常見的房貸還款方式有五種：一次還本付息、等額本息還款、等額本金還款、寬限期還款和其他還款方式（等比累進(jìn)還款、等額累進(jìn)還款、加本減息）。但我們經(jīng)常采用等額本金還款法和等額本息還款法，主要是因?yàn)檫@兩種還款方式在不同程度上減輕了貸款人的還款壓力，節(jié)省了還款利息。第一，什么是等額還本付息，又稱定期付息，即借款人每月等額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算，逐月結(jié)清。將按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期的每個(gè)月。作為還款人，他每月向銀行返還固定金額，但每月還款中本金占比逐月上升，利息占比逐月下降。月還款計(jì)算公式如下：【貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)】/【（1+月利率）^還款月數(shù)-1】

以下示例：假設(shè)借款人從銀行獲得20萬元的個(gè)人住房貸款，貸款期限為20年年，月利率4.2‰，按月還本付息。根據(jù)上述公式，每月應(yīng)付本息之和為1324.33元。以上結(jié)果僅給出每月應(yīng)付本息之和，因此有必要對本息之和進(jìn)行分解。以上例為例，一個(gè)月為一期，第一期貸款余額20萬元，應(yīng)支付利息840.00元（20萬×4.2‰），因此只能歸還本金484.33元，尚欠銀行貸款199515.67元；第二期貸款應(yīng)支付利息837.97元（199515.67×4.2‰），可歸還本金486.37元，尚欠銀行貸款199029.30元，依此類推。三是等額本息與等額本金孰優(yōu)孰劣。支付的利息總額大于等額本金法，貸款期限越長，息差越大。但由于每月還款金額相同，適合家庭特別是年輕人的支出計(jì)劃可以采用本息法，因?yàn)槭杖霑S著年齡的增長或升職而增加。

等額本金法的特點(diǎn)是：每月還款金額不同。它根據(jù)還款總月數(shù)（等額本金）等分貸款金額，再加上上期剩余本金的月利息，形成每月還款金額。因此，等額本金法第一個(gè)月的還款額最大，然后逐月遞減，還款額越少。利息總額低于等額本息法。但這種方式在貸款期限的前期還款金額相對較高，適合前期還款能力較強(qiáng)的貸款人。由于收入可能隨年齡或退休年齡的增加而減少，老年人可采用本金法。第四，貸款利息的決定因素你在銀行存的錢越多，你得到的利息就越多。同樣，貸款也是如此。如果一家銀行多貸款一天，就得多付一天的利息。貸款金額越大，支付給銀行的利息就越多。

銀行利息的計(jì)算公式為：利息=資金額×利率×占用時(shí)間。因此，在利率不變的情況下，利息的多少只能由實(shí)際占用時(shí)間和資金的多少來決定，而不能由還款方式來決定。這是同樣的道理！

從上面可以看出，對于不同的還款方式，沒有比這更劃算的方式了。不同的還款方式適合不同的人群。無論采用哪種方式，銀行都不會做虧本業(yè)務(wù)，客戶也不會比銀行聰明。所以選擇一個(gè)適合你的。你知道嗎