[律師觀點(diǎn)]房屋買賣合同簽訂后，買受人因經(jīng)濟(jì)能力不能繼續(xù)履行合同的，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)向出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。因此，購房者在簽訂購房合同前，首先要認(rèn)真調(diào)查房屋的質(zhì)量和環(huán)境；其次要慎重考慮自己的房款來源和后續(xù)的支付能力，以免陷入沖動(dòng)購房的尷尬境地，導(dǎo)致違約。不能履行的，要承擔(dān)違約責(zé)任，盡快解除房屋買賣合同，防止陷入債務(wù)泥潭，無法自拔。二是出賣人以出賣人房屋質(zhì)量瑕疵為由要求解除房屋買賣合同。二手房不同于預(yù)售商品房。它已經(jīng)使用了一段時(shí)間，具有裝飾和裝飾的地位。因此，或多或少會(huì)出現(xiàn)一些質(zhì)量缺陷。如果買受人認(rèn)為出賣人在出售房屋時(shí)故意隱瞞房屋的質(zhì)量缺陷或者房屋是違章建造的，就可能引發(fā)糾紛。

[律師觀點(diǎn)]根據(jù)上海市高級人民法院相關(guān)司法文書規(guī)定，房屋買賣合同的出賣人應(yīng)當(dāng)對買賣標(biāo)的物的買受人承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但是，由于二手房已經(jīng)使用了一定時(shí)間，具有裝修裝飾的狀態(tài)，購房者也應(yīng)該對房屋的缺陷做出理性判斷。因此，出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量缺陷的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，如果賣方已如實(shí)告知缺陷或買方已知道缺陷，賣方不承擔(dān)責(zé)任。

對于房屋的隱蔽缺陷，如果不是出賣人在裝修和使用過程中產(chǎn)生的，而是房屋本身固有的，如果沒有證據(jù)證明出賣人知道，出賣人將不承擔(dān)缺陷擔(dān)保責(zé)任；但是，買受人可以以房屋所有權(quán)人的身份，根據(jù)合同轉(zhuǎn)讓取得的權(quán)利，向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。

由于購房人在簽訂房屋買賣合同時(shí)通常會(huì)到現(xiàn)場查看，因此往往無法提供證據(jù)，以出賣人故意隱瞞房屋質(zhì)量缺陷為由要求解除合同，因?yàn)榻獬课葙I賣合同的民事欺詐主張是不成立的很難得到法庭的支持。為了避免房屋買賣糾紛，購房者不僅可以到現(xiàn)場仔細(xì)查看房屋，了解房屋現(xiàn)狀，還可以向附近居民了解房屋的相關(guān)情況，到物業(yè)公司調(diào)查所購房屋的真實(shí)情況，獲取房屋的維修信息，必要時(shí)聘請專業(yè)人員陪同，做到心安理得。

在合同中，應(yīng)規(guī)定出賣人對其交付房屋的質(zhì)量問題應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任。比如，要求出賣人保證房屋無滲漏、無違章建筑；管道暢通、設(shè)施齊全；房屋存在質(zhì)量缺陷的，出賣人應(yīng)當(dāng)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任；房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響房屋正常居住使用的房屋，買受人可以解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是房屋轉(zhuǎn)讓前或轉(zhuǎn)讓中的交易受到限制，導(dǎo)致買受人權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)，買受人要求解除合同并賠償損失。

自房屋買賣合同簽訂至買受人領(lǐng)取房產(chǎn)證期間，出賣人故意隱瞞房屋已被法院查封的事實(shí)，或者在辦理過戶手續(xù)過程中，因違約不能繼續(xù)進(jìn)行房屋買賣交易的出賣人的理由是，即使買受人已經(jīng)支付了首付款并實(shí)際入住，只要房屋尚未辦理過戶登記，買受人的權(quán)益將歸零法律保護(hù)。

[律師觀點(diǎn)]物權(quán)法第十四條規(guī)定：“依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀牟粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載時(shí)生效?！保课葙I賣合同簽訂后產(chǎn)權(quán)未變更登記的，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移。在法律上，出賣人仍被視為房屋的產(chǎn)權(quán)人，買受人對房屋只有債權(quán)，法院仍有權(quán)對出賣人的房屋進(jìn)行查封。

出賣人故意隱瞞房屋交易已經(jīng)或者將受到限制的事實(shí)，致使買受人無法辦理過戶登記，達(dá)到購房目的的，買受人可以根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，司法、行政機(jī)關(guān)依法決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的，不得轉(zhuǎn)讓。買賣合同已經(jīng)簽訂的，合同無效，雙方應(yīng)當(dāng)將已支付的財(cái)產(chǎn)返還對方，并賠償損失。買方向賣方索賠的經(jīng)濟(jì)損失包括直接損失和預(yù)期利潤損失。

上海市高級人民法院規(guī)定，認(rèn)定房價(jià)漲跌損失可以參照以下方法：（1）經(jīng)雙方協(xié)商確定的，按照約定執(zhí)行；（2）經(jīng)雙方協(xié)商確定不了的：（1）原則上，可比較最相似房屋的市場成交價(jià)格（一是同一樓盤同一樓層、同一戶型；二是相鄰樓盤同一樓層、同一戶型；三是相鄰樓盤同一樓層、同一戶型）；（二）房價(jià)漲跌差價(jià)同一樓盤這個(gè)地區(qū)的房價(jià)。損失認(rèn)定的時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)守約方的利益保護(hù)、守約方的請求、合同約定的履行期限屆滿日期、違約方的違約認(rèn)定日期以及房屋的興衰情況合理確定審判。最后，守約方損失的認(rèn)定還應(yīng)考慮守約方的履行情況、違約方可以預(yù)見的因房屋價(jià)值漲跌而造成的損失，以及雙方是否采取了必要措施防止損失擴(kuò)大。

在二手房交易過程中，買受人應(yīng)要求出賣人加快交易節(jié)奏，盡快配合辦理房屋過戶手續(xù)，并采用房款安全交付方式，并利用市各區(qū)縣交易中心的二手房交易資金監(jiān)管平臺(tái)維護(hù)自身合法權(quán)益。房屋轉(zhuǎn)讓過程中被法院查封的，應(yīng)當(dāng)要求出賣人提供擔(dān)保，盡快更換被查封的房屋并辦理過戶，避免經(jīng)濟(jì)損失。第四，由于貸款政策的變化，購房者不能買房。二手房市場貸款政策是銀行先提高貸款首付并提高貸款利率，再嚴(yán)格限制第二套住房銷售貸款。因政策變化，買方貸款申請未通過，構(gòu)成違約。

[律師觀點(diǎn)]國家調(diào)整貸款政策是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，但并不是完全禁止貸款。買方向銀行申請貸款時(shí)，希望與銀行建立法律關(guān)系。銀行是否愿意向買方提供貸款，通常是在考慮買方的信用狀況和貸款是否有風(fēng)險(xiǎn)后作出主觀判斷?？陀^上，有兩種可能：同意發(fā)放貸款和不同意發(fā)放貸款。當(dāng)購房者決定以貸款方式支付房價(jià)時(shí)，應(yīng)預(yù)見到銀行可能會(huì)拒絕發(fā)放貸款。因此，購房者在購房前應(yīng)向銀行咨詢貸款政策，了解自己的信用狀況，防止貸款無法支付合同價(jià)款的違約行為。

房屋買賣合同約定以貸款方式支付房屋價(jià)款，并不意味著購房人只能通過銀行貸款方式履行合同。通過其他合理的方式籌集資金也是買方為規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)考慮的問題。（5） 由于限購政策，購房者不能買房。作為買家，外國人在中國大陸購房受到嚴(yán)格限制。他們必須在中國大陸居住或工作至少一年，并且嚴(yán)禁購買第二套住房。如果買方不符合條件