必須滿足以下四個條件才能生效：

1。農村住房依靠的宅基地屬于農村集體成員，因此購房者必須是村民集體成員。城鎮(zhèn)居民沒有購買農村住房的資格。

2。賣方的主要資格是合格的。賣方必須有權占有、使用、獲得和處分其財產。對于共有人來說，如果其中一方單方面處分房屋，就不會使房屋買賣生效。

3。購房者應當符合申請宅基地的條件。農村村民每戶只能有一塊宅基地，有宅基地的不能再申請宅基地。如果買受人不符合上述條件，以變相占有的形式變相出售更多的宅基地，這種出售行為就得不到法律的支持和保護。

4。這筆交易是村民委員會批準的。這是一個必要的程序，農村集體經濟組織有權對這一產權進行實質性的處分。

農村宅基地是指農村農民或個人集體所有的作為居住基地的土地。它包括三種類型：已建土地、已建或決定建設用地、已建土地、已建但無蓋或不能居住的土地和規(guī)劃建設用地。使用程序農村村民需要使用宅基地建房的，應當辦理下列手續(xù)：一、申請，申請人應當持申請材料向當?shù)卮逦瘯岢鐾恋厥褂脮嫔暾?。村委會應當每季度收集申請材料，依法召開村委會或者村民代表大會審議，并予以公布。本村村民自公布之日起15個工作日內未提出異議或者異議成立的，應當報鄉(xiāng)國土資源研究所初審。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織國土資源所進行實地調查和群眾調查，對建設用地申請情況進行審查，并做好調查記錄和審查意見。三是填寫申請表，待國土資源所初審合格后，簽發(fā)《農村村民住宅用地及建設申請表》。村委會對申請人提交的《農村村民居住用地和建設用地申請表》進行審核，并簽署證明申請人原居住用地和家庭成員目前生活狀況的意見，由負責人簽字，加蓋村委會公章，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府收到村委會提交的住宅建設用地申請材料后，現(xiàn)場完成審核確定規(guī)劃用地范圍，報縣國土資源局初審。符合審批條件的，由縣國土資源局向縣人民政府報告。6縣人民政府批準用地的，由縣國土資源局出具建設用地批準書。國土資源所牽頭配合鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府人員按照《建設用地批準書》和《村鎮(zhèn)建設工程規(guī)劃許可證》進行實地放樣，劃定范圍，填寫《放樣記錄卡》，放樣參與人簽字“放樣記錄卡”。出發(fā)后，土地申請人可以開始施工。8新建、改建、擴建農村村民住房的驗收發(fā)證，應當自房屋竣工驗收合格之日起30個工作日內，申請土地初始登記或者變更登記、房屋產權登記，領取土地使用權證和房屋使用權證所有權。

關于您提出的“購買農村住房的條件是什么”的問題，購買農村住房并不容易，因為價格低，占地大。對于那些即將拆遷的農村房屋來說，還有相當多的人要買，但他們一定是村里的居民。如果他們已經是城市居民，他們就買不到。你可以向律師咨詢。你知道嗎