《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)民只能擁有一塊宅基地，村里原有的宅基地和閑置土地，應(yīng)當(dāng)盡量用于建房。第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓，從上述規(guī)定可以看出，法律禁止的是農(nóng)民兩次申請宅基地。它沒有禁止農(nóng)民出租和出售在宅基地上建造的房屋，也沒有對出售設(shè)置任何限制。只規(guī)定農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋后不得再申請宅基地。到目前為止，我國還沒有法律、行政法規(guī)禁止、限制農(nóng)村房屋銷售。二是農(nóng)民是否有權(quán)處分。農(nóng)民住房作為農(nóng)民的重要私有財產(chǎn)，理應(yīng)受到法律的保護。由于房屋屬于農(nóng)民所有，而所有權(quán)的核心權(quán)力是處分權(quán)。如果說農(nóng)民的處分權(quán)受到限制，那么實質(zhì)上就是對農(nóng)民房屋所有權(quán)的限制。這種限制是不合理的。從全國人大法工委物權(quán)法草案來看，它規(guī)定：“改建宅基地上房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，宅基地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)移?！保@也是草案的精神所在。三是農(nóng)村住房轉(zhuǎn)移對象。目前，我國法律只禁止農(nóng)民兩次申請宅基地，但沒有明確禁止農(nóng)民同時擁有兩套以上宅基地。農(nóng)民可以同時購買兩個以上的宅基地。原因有二，一是可以促進農(nóng)村住房交易；二是我國法律允許城鎮(zhèn)居民同時擁有多套住房，也允許在農(nóng)村擁有住房的農(nóng)民在城市購房。因此，沒有理由不允許農(nóng)民在農(nóng)村同時擁有兩套以上的住房。

在農(nóng)村私有房屋買賣中，合同當(dāng)事人主要有三種情況：

第一種是雙方都是集體經(jīng)濟組織的成員，因為雙方都是集體經(jīng)濟組織的成員，宅基地的所有權(quán)屬于集體所有同樣的集體。因此，一般認(rèn)為集體成員之間宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是可能的。第二種情況是雙方都是不同的集體成員，農(nóng)民想把自己的房子轉(zhuǎn)給其他集體。如果他們能夠轉(zhuǎn)讓自己的房屋，那么按照現(xiàn)行“房地產(chǎn)與土地相配套”的房地產(chǎn)政策，必然會出現(xiàn)宅基地所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的沖突。因為如果可以自由流轉(zhuǎn)，那么其他村的農(nóng)民就會在自己的土地上有房子。村里的村民可能不同意。第三種情況是農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民。正是因為買家的身份，才出現(xiàn)了一些問題。住房交易發(fā)生在農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民之間，不僅存在與第二種情況相同的沖突。而且，1999年國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于加強土地流轉(zhuǎn)管理禁止炒作土地的通知》規(guī)定：“農(nóng)村房屋不得賣給城鎮(zhèn)居民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)民集體土地上建房，對違法建設(shè)、收購的房屋，有關(guān)部門不得核發(fā)土地使用證和房產(chǎn)證。這個通知禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民住房?！钡锻ㄖ芳炔皇欠?，也不是行政法規(guī)，其效力值得商榷。隨后，國務(wù)院于2004年出臺了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》，并重申：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地”，但《決定》并未禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。因為中國法律沒有明確規(guī)定宅基地不得轉(zhuǎn)讓給集體以外的人。農(nóng)民有權(quán)自由支配自己的房屋，可以將房屋轉(zhuǎn)讓給集體以外的農(nóng)民，也可以轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。但如何解決土地所有權(quán)與土地使用權(quán)之間的沖突，是一個不可回避的問題。其實，這可以參照城市房改的做法，集體經(jīng)濟組織可以一次性收取一定數(shù)額的土地使用權(quán)出讓金。因為農(nóng)民集體免費使用宅基地完全是基于其特定的成員身份，而集體以外的農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民又不希望擁有這種特定的身份，那么他們就可以通過向集體繳納土地使用費來獲得宅基地的使用權(quán)。四是農(nóng)村房屋權(quán)屬登記交易。房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記生效的，其結(jié)果是房屋所有人不是產(chǎn)權(quán)證上載明的所有人。尤其是現(xiàn)在，隨著城市化進程的加快，許多農(nóng)村房地產(chǎn)的價值正在飆升?？赡苡胁簧俎r(nóng)民持權(quán)利證明確認(rèn)原交易無效，引發(fā)諸多糾紛。你知道嗎