自動(dòng)續(xù)費(fèi)確實(shí)是一個(gè)合理的系統(tǒng)選擇。毫無(wú)疑問，它表達(dá)了立法者對(duì)人民利益的尊重。有助于增強(qiáng)市民安居樂業(yè)的信心，鼓勵(lì)業(yè)主多關(guān)心房屋狀況。此外，自動(dòng)續(xù)期將提高房源的有效利用率。否則，在70年期限臨近之際，各種破壞性利用資源的行為不可避免。類似的情況在農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)過程中也曾發(fā)生過，這種情況在城市土地利用中不能重復(fù)。最后，自動(dòng)更新也有助于提高城市發(fā)展水平。如果不允許自動(dòng)續(xù)期，如果房子50年后倒塌不能使用，老百姓就很難主動(dòng)配合政府在原址上建房。

在續(xù)期問題上，應(yīng)區(qū)分住宅用地和非住宅用地。我們稱使用非住宅用地的人為商人，稱使用住宅用地的人為普通人，以揭示這兩個(gè)群體之間的差異。從某種意義上說(shuō)，擁有商鋪只是商人的經(jīng)營(yíng)手段，而不是他們的最終目的。對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，穩(wěn)定的住房是他們的生活；商人可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化隨時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，但老百姓卻很難隨時(shí)搬家?？紤]到這兩類土地的差異，區(qū)別對(duì)待住宅用地和非住宅用地是一種合理的選擇?，F(xiàn)行法律規(guī)定了非住宅用地的期限。既有非住宅房屋的建設(shè)成本、購(gòu)置成本和租金在考慮土地使用權(quán)年限的基礎(chǔ)上確定。如果允許非住宅用地期限自動(dòng)續(xù)期，可能會(huì)在很大程度上改變穩(wěn)定的商業(yè)預(yù)期，甚至制造一些投機(jī)機(jī)會(huì)。因此，我個(gè)人不同意自動(dòng)續(xù)期非住宅用地的使用年限。

現(xiàn)行草案對(duì)土地出讓金的續(xù)期期限、續(xù)期標(biāo)準(zhǔn)、續(xù)期辦法沒有更具體的規(guī)定，但授權(quán)國(guó)務(wù)院另行規(guī)定。對(duì)于土地出讓金如何續(xù)期，有人提出了“費(fèi)改稅”方案，將建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)繳納的土地使用費(fèi)納入房產(chǎn)稅范疇。“費(fèi)改稅”方案在理論上是合理的。按照目前的做法，業(yè)主取得土地使用權(quán)的年限為幾年，類似于業(yè)主出租國(guó)家的土地。因此，理論上，土地出讓金也可以折算成年租金，分期支付。實(shí)行“費(fèi)改稅”，不僅使政府獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，大大減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，也大大降低了房?jī)r(jià)。但是，至少有以下幾個(gè)因素會(huì)影響“費(fèi)改稅”的實(shí)施。首先，城市發(fā)展需要大量資金。如果不一次性收取土地出讓金，很難想象這個(gè)城市會(huì)變成什么樣子。二是信用與法制環(huán)境。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，“費(fèi)改稅”實(shí)際上是分期交費(fèi)或交稅。在目前的信貸形勢(shì)下，很難想象這一新稅種能否及時(shí)征收。至于土地出讓金續(xù)期的方式和標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為可以嘗試“費(fèi)改稅”方案中提出的合理要素，用“費(fèi)改稅”取代一次性續(xù)期的土地出讓金，甚至可以通過立法機(jī)關(guān)制定新的稅收規(guī)則來(lái)解決稅率等具體問題。你知道嗎