“惡性房子”是小概率事件，但如果散布在買家頭上，這是一件大事。如今，為了避免買危房，二手房的購房者都練就了柯楠的本領(lǐng)。他們拜訪鄰居，詢問房子過去的歷史，也在網(wǎng)上查看社區(qū)的新聞。廣州市房產(chǎn)中介協(xié)會律師認(rèn)為，如果購房者對“兇宅”非常忌諱，除了向業(yè)主和中介口頭詢問外，最有力的武器就是合同條款。買方應(yīng)在合同中明確說明有關(guān)事項。如果業(yè)主和中介隱瞞了“毒房子”的歷史，他們不能就這么過去。

故事一：他的妻子懷孕了，買了一套“兇宅”，在仲裁支持下退房。吳先生向陳女士明確表示，妻子懷孕了，要求房子吉祥。他主動問房子是否死過。陳女士說，房子里沒有人死亡。事后，吳先生和陳女士簽訂了《房屋買賣合同》，一次性支付了120萬元購房款，并在中介公司的協(xié)助下辦理了過戶手續(xù)。兩個月后，吳先生得知房子是跳樓自殺的。他很快找到陳女士與她協(xié)商退房事宜，但陳女士表示房子不影響使用，拒絕退房。吳先生向仲裁委員會提起仲裁，要求撤銷“房屋買賣合同”，并退還陳女士120萬元。經(jīng)審查，業(yè)主陳女士未如實告知吳先生該物業(yè)跳樓自殺，造成吳先生重大誤解。最后，根據(jù)《合同法》第54條、第58條和第154條，仲裁委員會裁定支持吳先生的所有仲裁請求。根據(jù)《合同法》第五十四條的規(guī)定，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷下列合同：（一）因嚴(yán)重誤解訂立的；（二）訂立時明顯不公平。當(dāng)事人一方以欺詐、脅迫或者利用對方的危險，使對方違背真實意思訂立合同的，受害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以變更或者撤銷?！钡谖迨藯l規(guī)定：“合同無效或者被撤銷后，因合同取得的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；無法返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價賠償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)責(zé)任。”第一百五十四條規(guī)定：“當(dāng)事人對標(biāo)的物的質(zhì)量要求沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用本法第六十二條第一款的規(guī)定?！?，買賣雙方協(xié)商出售房屋時，吳先生明確表示希望房屋走運(yùn)，并主動詢問房屋是否過世。但陳女士沒有如實告知吳先生有人跳樓身亡，這違反了合同法的誠實信用原則。而且，按照傳統(tǒng)習(xí)俗的一般理解，有人自殺會給購房者造成嚴(yán)重的心理陰影和心理障礙，這足以影響他們是否買房的決定。

故事二：介紹購房者購買“別墅”的經(jīng)紀(jì)人賠償5000元

李某打算與在廣州拍拖多年的女友結(jié)婚，于是委托中介公司經(jīng)紀(jì)人陳某尋找房產(chǎn)，并強(qiáng)調(diào)不要購買“別墅”。在陳某的多次介紹下，李某看中了天河區(qū)的一處樓盤。當(dāng)李先生與經(jīng)紀(jì)人陳先生討論交易時，他反復(fù)詢問該房產(chǎn)是否為危房。陳某說，該樓盤吉祥，并書面向李某承諾：“如果該樓盤是‘惡性房屋’，陳某將返還3萬元中介費(fèi)，并賠償李某1萬元經(jīng)濟(jì)損失”，事后，李先生與業(yè)主簽訂了房屋買賣合同，并向中介公司支付了3萬元中介費(fèi)。

與附近市民聊天后，李某得知該樓盤發(fā)生命案，便要求經(jīng)紀(jì)人陳某退還中介費(fèi)3萬元，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1萬元。陳某稱，“兇宅”問題不屬于經(jīng)紀(jì)人告知義務(wù)的內(nèi)容，因此他只愿意退還中介費(fèi)3萬元，拒絕賠償經(jīng)濟(jì)損失。一怒之下，李某向法院提起訴訟，要求經(jīng)紀(jì)人陳某返還3萬元中介費(fèi)，并賠償1萬元經(jīng)濟(jì)損失。

經(jīng)審查，法院認(rèn)定該房產(chǎn)存在兇殺案，但在沒有明確調(diào)查的情況下，陳某書面向李某承諾該房產(chǎn)不是兇殺房，并表示如果是兇殺房，將返還3萬元中介費(fèi)，賠償1萬元經(jīng)濟(jì)損失。最后，在法院調(diào)解下，陳某將3萬元中介費(fèi)和5000元經(jīng)濟(jì)損失賠償金退還給了李某。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十五條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有下列行為：（三）以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當(dāng)手段招攬業(yè)務(wù)的。，誘使消費(fèi)者交易或者強(qiáng)迫消費(fèi)者交易《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理條例》第十四條：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)為客戶提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)書面說明下列事項：（二）權(quán)屬，面積、使用年限、用途、抵押、租賃、，第二十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)活動中不得有下列行為：（二）提供虛假材料或者隱瞞真實情況。”>

“惡宅”不屬于券商法律披露義務(wù)的內(nèi)容。但雙方約定將內(nèi)容作為合同（包括口頭合同）條件之一的，經(jīng)紀(jì)商有義務(wù)對內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查核實并如實告知對方，未經(jīng)明確調(diào)查，不得向消費(fèi)者提供虛假信息或作出虛假承諾。在本案中，李先生多次強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)不應(yīng)是兇殺房，但經(jīng)紀(jì)人陳先生在沒有明確調(diào)查的情況下，仍然向李先生作出不實承諾，不應(yīng)是兇殺房，導(dǎo)致李先生損失慘重。

教你一些識別“兇宅”的方法

如果購房者對“兇宅”有忌諱，可以在合同中明確房屋的條件，并應(yīng)通過多種方式詢問房主出售房屋的情況，如去當(dāng)?shù)嘏沙鏊虿樵兎课莸刂返确孔釉诰W(wǎng)上成了關(guān)鍵詞。同時，買受人還可以要求業(yè)主在合同中約定信息披露條款，如“業(yè)主保證所售房屋未發(fā)生非正常死亡或嚴(yán)重刑事案件，可能導(dǎo)致買受人心理焦慮。如果買受人發(fā)現(xiàn)房屋發(fā)生上述情況，業(yè)主未書面披露，買受人有權(quán)解除合同，并要求業(yè)主賠償10萬元。

這樣的協(xié)議可以督促業(yè)主公開房屋信息，也可以給購房者在發(fā)生糾紛時尋求法律救濟(jì)提供依據(jù)。另外，如果自己的房屋所有人有非正常死亡、嚴(yán)重刑事案件等事實，應(yīng)遵循誠實信用原則，主動向買受人解釋，并書面告知買受人。

中介公司、經(jīng)紀(jì)人在為消費(fèi)者提供中介服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)按照行業(yè)規(guī)章制度，如實告知物業(yè)權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況，并應(yīng)堅持誠實信用原則，如實調(diào)查、了解和了解不告知義務(wù)的內(nèi)容，根據(jù)消費(fèi)者反映情況的要求，不得未經(jīng)調(diào)查擅自作出承諾，或者提供虛假信息或者作出虛假承諾，誤導(dǎo)、欺騙消費(fèi)者進(jìn)行交易的。消費(fèi)者對“危房”有忌諱，需要中介公司和經(jīng)紀(jì)公司配合的，應(yīng)當(dāng)明確告知，并在合同中明確約定房屋條件。你知道嗎