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寧波
如何處理委托中介合同到簽訂、履行買賣合同所產(chǎn)生的糾紛
二手房買賣從中介合同委托到買賣合同簽訂和履行中糾紛的合法解決，單一的預約協(xié)議屬于預約，具有合同的法律性質(zhì)。本協(xié)議中有定金條款和其他違約條款的，一方不履行合同的，適用定金違約金和其他違約條款。如果協(xié)議中沒有定金條款（違約金條款），或者定金金額（違約金金額）低于實際損失，對方要求賠償其他損失的，應予支持。根據(jù)《合同法》有關規(guī)定的精神，因締約過失造成的損失包括直接損失（如承包費用）和間接損失（如喪失與第三人另行訂立合同的機會），但損失不得超過當事人因合同的失敗、無效或者解除而在訂立合同時應當預見的損失；不得超過合同成立或者生效時的履約利息。因此，一般允許守約方要求違約方賠償房價差價損失。具體數(shù)額的確定應綜合考慮守約方的履行情況、違約方的過錯程度、合理成本等因素。在二手房買賣合同中，從簽訂合同到正式過戶往往需要很長時間。在此期間，如果漲價幅度遠遠超過賣方收取的定金，賣方在利益的驅(qū)使下，寧愿將定金翻倍，以更高的價格賣給其他買家。遺憾的是，一些買方對違約責任的認識有誤，筆者認為賣方可以通過返還雙倍定金的方式解除合同，從而導致賣方的損失。
根據(jù)上述《合同法》的有關規(guī)定，違約責任包括繼續(xù)履行、采取補救措施、定金、違約金、損失賠償金等，因此，當賣方不履行合同義務時，他應承擔相應的違約責任。買受人有權要求出賣人繼續(xù)履行合同，即要求出賣人將房屋所有權轉(zhuǎn)讓給買受人。買受人也有權以金錢的形式要求出賣人承擔違約責任，即買受人可以選擇要求出賣人承擔雙倍返還定金或支付違約金或賠償損失。其中，損失賠償包括“房價上漲損失”。房屋上漲造成的損失，一般可以參考同一區(qū)域同類房屋的成交價格。因此，賣方不僅要承擔雙倍返還定金的責任，還包括繼續(xù)履行合同、賠償損失、支付違約金等更為嚴重的違約責任。在實踐中，買受人還可以通過增加定金或約定高額違約金來增加違約成本，以保障二手房交易的正常進行，消除出賣人的主動違約行為。
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