吳小姐與一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)房合同，約定該樓盤(pán)總價(jià)50多萬(wàn)元，合同約定付款方式為70%20年期按揭。簽訂合同后，吳小姐分三期支付了房?jī)r(jià)的30%作為首付。后來(lái)，開(kāi)發(fā)商通知吳小姐，房貸因故無(wú)法辦理。開(kāi)發(fā)商還要求吳小姐一次性付清余款。否則，首付款將被沒(méi)收，協(xié)議將被終止。雙方發(fā)生了爭(zhēng)執(zhí)。律師點(diǎn)評(píng)：本案涉及銀行在商品房銷售過(guò)程中無(wú)法辦理的按揭貸款的責(zé)任和處理。按揭貸款是買受人以預(yù)購(gòu)商品房為抵押物，向商業(yè)銀行取得貸款，買受人按照按揭合同規(guī)定的還款方式和期限分期向銀行支付，銀行按一定利率收取利息的一種支付方式。抵押貸款涉及的法律關(guān)系很多，一般分為抵押人（買受人）與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系、抵押人與銀行的關(guān)系、抵押人與銀行的關(guān)系、抵押人與銀行的關(guān)系，開(kāi)發(fā)商與銀行之間的關(guān)系，以保證貸款的償還。其中，購(gòu)房者與銀行貸款關(guān)系的建立條件、開(kāi)發(fā)商與銀行的擔(dān)保關(guān)系是影響銀行按揭貸款順利辦理的直接因素。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條明確規(guī)定：“合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款，未訂立商品房擔(dān)保貸款的因一方當(dāng)事人的原因，致使合同不能繼續(xù)履行的，另一方當(dāng)事人可以要求解除合同并賠償損失。當(dāng)事人因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因未訂立商品房擔(dān)保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)返還所收購(gòu)房款本金它的利息或存款給買方?！痹摻忉屢?guī)定了簽訂商品房買賣合同后未簽訂商品房擔(dān)保貸款合同，即未取得銀行按揭貸款的責(zé)任。能否獲得抵押貸款取決于多種因素。如因開(kāi)發(fā)商原因，如因開(kāi)發(fā)商手續(xù)不全或銀行缺乏擔(dān)保能力等，導(dǎo)致按揭貸款合同未簽訂的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還首付款，并承擔(dān)相應(yīng)的解除合同賠償責(zé)任。但需要注意的是，開(kāi)發(fā)商對(duì)合同的終止不負(fù)直接責(zé)任，提供抵押貸款的主體沒(méi)有義務(wù)保證抵押貸款的順利辦理。只有在開(kāi)發(fā)商在廣告或合同中承諾提供抵押的情況下，無(wú)法辦理抵押的，開(kāi)發(fā)商才應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同承擔(dān)違約責(zé)任；開(kāi)發(fā)商已履行相關(guān)義務(wù)，因買受人原因未訂立抵押貸款合同的原因，如買受人提供的信息不完整，或買受人缺乏還款能力，銀行審核買受人不符合貸款條件，不提供抵押，此時(shí)買受人要求解除已訂立的購(gòu)房合同，那么開(kāi)發(fā)商應(yīng)該賠償由此造成的損失。如果由于不能歸責(zé)于雙方的原因，如國(guó)家財(cái)政政策發(fā)生重大變化導(dǎo)致無(wú)法辦理抵押貸款，致使買賣合同無(wú)法繼續(xù)履行，買受人可以要求解除合同。此時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)退還購(gòu)房者支付的購(gòu)房款本金、利息或定金。在這種情況下，買賣雙方不承擔(dān)違約責(zé)任。在這種情況下，應(yīng)首先劃分責(zé)任。開(kāi)發(fā)商在簽訂合同時(shí)承諾辦理購(gòu)房抵押的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任；因開(kāi)發(fā)商原因不能辦理抵押的，吳小姐有權(quán)解除購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失；因吳小姐自身原因無(wú)法辦理按揭的，開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求吳小姐選擇一次性付清余款或解除合同。如果吳小姐要求解除購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)賠償損失；如果開(kāi)發(fā)商和吳小姐因購(gòu)房合同中對(duì)余款的支付方式?jīng)]有明確約定而不承擔(dān)抵押責(zé)任，吳小姐有權(quán)解除購(gòu)房合同，并要求開(kāi)發(fā)商退還首付及利息。提示：

為防范購(gòu)房按揭無(wú)法辦理的風(fēng)險(xiǎn)，建議購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同前做好準(zhǔn)備。首先，他們應(yīng)該充分了解自己的信用能力和貸款政策。那么，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如果開(kāi)發(fā)商承諾提供抵押貸款，就必須將開(kāi)發(fā)商對(duì)抵押貸款的承諾寫(xiě)入合同。此外，他們還應(yīng)在合同中明確例如，購(gòu)房者可以要求房產(chǎn)中介在合同中寫(xiě)明：“如果購(gòu)房者按照銀行規(guī)定提供了相應(yīng)的文件，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理了按揭貸款申請(qǐng)手續(xù)，而貸款銀行拒絕向買受人提供貸款的，買受人可以從以下方式中選擇：1.第二，出賣人選擇其他付款方式并享受相應(yīng)的優(yōu)惠幅度。

以上是相關(guān)答案。一般來(lái)說(shuō)，如果不能貸款，但已經(jīng)簽訂了購(gòu)房合同，就不能退房，除非雙方簽訂的合同規(guī)定不能貸款，可以退房。如果您有其他法律問(wèn)題，可以向律師咨詢。你知道嗎