第四十三條規(guī)定，“需要使用建設用地的單位和個人，必須依法申請使用國有土地；但是，不得將本集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體所有的土地用于開辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建房依法批準的，或者依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地建設鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村公共設施和公益事業(yè)的。前款所稱國有土地，包括國家所有的土地和國家征收的原農(nóng)民集體所有的土地。”《土地管理法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權，除符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)外，不得轉讓、轉讓、出租用于非農(nóng)業(yè)建設，其土地使用權因破產(chǎn)、兼并等情形依法轉讓的，“根據(jù)我國現(xiàn)行法律，農(nóng)村集體土地的建設和使用在法律上只有四種條件：一是村民建房用地，是農(nóng)村公共設施公益性建設用地，

三是在農(nóng)村設立的村辦企業(yè)或合資企業(yè)，

四是依法抵押農(nóng)村集體土地使用權它的土地很多。第三十四條規(guī)定：“下列財產(chǎn)可以抵押：（五）抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包人同意抵押的荒山、溝壑、丘陵、灘涂的土地使用權”；第三十六條規(guī)定：“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)廠房等建筑物抵押的，其占用的土地使用權同時抵押?！钡谌邨l規(guī)定：“下列財產(chǎn)不得抵押：（二）耕地、耕地、私有地、私有山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第（五）項、第三十六條第三款規(guī)定的除外?！保鲜銮樾瓮?，以任何形式將集體土地作為建設用地都是違法的。根據(jù)上述規(guī)定，依法可以用于商品房開發(fā)建設的土地只能是國有土地，集體土地在商品房開發(fā)建設前必須作為國有土地征收。未經(jīng)征收在集體土地上開發(fā)建設商品房屬于違法行為。即使該項目有規(guī)劃許可證，也不能改變其違法性質。只能說明頒發(fā)規(guī)劃許可證的行政機關的具體行政行為也是違法的。村民所建住宅樓的土地使用權和宅基地使用權都歸集體所有，房屋性質與宅基地上的房屋相同。村民蓋的居民樓不是商品房。它們不能像商品房一樣自由轉讓。只能在集體經(jīng)濟組織成員之間轉移?！锻恋毓芾矸ā返谑粭l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設的，由縣級人民政府登記發(fā)證，確認建設用地使用權?！保迕褡≌ㄔO用地使用權證由縣級人民政府核發(fā)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府無權核發(fā)建設用地使用權證。第三十條規(guī)定“房屋依法建設、拆遷等事實行為造成物權成立或者消滅的，自該行為本身實現(xiàn)時發(fā)生效力”，根據(jù)規(guī)定，非法使用集體土地建造的房屋屬于違法建設，產(chǎn)權不受侵犯根據(jù)施工情況獲得。依法建設的村民住房雖然可以依法取得建設的產(chǎn)權，但不能轉讓給非集體經(jīng)濟組織成員。所謂“小產(chǎn)權”、“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權”，實際上是指購房者無法取得產(chǎn)權，非集體經(jīng)濟組織成員根本無法取得房屋的合法產(chǎn)權?！段餀喾ā返?53條規(guī)定，“取得，宅基地使用權的行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，建設用地使用權歸集體所有農(nóng)民在村、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)可以依法轉讓”，上述規(guī)定表明，農(nóng)民集體所有的建設用地使用權的轉讓，必須在土地管理法等法律法規(guī)允許的范圍內進行，否則是違法的?；凇靶‘a(chǎn)權”、“農(nóng)村產(chǎn)權”的違法性或房屋本身轉讓的違法性，買賣雙方簽訂的合同無效。雙方應歸還財產(chǎn)。有過錯的一方應當賠償無過錯方的損失。雙方都有過錯的，應當按照各自的過錯程度承擔責任。

小產(chǎn)權房沒有國家頒發(fā)的房產(chǎn)證，所以在銷售上有一定的限制。而在小產(chǎn)權房買賣過程中也存在很多風險。因為法律不保護小產(chǎn)權房，對當事人非常不利。你知道嗎