就成立。出租人交付房屋，承租人支付租金時，合同生效。房屋租賃合同備案主要是為了方便管理。記名合同具有對抗第三人的效力。從理論上講，它屬于對抗要件主義，而不是合同成立或生效的要件。根據(jù)《合同法解釋》第九條，“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定合同登記后生效的，當(dāng)事人不辦理登記手續(xù)，不影響合同的效力，合同標(biāo)的物的所有權(quán)和其他不動產(chǎn)權(quán)利不得轉(zhuǎn)讓”，因此，《城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條不應(yīng)成為強制性規(guī)定。

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