為正確審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，《安徽省高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律的指導(dǎo)意見(jiàn)》（2012年3月5日安徽省高級(jí)人民法院審判委員會(huì)民事執(zhí)行委員會(huì)第一次會(huì)議通過(guò)）

，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)民法通則》，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》等法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，制定本意見(jiàn)，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》），并結(jié)合本省民事審判實(shí)際。（1） 新建商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛（一）當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議雖不符合《解釋》第五條規(guī)定的條件，但明確了位置，面積和價(jià)格的建議商品房和可以實(shí)際履行，它可以被視為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。但雙方明確約定，認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)買(mǎi)意向書(shū)等協(xié)議僅為預(yù)約合同。

人民法院對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)、購(gòu)房意向書(shū)等協(xié)議性質(zhì)的認(rèn)定，不影響一方當(dāng)事人根據(jù)協(xié)議中的定金條款向另一方當(dāng)事人適用定金處罰的主張。當(dāng)事人以房屋不能轉(zhuǎn)讓為由要求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的，一般不予支持；轉(zhuǎn)讓合同履行期滿轉(zhuǎn)讓人未取得房屋所有權(quán)的，使受讓人不能辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記，而受讓人要求解決合同并要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。合同有效，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人履行合同轉(zhuǎn)讓房屋權(quán)屬的，買(mǎi)受人的權(quán)利保護(hù)順序一般按以下順序確定：

（1）已辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記；（二）已辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移通知登記或者合同備案手續(xù)；（三）房屋已被合法占用；（四）合同實(shí)際履行早于合同實(shí)際履行的；（五）合同未履行，合同成立早于合同成立。

以前簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人已合法占有該房屋，出賣(mài)人已與后來(lái)的買(mǎi)受人簽訂合同并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。除非第一買(mǎi)受人能夠證明后一買(mǎi)受人在簽訂合同、辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記前知道或者應(yīng)當(dāng)知道該房屋已被其他買(mǎi)受人占用，否則仍應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)已辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的買(mǎi)受人的房屋權(quán)屬。合同約定“商品房已驗(yàn)收合格”為交付條件。一般情況下，出賣(mài)人（建設(shè)單位）應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收意見(jiàn)，作為確定房屋是否通過(guò)驗(yàn)收的依據(jù)。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)境保護(hù)、城建檔案管理等專項(xiàng)管理部門(mén)尚未出具審批意見(jiàn)的，應(yīng)當(dāng)不予承認(rèn)該房屋已通過(guò)驗(yàn)收。

5。出賣(mài)人交付的房屋不符合本意見(jiàn)第四條規(guī)定的交付條件，買(mǎi)受人以出賣(mài)人交付房屋時(shí)驗(yàn)收不合格為由，要求承擔(dān)逾期交付房屋的違約責(zé)任的，賣(mài)方可以在一審法院辯論結(jié)束前提供完整的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，一般不支持買(mǎi)方的主張。

6。房屋買(mǎi)賣(mài)合同規(guī)定，出賣(mài)人交付房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等文件。出賣(mài)人在實(shí)際交付房屋時(shí)未提供上述文件的，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受，但在收到房屋后，買(mǎi)受人以出賣(mài)人未提供上述文件為由，要求承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，一般不予支持。如果買(mǎi)方以賣(mài)方逾期申請(qǐng)證書(shū)為由要求承擔(dān)違約責(zé)任，出賣(mài)人提供證據(jù)證明其已在房屋買(mǎi)賣(mài)合同或解釋書(shū)規(guī)定的辦證期限前30個(gè)工作日向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)提交了辦證所需的文件、資料的，買(mǎi)受人的主張不予支持。房屋買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由要求調(diào)整違約金，但雙方均未提供證據(jù)證明守約方違約造成的實(shí)際損失。人民法院可以根據(jù)最高人民法院《中華人民共和國(guó)合同法適用條例》；根據(jù)《若干問(wèn)題解釋（二）》第二十九條的規(guī)定，約定的違約金應(yīng)當(dāng)結(jié)合案件具體情況，在中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率四倍的幅度內(nèi)調(diào)整。二是關(guān)于城市二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六款規(guī)定，未經(jīng)依法登記的房屋所有權(quán)證，不得轉(zhuǎn)讓，不屬于最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定；若干問(wèn)題的解釋（二）買(mǎi)受人僅要求確認(rèn)合同無(wú)效的，不支持合同第十四條規(guī)定的“強(qiáng)制性效力條款”以出賣(mài)人在簽訂合同時(shí)未取得房屋所有權(quán)證為由。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項(xiàng)在性質(zhì)上不屬于上述司法解釋第十四條規(guī)定的“效力強(qiáng)制規(guī)定”，不得作為認(rèn)定房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律依據(jù)。房屋抵押期間，出賣(mài)人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

合同約定的履行期限屆滿，因抵押登記未注銷，導(dǎo)致無(wú)法辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的，買(mǎi)受人解除合同的請(qǐng)求可以支持。如果買(mǎi)方要求賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任，買(mǎi)方可以綜合考慮雙方的過(guò)錯(cuò)和由此造成的損失來(lái)確定違約責(zé)任。人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同簽訂時(shí)間、實(shí)際履行情況、同類房屋的市場(chǎng)成交價(jià)格等因素，確定當(dāng)事人的真實(shí)意思。房屋中介違反忠實(shí)中介義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務(wù)費(fèi)或者要求房屋中介賠償由此造成的損失的，應(yīng)當(dāng)予以支持。三是關(guān)于農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，城鎮(zhèn)居民簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，法人或者其他組織購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體所有土地上的房屋，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條的規(guī)定，視為無(wú)效。農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效的，可以根據(jù)過(guò)錯(cuò)、利益、賠償能力等，責(zé)令當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的承包過(guò)錯(cuò)責(zé)任，非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)視為無(wú)效。但買(mǎi)受人在一審法院辯論終結(jié)前取得出賣(mài)人農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的所謂成員資格并符合其他購(gòu)買(mǎi)條件的，合同可以認(rèn)定為有效。4其他問(wèn)題15。一些登記在冊(cè)的共有房屋權(quán)利人轉(zhuǎn)讓該房屋屬于未經(jīng)授權(quán)的處分。其他登記債權(quán)人