其實(shí)，早在幾年前，類似問題就出現(xiàn)在山東青島和廣東深圳。4月20日晚，北京市國土資源局表示，北京市民無需對(duì)住宅用地的出讓過于擔(dān)心。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，北京市住宅用地出讓年限為70年。目前，最早出讓的住宅用地還有40多年。4月20日，中國人民大學(xué)民商法研究中心、北京消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)會(huì)聯(lián)合主辦了住宅建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期法律問題研討會(huì)，邀請(qǐng)參加物權(quán)法起草討論的全國人大常委會(huì)有關(guān)人士和法學(xué)家。土地使用權(quán)出讓期限的設(shè)定，最早見于1990年國務(wù)院發(fā)布的《中華人民共和國城市國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《停批條例》）。明確，土地使用權(quán)出讓最長年限按用途確定，其中住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年，其他或綜合用地50年。2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期滿后的續(xù)期，依法辦理?！段餀?quán)法》起草人、全國人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)民法室原主任姚宏說，《物權(quán)法》規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”是為了兼顧老百姓的利益。老百姓辦理手續(xù)不再需要排隊(duì)，既方便了老百姓，又減輕了工作人員的負(fù)擔(dān)。至于續(xù)期是否收費(fèi)，她說：“這一點(diǎn)在《物權(quán)法》的立法中也提出過，但當(dāng)時(shí)大部分房子還沒有到期，所以大家認(rèn)為這個(gè)問題應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來解決，同時(shí)作為《物權(quán)法》制定的見證人，全國人大常委會(huì)法工委民法室巡視員胡國華解釋說，所謂自動(dòng)續(xù)期是指不存在任何條件和行為，而自動(dòng)續(xù)期是指建設(shè)用地使用權(quán)在沒有任何條件和行為的情況下到期。

中國政法大學(xué)終身教授江平認(rèn)為，自動(dòng)續(xù)期，一方面是指期滿后無法收回；另一方面是不能再簽訂新的土地出讓合同；另一方面是指：，業(yè)主無需自行申請(qǐng)。但是不付款自動(dòng)續(xù)期怎么辦？姜平提出，自動(dòng)續(xù)期的含義是，未交錢的業(yè)主仍有居住權(quán)，但如果要轉(zhuǎn)讓房屋，將受到限制。因此，自動(dòng)續(xù)期并不影響業(yè)主的民事權(quán)利，而是限制了民事流通。

對(duì)于自動(dòng)續(xù)期，沒有明確的有償或無償?shù)膯栴}，江平說，“在我看來，連收費(fèi)都應(yīng)該相對(duì)少一些”，此外，江平認(rèn)為，物權(quán)法的解釋迫在眉睫，但不能由政府部門來執(zhí)行，更不能由地方各級(jí)政府來執(zhí)行。只能由全國人大常委會(huì)來解釋，不能由政府部門來解釋，更不能由地方政府部門來解釋。

對(duì)于自動(dòng)續(xù)期，北京航空航天大學(xué)法學(xué)院龍曉秋教授表示，在目前的法律框架內(nèi)，有四種解決方案。一是自動(dòng)續(xù)期，無需繳納土地使用費(fèi)，續(xù)期至房屋所有權(quán)終止，即直至地上建筑物消失；二是自動(dòng)續(xù)期，需一次性繳納下一期土地出讓金；三是自動(dòng)續(xù)期，支付方式改為成人收費(fèi)制，與稅收制度類似。第四種是自動(dòng)續(xù)期，無需支付，恢復(fù)1982年以前的城市宅基地所有權(quán)狀態(tài)，并將城市宅基地重新私有化。

然而，中國人民大學(xué)法學(xué)院教授張翔認(rèn)為，如果說自動(dòng)續(xù)期意味著自動(dòng)續(xù)期和自由續(xù)期，那么它與所有權(quán)有什么區(qū)別？如果實(shí)際上是私有制，就與憲法第十條城市土地屬于國家相抵觸。因此，對(duì)于自動(dòng)續(xù)期，尤其是自由續(xù)期的結(jié)論，基本上沒有明確的答案?！段餀?quán)法》明確區(qū)分了“非住宅建設(shè)用地”和“住宅建設(shè)用地續(xù)期”。中國人民大學(xué)民商法研究中心副研究員熊秉萬認(rèn)為，前者需要按照法律的特別規(guī)定執(zhí)行，而后者是“自動(dòng)”的，不需要申請(qǐng)和審批程序。此外，熊秉萬強(qiáng)調(diào)，一要區(qū)分住宅建設(shè)用地和商業(yè)建設(shè)用地。前者是為了保障公民的基本生存和居住，只能收取相當(dāng)于公共支出的必要費(fèi)用，而后者則應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)和商業(yè)邏輯收取相對(duì)較高的費(fèi)用；二是要區(qū)分單套住宅建設(shè)用地和多套住宅建設(shè)用地住宅建設(shè)用地套數(shù)。前者具有明顯的安全功能，只應(yīng)為政府提供公共物品而收費(fèi)。后者是商業(yè)和投資，可以通過交易稅或持有稅收取土地使用費(fèi)；三是區(qū)分農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城市住宅建設(shè)用地使用權(quán)。前者沒有時(shí)間限制，是免費(fèi)的，后者在時(shí)間限制上可以采取與前者相同的目標(biāo)。他指出，無論是“續(xù)期+補(bǔ)交土地出讓金”的模式，還是“不續(xù)期+房產(chǎn)稅”的模式，都要確保房主擁有長期穩(wěn)定的土地使用權(quán)?！段餀?quán)法》制定時(shí)，我們也了解到，青島、深圳一些住宅用地的使用年限是二三十年，住宅用地的最高使用年限是70年。但法律并未明確規(guī)定這一期間是否補(bǔ)交土地出讓金，只是強(qiáng)調(diào)自動(dòng)續(xù)期?！焙鷷匀A解釋說，“如果你想彌補(bǔ)，那就是增加了自動(dòng)續(xù)簽的條件。北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授劉玉如認(rèn)為，將20年的免費(fèi)續(xù)期視為70年的免費(fèi)續(xù)期是不公平的如果開發(fā)商購買20年的土地使用權(quán)，房價(jià)會(huì)便宜一些。但是，如果沒有區(qū)別對(duì)待，將被視為免費(fèi)續(xù)期。這對(duì)房屋使用年限為70年的購房者是不公平的，后果也非常嚴(yán)重。如果開發(fā)商在70年內(nèi)不購買土地使用權(quán)，而只購買最短期限的土地，土地使用權(quán)期限的規(guī)定將是徒勞的?！?p style='text-indent: 2em' >

中國人民大學(xué)民商法科學(xué)研究中心主任楊*鑫說，最長期限的土地使用權(quán)住宅建設(shè)用地使用年限為70年。約定期限為20年或者不滿70年的，應(yīng)當(dāng)自動(dòng)延長至70年。但如果20年期限自動(dòng)續(xù)期，業(yè)主應(yīng)補(bǔ)足20年期限與70年期限的差價(jià)。對(duì)于具體過戶費(fèi)差價(jià)的計(jì)算，他指出，過戶費(fèi)的數(shù)額應(yīng)按照70年期間的過戶費(fèi)價(jià)格和20年或其他期間的過戶費(fèi)差價(jià)支付。補(bǔ)交過戶費(fèi)時(shí)，20年的銀行貸款利息由業(yè)主計(jì)算并承擔(dān)。中國政法大學(xué)終身教授應(yīng)XX表示，《物權(quán)法》沒有做出明確規(guī)定。如果我們要促進(jìn)改進(jìn)，就必須經(jīng)過重大決策過程?！币皇且泄妳⑴c，聽取人民群眾的意見；二是要有專家論證；三是要有風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，要有實(shí)際調(diào)查研究。制定之后，應(yīng)該進(jìn)行合法性審查，決定應(yīng)該集體討論。”你知道嗎