案件一2005年，原告曹某購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，為了從銀行貸款，將房屋登記在朋友丁某名下，然后成功獲得了24萬(wàn)元的住房貸款。在此過(guò)程中發(fā)生的一切費(fèi)用由原告支付，相關(guān)權(quán)證和借款憑證由原告保管，借款也由原告按月支付。2007年10月，原告曹某將房屋出售給本案外人李某。雙方簽訂了購(gòu)買(mǎi)協(xié)議，李某交了8萬(wàn)元定金。后來(lái)，因被告人丁某拒絕協(xié)助過(guò)戶(hù)，交易失敗。原告曹某依法返還雙倍定金16萬(wàn)元。原告要求法院確認(rèn)房屋所有權(quán)，并判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失人民幣8萬(wàn)元。被告人丁某辯稱(chēng)，房屋權(quán)屬應(yīng)當(dāng)?shù)怯洝Ｋ麑?duì)原告與李某的交易不清楚，不應(yīng)承擔(dān)原告的損失。

問(wèn)題：曹?chē)?guó)偉能收回投資的房子嗎？曹某能得到8萬(wàn)元賠償嗎？2002年，被告宋某委托中介公司與原告潘某在購(gòu)房過(guò)程中進(jìn)行協(xié)商，取得潘某的同意，取得潘某的身份證，以潘某的名義購(gòu)買(mǎi)了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某房屋，該房屋位于北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)10號(hào)樓1206室社區(qū)。該房經(jīng)濟(jì)適用，建筑面積106.67平方米，總價(jià)282676元，交付期為2002年4月21日。2002年4月9日，宋某以潘某（借款人）的名義，與中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京市某區(qū)支行（貸款銀行）、北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（擔(dān)保人）簽訂個(gè)人住房抵押合同，借款22萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)上述房屋。2004年2月24日取得房屋所有權(quán)證，登記業(yè)主為潘某。潘某購(gòu)買(mǎi)時(shí)沒(méi)有支付任何費(fèi)用。房子交付后，宋住在房子里。2007年1月，潘某向北京市昌平區(qū)人民法院提起上訴，稱(chēng)其于2002年以按揭方式購(gòu)買(mǎi)了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某社區(qū)10棟12樓6號(hào)一套房屋后，他委托以前的同事照看和管理房子，因?yàn)楣ぷ餍枰L(zhǎng)時(shí)間不在家。2006年底，他回到北京時(shí)，發(fā)現(xiàn)上述房屋已被宋某占用。因無(wú)法聯(lián)系同事，也無(wú)法說(shuō)服宋某騰出房屋，他起訴：要求法院判令宋某騰出北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)某社區(qū)12/10號(hào)6樓的一套房屋。

問(wèn)題：宋投資的房子丟了嗎？

結(jié)果：一贏一輸

點(diǎn)評(píng)：

兩起案件均為借用他人身份證件以他人名義購(gòu)房引發(fā)的房屋權(quán)屬糾紛。在現(xiàn)實(shí)生活中，一些人由于某些特殊原因或?yàn)榱诉_(dá)到某種特殊目的，往往以他人名義購(gòu)房，由此引發(fā)一系列糾紛。實(shí)際出資人的房屋權(quán)利是否受法律保護(hù)，首先要把握以下兩個(gè)法律問(wèn)題：一是如何界定實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間的法律關(guān)系；二是確定房產(chǎn)權(quán)屬的依據(jù)是什么。

關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，實(shí)際投資者與名義產(chǎn)權(quán)人之間的關(guān)系是委托合同，名義產(chǎn)權(quán)人是隱名代理人。本案中，實(shí)際出資人經(jīng)名義產(chǎn)權(quán)人同意，要求名義產(chǎn)權(quán)人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，以其名義辦理抵押貸款手續(xù)，以其名義辦理房屋產(chǎn)權(quán)?？梢岳斫猓x產(chǎn)權(quán)人接受實(shí)際出資人的委托，以自己的名義幫助實(shí)際出資人處理購(gòu)房行為中的相關(guān)事宜，因此雙方之間存在一定的差距本文介紹了一種委托合同關(guān)系。而在委托合同履行中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三方（如開(kāi)發(fā)商、銀行等）履行民法，不披露實(shí)際出資人，因此是基于委托關(guān)系的匿名代理行為。《合同法》第402條規(guī)定：“代理人在委托人授權(quán)的范圍內(nèi)以自己的名義與第三人訂立合同，第三人在訂立合同時(shí)知道代理人與委托人的代理關(guān)系的，合同直接約束委托人和第三人，“即隱名代理人的受托人在代理權(quán)限范圍內(nèi)與第三人發(fā)生行為，法律后果由委托人承擔(dān)。《合同法》第404條規(guī)定：“受托人辦理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)移給委托人”，即受托人有義務(wù)將受托人取得的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給委托人。

關(guān)于第二個(gè)問(wèn)題，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第六十條“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度”和《物權(quán)法》第九條“設(shè)立、變更、，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移和消滅，應(yīng)當(dāng)依法登記后生效?！币话阏J(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)實(shí)行登記制度，房屋所有權(quán)證是權(quán)利人依法取得房屋所有權(quán)，行使房屋占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)的唯一合法憑證。因此，判斷房屋產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)以產(chǎn)權(quán)證為依據(jù)。如果房屋產(chǎn)權(quán)登記在名義產(chǎn)權(quán)人名下，實(shí)際出資人就不具有房屋產(chǎn)權(quán)的物權(quán)。

從以上分析可以看出，糾紛房屋的所有權(quán)屬于名義產(chǎn)權(quán)人，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。根據(jù)《合同法》第404條規(guī)定，實(shí)際出資人能否要求名義產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋，辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)？這應(yīng)該區(qū)別對(duì)待。首先，如果雙方的合同關(guān)系沒(méi)有導(dǎo)致合同法第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效，實(shí)際出資人可以要求名義上的產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的合同義務(wù)，名義上的產(chǎn)權(quán)人必須履行，否則將被沒(méi)收對(duì)違約負(fù)責(zé)。除非名義上的產(chǎn)權(quán)人已將房屋出售給第三人并轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，實(shí)際出資人仍可以向人民法院上訴，要求名義上的產(chǎn)權(quán)人繼續(xù)履行合同義務(wù)，并賠償遲延履行造成的損失。二是有合同法第五十二條規(guī)定的導(dǎo)致合同無(wú)效的情形，即有下列情形之一的，合同無(wú)效：（一）一方當(dāng)事人以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；（2） 惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；（三）以法律形式隱瞞違法目的的；（四）損害社會(huì)公共利益的；（五）違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的。合同無(wú)效后，因合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，折價(jià)賠償；一方有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)賠償另一方因此遭受的損失；雙方都有過(guò)錯(cuò)的，他們應(yīng)承擔(dān)各自的責(zé)任。在這種情況下，實(shí)際出資人借他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，就是逃避?chē)?guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。為了解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，改善全社會(huì)的居住條件，政府推出了經(jīng)濟(jì)適用房。因此，在發(fā)展保障性住房的過(guò)程中，政府通過(guò)不同的方式或渠道給予財(cái)政補(bǔ)貼，使其房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于普通商品房，并對(duì)購(gòu)買(mǎi)保障性住房進(jìn)行嚴(yán)格限制，只有符合具體條件的人才有資格購(gòu)買(mǎi)。事實(shí)上，名義產(chǎn)權(quán)人借身份證為他人購(gòu)買(mǎi)特價(jià)房，是在根據(jù)政府規(guī)定的具體條件轉(zhuǎn)讓購(gòu)房權(quán)。這樣一來(lái)，原本不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，必然會(huì)導(dǎo)致另一個(gè)本應(yīng)享受經(jīng)濟(jì)適用房的人買(mǎi)不到。此時(shí)，如果實(shí)際投資者的合同權(quán)利仍然得到保護(hù)，無(wú)疑是放任和合法化了惡意規(guī)避法律的違法行為，這不僅違背了政府推出保障性住房的初衷，也違背了社會(huì)公共利益。因此，實(shí)際投資者以他人名義購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，是為了在法律上掩蓋違法目的