[案情簡介]

黃某是一個村的村民。1999年，黃先生在自己的宅基地上蓋了一套房子（有宅基地使用證），建筑面積213.2平方米，擁有村鎮(zhèn)房屋所有權(quán)證。證書的注冊所有人是黃先生。2001年7月，黃先生與李先生（該村村民）簽訂了房屋買賣協(xié)議。協(xié)議約定，黃先生將上述房屋全部以6.4萬元的價格出售給李先生，一次性付清。付款后，黃先生將房屋所有權(quán)證交給李先生。

協(xié)議簽訂后，李先生將房屋款交給黃先生，黃先生開具收據(jù)，并將房屋及其村房屋所有權(quán)證交給李先生，但未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。由于與黃先生就房屋產(chǎn)權(quán)過戶糾紛協(xié)商未果，李先生于2013年起訴黃先生，要求黃先生協(xié)助辦理房屋過戶登記。在案件審理中發(fā)現(xiàn)，房屋所在地屬于集體土地，由黃某所在的村委會經(jīng)營管理。

[法律解釋]

本案中的協(xié)議有效。判斷有爭議的合同是否有效的依據(jù)應(yīng)當(dāng)是合同法，而不是民法通則。民法通則第五十八條規(guī)定了七種無效民事行為，其中第一款第（五）項規(guī)定，違反法律或者社會公共利益的民事行為無效?！逗贤ā返谖迨l第五款規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。也就是說，對原《民法通則》第58條“違法”作進一步解釋，盡可能縮小無效合同的范圍，這符合《合同法》確立的鼓勵交易原則。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第三條規(guī)定：“人民法院確認(rèn)合同效力的，適用合同法施行前成立的合同。合同無效，合同法有效的，適用合同法?！币虼耍景笐?yīng)當(dāng)適用合同法確定訴訟合同的效力。

訴訟合同不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。《土地管理法》第十二條規(guī)定：“依法變更土地權(quán)屬和用途的，應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)”，但法律沒有規(guī)定合同必須辦理變更登記手續(xù)后生效。根據(jù)《合同法若干問題解釋（一）》第九條規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定合同登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)因此，法院不能依據(jù)《土地管理法》的上述規(guī)定認(rèn)定合同無效。實際上，目前農(nóng)村宅基地和房屋登記的比例很低，更不用說變更登記了。三是土地管理法規(guī)定，農(nóng)村居民建房使用村里原有的宅基地、閑置土地等土地，應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府批準(zhǔn)。該條例專門針對農(nóng)村居民的新住房。法律只規(guī)定農(nóng)民建房應(yīng)當(dāng)經(jīng)鄉(xiāng)政府批準(zhǔn)，但沒有規(guī)定農(nóng)村房屋銷售也應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府批準(zhǔn)。因此，法院不能隨意擴大法律解釋范圍，更不能認(rèn)定買賣無效。而且，《土地管理法》第62條還規(guī)定，“出售、出租房屋后申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，顯然，法律沒有禁止農(nóng)村村民出租、出售宅基地上建造的房屋，也沒有對出售行為作出任何限制，但只規(guī)定出賣人出賣房屋后不能申請宅基地。到目前為止，我國還沒有法律、行政法規(guī)禁止、限制農(nóng)村房屋銷售。第四，如果認(rèn)定合同無效，既背離了誠實信用的基本原則，也不符合穩(wěn)定社會秩序的法律目的。自2001年本案房屋買賣合同簽訂并履行至今，已有十多年的歷史。在此期間，兩家在房屋買賣上沒有任何糾紛。如果確認(rèn)合同無效，顯然違反了誠實信用的基本原則，應(yīng)當(dāng)是惡意抗辯。而且，從穩(wěn)定社會秩序、尊重公平交易的原則出發(fā)，如果允許相關(guān)主體隨時無限期地動搖現(xiàn)有的法律關(guān)系，對對方是不公平的，這不僅違背了無效合同制度的初衷和立法本意，但也不符合穩(wěn)定社會秩序的法律目的。你知道嗎