目前市場上二手房的產(chǎn)權(quán)是多種多樣的，有的是售后公房，有的是普通房，有的在原分配中被限制轉(zhuǎn)讓。這使得二手房上市交易有不同的要求，需要滿足不同的條件。因此，在二手房銷售中，上下房一定要解除原來對房屋銷售的限制。一般來說，“老私房”的土地使用權(quán)是通過轉(zhuǎn)讓取得的。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，這種房屋作為二手房掛牌交易必須滿足兩個條件：一是房屋權(quán)屬已經(jīng)人民政府（一般為區(qū)縣兩級）批準出售；二是屬于非居住用途的，需與區(qū)縣國土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并繳納土地出讓金；仍用于居住的，不需簽訂土地使用權(quán)出讓合同，但需繳納土地收益。符合上述條件的，房屋所有人可以取得土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)證，房屋可以上市銷售。因此，在這類房屋的交易中，上下雙方應就如何實現(xiàn)上述條件達成協(xié)議，以保證合法交易。根據(jù)本市規(guī)定，可銷售成套的公、私鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)公寓住房和新式車道住房。這些適銷對路的公房出售給符合條件的承租人或合住人后，將成為售后公房，可作為二手房上市。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，公房可以直接掛牌出售。在實踐中，有兩個步驟：第一步是先將使用權(quán)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)權(quán)，第二步是將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為房屋上市交易。公租房的承租人除享有公租房的使用權(quán)外，還享有一定的居住權(quán)，承租人與公租房的共住人之間往往存在著復雜的親屬關(guān)系。因此，除了房產(chǎn)證上記載的產(chǎn)權(quán)人簽名外，售后公房掛牌交易還需要共住人簽名。未經(jīng)居民同意，公房售后銷售難以成功。非獨立成套公房只能轉(zhuǎn)讓租賃權(quán)

非獨立成套公房的租賃權(quán)可以有償轉(zhuǎn)讓，但這種房屋轉(zhuǎn)讓不能辦理“小產(chǎn)權(quán)證”，因此不能作為二手房出售。限權(quán)二手房可分為以下幾類：一是有抵押的房屋，如通過抵押貸款購買的房屋。按揭出售二手房，須經(jīng)抵押權(quán)人書面同意。抵押權(quán)人不同意的，抵押關(guān)系解除后，方可進行交易。二是被法院等機關(guān)查封。一般情況下，業(yè)主需要向法院提供額外的財產(chǎn)以更換被查封的房屋，或者依法以其他方式拆除被查封的房屋，才能買賣二手房。第三，房屋原分配給承租人時，對以后的轉(zhuǎn)讓有一定的限制，一般會在房屋權(quán)屬登記機關(guān)備案。這種情況大多出現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)人原來在某個單位，之后單位將房屋作為實物分配給職工。雖然職工是“小產(chǎn)權(quán)證”的產(chǎn)權(quán)人，但只有符合一定條件，才能過戶。出售此類二手房，一般需要設(shè)定過戶條件的原分配單位出具同意過戶的書面證明。根據(jù)民法通則，共有財產(chǎn)的處分必須經(jīng)過全體共有人的同意，否則處分無效。因此，在出售二手房時，上下家庭要特別注意是否存在房屋共有權(quán)。由于房地產(chǎn)權(quán)屬實行登記制，房屋所有人在交易過程中均應在《房地產(chǎn)買賣合同》上簽字，并應注意這些簽字的真實性。未成年人的簽字除可以由父母簽字外，其他簽字行為必須有合法的書面委托書，委托書還應當經(jīng)公證機關(guān)公證。需要注意的是，如果房屋產(chǎn)權(quán)中只登記了一方的名字作為夫妻共同財產(chǎn)，那么下一戶需要確認夫妻雙方出售房屋的意愿是一致的。

在實踐中，有時會出現(xiàn)這樣的情況：屬于共有財產(chǎn)的房屋未經(jīng)全體共有人同意，由個人出售后，當其他共有人提起訴訟確認出售無效時，如果下一套房屋是善意購買的，也就是說，他們不知道之前的房子已經(jīng)轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)全體共有人同意，法院不會判決二手房交易無效。這是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)交易秩序，方便司法操作。其他共有人只能追究個人權(quán)利人擅自出售房屋的責任?！皟蓚€押金”的作用大相徑庭

押金糾紛是二手房銷售中一個非常普遍的問題，主要原因是上下級家庭不能充分理解“押金”的法律意義。如果二手房買賣是在中介主持下簽訂買賣合同的，一般在交易過程中有兩筆定金。第一筆定金出現(xiàn)在上下兩房委托中介的過程中，用于保證上下兩房在約定的時間內(nèi)，按照約定的條件，在一定地點簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》。如果下一戶拒絕與上一戶簽訂買賣合同，將承擔押金被上一戶沒收的風險。最后一戶拒不簽訂房地產(chǎn)買賣合同的，將承擔雙倍返還定金的責任。

第二筆定金出現(xiàn)在房地產(chǎn)買賣合同中，用于保證買賣合同簽訂后，上下兩個家庭能夠按照合同履行各自的義務。如發(fā)生違約，違約方應承擔相應的責任。

當然，上下級家庭可以不經(jīng)中介直接簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》，合同中也可以約定定金條款，以保證雙方在簽訂合同后能夠按照合同履行義務?！肮室夥刨J”的風險很大，貸款的成功是二手房業(yè)務成功的一個非常重要的環(huán)節(jié)。銀行審批按揭貸款申請要考慮各方面因素，但最重要的是申請人的還款能力。根據(jù)規(guī)定，銀行對房屋交易的貸款額度有一定限制?，F(xiàn)在房價在漲，于是出現(xiàn)了一種不規(guī)范的操作：上下兩戶簽訂兩份不同價格的房屋買賣合同。低價的是真的，高價的是假的。用于低層家庭向銀行申請超過實際房價正常額度的貸款。這種做法被稱為“過度借貸”。

在法律上，這種合同因“惡意串通和損害銀行利益”而無效。如果銀行有證據(jù)證明貸款申請人（下一戶）在審核過程中“故意超貸”，下一戶的貸款申請將被駁回。從交易流程來看，購房者往往需要出具首付收據(jù)，辦理房屋過戶手續(xù)卻得不到任何房款，風險很大。除了銀行不給下一戶發(fā)放貸款的風險外，他們還要為虛報高房價的部分繳納契稅等費用，還有上一戶不退還虛報高房價的風險。因此，為確保交易安全順利進行，上下戶應嚴格按照規(guī)定申請按揭貸款，避免通過上述非法手段獲得貸款。二手房出售前已出租的，承租人在租賃期內(nèi)同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。業(yè)主應在房屋出售前三個月將擬出售房屋的情況告知承租人，并告知房價等銷售情況。承租人最遲應在三個月內(nèi)盡快決定是否行使優(yōu)先購買權(quán)。承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的，經(jīng)承租人書面同意后，可以將房屋出售給他人。未通知承租人將房屋出售給他人的，承租人有權(quán)向法院主張出售無效。對于th